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Comment maintenir la valeur de votre immeuble d’investissement?

L'immobilier au titre d’investissement offre une bonne protection contre l'inflation. Mais votre propriété doit alors au moins conserver sa valeur. Comment assurer la pérennité de votre investissement?

L’emplacement est évidemment crucial pour tout type d'investissement immobilier. La chambre d'étudiant dans une grande ville universitaire et l’appartement avec vue sur la mer seront plus facilement loués que tout autre bien. “Malheureusement, ces emplacements de choix sont souvent exploités depuis des siècles”, souligne Stijn Derynck de Het Financieel Huis, réseau de connaissances et partenariat d'experts dans divers domaines. “La carbonatation du béton et l'amiante y sont des problèmes fréquents.”

Court terme

La rénovation peut ne s'organiser qu'en fonction d'un objectif à court terme, tel que l'amélioration rapide de la rentabilité du bien. “Mais avec des interventions aussi timides, on gaspille surtout de l'argent”, avertit Stijn Derynck. “Pour ceux qui veulent pérenniser la valeur de leur immeuble, une rénovation totale ou une combinaison de démolition et de reconstruction est généralement le choix le plus judicieux.”

Une réparation inattendue coûte la plupart du temps beaucoup plus cher qu'une réparation planifiée.
Stijn Derynck
Het Financieel Huis

“L'isolation est plus importante que jamais. En effet, certains investissements visant à économiser l'énergie donnent droit à des primes. Les maisons à haut rendement énergétique ne sont pas seulement à l'épreuve du temps, elles sont aussi plus faciles à louer. Et n'oubliez pas que de plus en plus d'obligations sont imposées en faveur d’un mode de vie plus durable et écologique. Depuis peu, dans notre pays, les propriétaires ne peuvent même plus indexer leur loyer si leur logement n'est pas suffisamment économe en énergie.”

Entretien et réparations

Même si vous détenez une propriété entièrement rénovée ou une construction neuve, vous n'échapperez pas, en tant qu'investisseur immobilier, aux travaux d'entretien et de réparation à long terme. “Un bien immobilier correctement entretenu conserve sa valeur et peut même se louer à un prix plus élevé”, affirme Stijn Derynck. “Vous vous adressez à un public-cible plus qualitatif et plus respectueux. Ce n'est pas un élément anodin, car un bon locataire vaut de l'or.”

Les emplacements de choix sont souvent exploités depuis des siècles. Une rénovation totale ou une combinaison de démolition et de reconstruction est généralement le choix le plus judicieux.
Stijn Derynck
Het Financieel Huis

Stijn Derynck, Het Financieel Huis

L’expert préconise également d'adopter une vision de long terme pour l'entretien et les réparations. À ses yeux, les investisseurs immobiliers ne devraient pas attendre que des problèmes surviennent, mais les anticiper. “N'amenez-vous pas votre véhicule au garage par précaution pour l'entretien et les contrôles? Pourquoi seriez-vous plus négligent avec un investissement immobilier, qui vaut nettement plus?”

“En outre, une réparation inattendue coûte la plupart du temps beaucoup plus cher qu'une réparation planifiée. Pensez à une chaudière qui tombe en panne un dimanche. Pour la première intervention d'urgence, vous paierez le tarif du week-end. La réparation définitive peut prendre un mois de plus, et la solution durable plus longtemps encore. À défaut de disposer du temps suffisant pour explorer le marché et négocier les conditions, vous serez alors dans une position financière délicate.”

Établir un budget

Stijn Derynck conseille aux investisseurs immobiliers de prévoir une provision pour les travaux d'entretien et de réparation. “Comptez aisément un mois de loyer par an. Dans les immeubles à appartements, la communauté des copropriétaires constitue souvent un fonds de réserve à l'initiative du syndic pour anticiper les coûts et les investissements. L'un des inconvénients de la copropriété, cependant, est que vous êtes à la merci de la puissance financière et de la bonne disposition des autres propriétaires. C'est un risque qui peut affecter la valeur à long terme de votre propriété.”

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