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Votre locataire détermine votre rendement

En tant qu'investisseur immobilier, vous pouvez cibler plusieurs publics. Et du public-cible dépend le rendement de votre investissement. Le segment des jeunes familles est en plein essor, ce qui crée de nouvelles opportunités.

Le rendement de l’investisseur immobilier est déterminé par les revenus locatifs et la valeur ajoutée en cas de revente. “Ces deux dimensions sont bien sûr largement dépendantes de l'emplacement”, avance Frédéric Vandenhende chez Investr, une plateforme en ligne qui fournit des rapports sur le rendement des biens immobiliers à l'aide d'un modèle de calcul objectif. “La qualité de cet emplacement est définie par plusieurs paramètres, tels que la taille du marché locatif, la concurrence sur ce marché et le rapport entre les prix de location et d'achat.”

“Les possibilités de location dans les centres-villes sont plus importantes que dans les régions rurales. À titre d'exemple, dans une ville comme Gand, deux habitants sur trois sont locataires. Or, la forte augmentation des loyers en ville pousse de nombreux locataires à se tourner vers les communes environnantes qui offrent une liaison rapide avec le centre-ville. Ce qui ouvre de nouveaux horizons pour les investisseurs. D'ailleurs, nous avons récemment constaté un intérêt accru pour les villes wallonnes, car les prix d'achat y sont encore relativement bas par rapport à la Flandre et Bruxelles.”

La hausse des taux d'intérêt incite les jeunes adultes à reporter l'achat d'un bien immobilier. La qualité du marché locatif s’en trouve améliorée.
Frédéric Vandenhende
Investr

Le marché de la location est très varié. Il comprend des célibataires, des familles, des étudiants, des personnes âgées, nécessitant des soins ou socialement vulnérables. Le groupe-cible participe à déterminer le rendement de l'investissement immobilier. “Certains groupes sont en progression parce que l'offre est limitée”, note Frédéric Vandenhende. “Pensez aux logements étudiants dans les grandes villes universitaires. Ceci étant dit, la situation peut changer rapidement sous l’effet d'une décision politique. Nous le constatons par exemple sur le marché des résidences-services, où le taux réduit de TVA s'est traduit par une offre excédentaire.”

Les jeunes familles louent davantage

Selon l’expert, les jeunes familles constituent un segment en plein essor. “Autrefois peut-être, la location était réservée aux personnes ayant des possibilités financières limitées. Mais aujourd'hui, force est de constater que la hausse des taux d'intérêt incite les jeunes adultes à reporter l'achat d'un bien immobilier. Le Belge moyen achetait une maison vers 28 ans; cet âge est passé à 42 ans. Il s'agit d'une évolution favorable pour les propriétaires de logements. En raison de l'augmentation de la demande, mais aussi parce que le marché des locataires y gagne en qualité.”

Autrefois, le Belge moyen achetait sa première maison à 28 ans, contre 42 ans aujourd’hui.
Frédéric Vandenhende
Investr

Le locataire idéal paie son loyer et entretient bien la propriété. Les promoteurs immobiliers proposent souvent un service optionnel qui décharge l'investisseur de la gestion locative… et ainsi d'un maximum de soucis. “Vous vous épargnez aussi de nombreux problèmes lorsque vous louez par l'intermédiaire d'une agence de location sociale”, ajoute Frédéric Vandenhende. “Les revenus locatifs sont alors assurés pendant neuf ou dix-huit ans, et votre bien est ensuite remis dans son état initial. En échange de cette sécurité, le rendement locatif est toutefois un peu plus faible que sur le marché ordinaire.”

Frédéric Vandenhende s'attend par ailleurs à ce que l'évolution de la fiscalité immobilière influence le marché. “L'impôt sur les revenus locatifs réels sera appliqué tôt ou tard. Mais j'espère que le gouvernement soutiendra également les locations de qualité sur le plan fiscal. En outre, la dimension écologique revêt une importance croissante. Un nouveau terme est en train de voir le jour: le coût total du loyer, ou TCR (total cost of rent). Alors qu'actuellement, les propriétaires ne doivent afficher que le loyer et les frais généraux, ils devront à l'avenir indiquer le coût total du bien. Cette donnée offre un aperçu de la consommation d'énergie concrète.”

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