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Le secret de l'investissement à Bruxelles? Suivre la démographie

Canal Wharf, Bruxelles ©AG Real Estate

La population de la région bruxelloise gonflera en moyenne de 0,6% par an d'ici à 2040. Une aubaine potentielle pour les investisseurs dans la brique bruxelloise. Vanessa Issi, directrice commerciale chez AG Residential, épingle pour nous les zones les plus porteuses de la capitale.

Toutes les communes bruxelloises sont-elles égales face à l'essor démographique?

Vanessa Issi, directrice commerciale chez AG Residential

Non. Les nouveaux habitants de la capitale s'installent principalement dans le Pentagone et à l'est de la première couronne, gravitant autour de pôles d'attraction: les travailleurs internationaux à Ixelles et Etterbeek, les étudiants près des campus de l'ULB et de la VUB, etc. En revanche, le nord et l'ouest de la région bruxelloise comptent moins d'écoles internationales et de grandes institutions.

L'augmentation démographique est surtout dopée par les naissances – une évolution qui a son importance pour les investisseurs. Dans le détail, selon l'Institut bruxellois de statistique et d'analyse (IBSA, chiffres d'octobre 2018), c'est la commune de Bruxelles-Ville qui connaîtra la plus forte hausse de sa démographie: +14% à l'horizon 2025.

Pourquoi Bruxelles-Ville?

Il s’agit d’une commune à part dotée de plusieurs atouts: l'attrait économique et touristique, la présence des institutions européennes… Sa taille joue également, puisque son territoire s'étend du bois de la Cambre à Laeken en passant par l'avenue Louise, le Pentagone et le quartier des Squares. Cela donne lieu à une diversité de noyaux urbains et d'habitants: ménages issus de l'immigration, eurocrates, jeunes couples avec ou sans enfants, millennials fans d'urbanité, familles plus aisées, etc.

"L'augmentation démographique est surtout dopée par les naissances – une évolution qui a son importance pour les investisseurs"
Vanessa Issi
directrice commerciale chez AG Residential

Quels sont les quartiers qui sont amenés à se redévelopper?

Ils sont de deux types: ceux qui jouxtent des quartiers ayant déjà subi un redéveloppement – les rues bordant la place Sainte-Catherine au centre-ville, par exemple, ou encore le quartier autour de Flagey à Ixelles – et ceux dont le potentiel sera exploité sera à moyen ou long terme. C'est le cas de la zone du canal, dans laquelle nous croyons fortement et où nous portons notre projet Canal Wharf, face à Tour & Taxis. Mais aussi de quartiers encore peu explorés, comme Neder-Over-Heembeek et Haren. Ce dernier s'assimile à un petit village, très vert et préservé, replié sur lui-même.

Ciblez-vous l'un de ces quartiers en particulier?

Canal Wharf, Bruxelles ©AG Real Estate

Haren n'est pas dans notre viseur en raison de ses lacunes en matière de mobilité. Mais nous étudions les autres quartiers cités, ainsi que le bas de Saint-Gilles et Forest qui ont pris beaucoup de valeur récemment. Les projets que nous menons accompagnent ce phénomène de gentrification en offrant une mixité de logements à des ménages convaincus par la vie en ville, la mobilité douce, etc.

Sans oublier le public des investisseurs particuliers, qui apprécient nos petites unités tout autant que les jeunes travailleurs qui s'installent à Bruxelles après leurs études. Car il faut savoir qu'un Bruxellois sur quatre habite le territoire des 19 communes depuis moins de cinq ans.

Que conseilleriez-vous à un investisseur particulier?

Le plus important est la localisation. Nous nous basons quant à nous sur des critères plus “scientifiques” en analysant la marge de progression d'un quartier, la marge de commercialisation, la proximité de bureaux ou de pôles d'attraction, etc. Mais dans le fond, c'est la même démarche.

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