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Cinq questions à se poser avant d’investir dans l’immobilier professionnel

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PME, surfaces commerciales, entrepôts: les solutions immobilières professionnelles sont de plus en plus prisées par les investisseurs. Tim Leysen, professeur d'immobilier à la haute école Odisee, partage les conseils et les stratégies concrètes dont peuvent bénéficier aussi bien les investisseurs chevronnés que les particuliers qui envisagent un premier achat. À ses yeux, “les rendements sont généralement plus élevés dans l’immobilier professionnel que dans le résidentiel”.

1. Comment les investisseurs peuvent-ils dénicher les bonnes affaires ?

“Les investissements immobiliers peuvent prendre deux formes : indirecte, par le biais de fonds d'investissement (ouverts ou fermés, NDLR), ou directe, dans la brique, au travers de l’achat de biens immobiliers. Quelle que soit la forme choisie, le passé a amplement démontré que l'immobilier résiste à l'inflation. L'immobilier professionnel est en général plus risqué que l'immobilier résidentiel, car il n'est pas toujours rempli ou loué aussi rapidement. Selon le segment dans lequel vous investissez, le risque augmente ou diminue. Pour l'immobilier professionnel, l'emplacement – son accessibilité et son attractivité – est déterminant.”

“Faites-vous aider par des experts qui connaissent parfaitement le segment de l'immobilier professionnel dans lequel vous souhaitez investir.”

Tim Leysen
professeur d’immobilier à la haute école Odisee

2. Quels sont les segments les plus demandés dans l'immobilier professionnel ?

“Environ 25% des unités PME sont aujourd'hui achetées par des investisseurs. Il s'agit fréquemment d'investissements simples et peu risqués. L’écueil réside dans la robustesse financière relative des locataires : ce sont souvent des start-up ou de petites entreprises. Typiquement, les sociétés financièrement plus solides achètent elles-mêmes leurs biens immobiliers destinés aux PME. Les espaces d'entreposage et de stockage sont en plein essor depuis la crise sanitaire, car les entreprises constituent des stocks plus importants pour faire face aux problèmes logistiques. Toutefois, les entrepôts étant très recherchés par les investisseurs professionnels, les chances d'accéder à des projets intéressants en tant que particulier sont minces. L'immobilier commercial est peut-être un peu trop risqué comme premier investissement immobilier en raison de l'essor du shopping en ligne et de l'augmentation du nombre de magasins physiques vacants, bien que cela dépende ici aussi de l'emplacement et du passage.”

3. Comment minimiser les risques liés à un tel investissement ?

“Depuis 2023, les biens immobiliers professionnels doivent disposer d'un certificat PEB lors de la cession et de la location. Les investisseurs doivent prendre cet élément en considération, en particulier lorsque le PEB révèle qu'une rénovation sera nécessaire à l'avenir. Plus le score énergétique d'un bien est élevé, mieux il pourra se négocier ensuite. Méfiez-vous des tendances qui promettent des rendements élevés, comme la possibilité pour les investisseurs d'acheter des chambres d'hôtel à l'unité. Avant tout, faites vos recherches et réfléchissez à la liquidité de votre produit. Quel sera le marché pour ce produit si vous souhaitez le vendre au bout de quelques années ?”

4. Quelle est la marge de négociation dont disposent habituellement les investisseurs lorsqu'ils achètent de l'immobilier professionnel ?

“Dans les segments populaires tels que les entrepôts et les unités PME, en tant que petit investisseur, vous n'avez pratiquement aucune marge de négociation sur le prix et les conditions d'achat. Dans ce cas, le premier arrivé est la plupart du temps le premier servi. En matière de surfaces commerciales et de bureaux, qui ont connu un certain déclin ces dernières années sous l'influence du télétravail, la concurrence est beaucoup moins forte. La marge de négociation est généralement fonction de la qualité de l'emplacement : mieux il est situé, plus la marge sera faible.”

5. Comment les investisseurs déterminent-ils le loyer optimal, ainsi que le moment idéal pour revendre leurs biens professionnels ?

“Cela dépend de nombreux paramètres. En tant qu'investisseur, vous pouvez toutefois déterminer à l'avance le rendement brut/net que vous souhaitez obtenir. Tenez également compte du risque d'inoccupation. Mon principal conseil serait de solliciter l’aide d’experts qui connaissent parfaitement le marché du segment immobilier professionnel dans lequel vous souhaitez investir. Certes, ce service est payant, mais il accroît vos chances de réussite.”

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