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Investissements immobiliers: brique ou papier?

Pour diversifier votre portefeuille et vous protéger contre l'inflation, l'investissement immobilier est une option intéressante. Mais est-il préférable d'acheter des briques réelles ou d'opter pour un bien “sur papier”?

L'immobilier offre toujours une bonne couverture contre l'inflation et se révèle donc particulièrement séduisant dans le contexte économique actuel. Il représente par ailleurs une bonne source de diversification pour votre portefeuille, grâce à sa faible corrélation avec d'autres classes d'actifs telles que les actions et obligations traditionnelles.

Vous pouvez investir dans l'immobilier directement, en achetant vous-même un bien et en le louant ensuite, ou indirectement, par le biais d'actions dans une société immobilière. Quel est le meilleur choix? Cela dépend principalement de votre profil et de votre tempérament.

Investissement direct

Avantages

Si vous achetez un bien avec l'intention de le louer, vous pouvez prétendre à un revenu stable et une plus-value à la vente. À long terme, le rendement locatif net moyen est d'environ 3 à 3,5%, et la plus-value nette annuelle à attendre de quelque 4,5 à 5%. Bien entendu, les rendements dépendent de facteurs économiques que personne ne peut prévoir.

En Belgique, les incitations fiscales sont importantes. Par exemple, les revenus locatifs ne sont imposés que par le biais du précompte immobilier, et les plus-values sur la vente ne sont pas du tout imposées. En outre, les propriétaires sont autorisés à indexer les loyers.

Vous pouvez également contracter un prêt avec un apport limité en fonds propres, ce qui vous permet d'exercer un effet de levier sur votre investissement. Notez cependant que cet effet de levier fonctionne dans les deux sens.

Inconvénients

Le principal inconvénient de l’investissement immobilier direct est le travail: gestion de la relation avec les locataires, travaux d’entretien, administration.

L'achat d'une propriété implique une somme d'argent importante et s'accompagne de frais d'enregistrement. De même, à la vente, trouver un acheteur approprié n'est pas toujours simple.

Lors de la location d'un bien, le risque d'inoccupation est réel. Il est préférable d'acheter un bien de qualité dans un endroit intéressant, où l'on peut trouver rapidement de nouveaux locataires.

Actions immobilières

Le moyen de loin le plus populaire d'investir dans un bien immobilier “en papier” dans notre pays est de passer par des sociétés immobilières réglementées (SIR). Les règles garantissent la diversification du portefeuille, la bonne gouvernance et l'atténuation des risques.

Avantages

Le plus grand avantage, bien sûr, est que vous n'avez pas à vous soucier de la gestion: pas de locataires gênants, pas de travaux d'entretien, zéro administration.

Les flux de revenus sont un autre atout. Les SIR doivent distribuer plus de 80% de leurs bénéfices sous forme de dividendes chaque année, et il existe un potentiel d'augmentation de la valeur au fil du temps. Au cours des 30 dernières années, les rendements de l'immobilier coté en Bourse ont atteint en moyenne près de 7,5%.

Par rapport aux autres actions, les actions immobilières présentent un risque relativement limité et une volatilité moindre.

Le faible seuil d'entrée et la liquidité sont de vrais atouts. Vous achetez des actions pour un montant que vous choisissez vous-même et vous les revendez quand cela vous convient.

Last but not least, la diversification de l'investissement. Pour une diversification optimale, il est préférable de constituer votre propre panier de SIR spécialisées dans plusieurs secteurs.

Inconvénients

Les SIR recèlent néanmoins certains inconvénients pour les investisseurs particuliers. La pression fiscale n'est pas négligeable. Comme pour la plupart des actions, les dividendes sont en effet soumis à une retenue à la source de 30%.

Les SIR sont sensibles aux taux d'intérêt. Le climat actuel de hausse des taux d'intérêt peut avoir un impact négatif sur le cours de ces actions.

Enfin, le risque et la volatilité sont certes plus faibles que pour les autres actions, mais plus élevés que sur les biens immobiliers achetés directement.

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