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À quoi ressemblera l’immobilier d’investissement en 2024?

Céline Janssens, Partner chez Stadim

Quels paramètres économiques influencent aujourd'hui le marché de l'immobilier d'investissement? Pourquoi l'immobilier commercial se porte-t-il à nouveau mieux? Et quelle est l'importance du paramètre “durabilité” dans les décisions d'investissement et d'achat? Céline Janssens, économiste spécialisée dans l'immobilier, nous éclaire sur le climat actuel du marché immobilier belge et son évolution attendue: “La proptech et d'autres technologies de construction intelligente peuvent accroître la valeur des biens immobiliers.”

Les taux hypothécaires semblent repartis à la baisse: les investisseurs portent-ils dès lors un autre regard sur l'immobilier?

Céline Janssens (Partner chez Stadim): “Selon nous, le marché immobilier sera, comme en 2023, attentiste durant les six premiers mois de l'année. Au second semestre de 2024, nous prévoyons un retour de la liquidité sur les marchés financiers, ce qui rapprochera les attentes des acheteurs et des vendeurs et attirera à nouveau les grands investisseurs institutionnels. Par conséquent, le moteur de l'immobilier se remettra en marche. Mais cela se fera par étapes, ce qui créera un effet retard.”

“La Banque centrale européenne ne devrait plus augmenter les taux d'intérêt, ce qui devrait se traduire par une plus grande stabilité. Quant à savoir si la BCE abaissera les taux d'intérêt, il faudra faire preuve d'un peu de patience encore. En effet, l'inflation doit être maîtrisée, et la situation géopolitique actuelle génère toujours de nombreuses incertitudes.”

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Quels autres indicateurs économiques influencent le rendement potentiel des investissements immobiliers?

Le marché des immeubles de bureaux est en difficulté depuis un certain temps, et nous pensons que cette année ne sera pas différente sur ce point.

Céline Janssens
Partner chez Stadim

Céline Janssens: “L'inflation, les taux d'intérêt, le pouvoir d'achat et les coûts de construction – à quelle vitesse vont-ils croître ou diminuer? L'inflation, par exemple, était supérieure à 12% en octobre 2022, mais elle est retombée à 1,3% en décembre 2023, et nous nous attendons à ce qu'elle reste stable, autour de 2%, pendant les quatre prochaines années.”

“Il faut aussi mentionner le taux réel, l'écart entre les taux d'intérêt à long terme et l'inflation attendue. S’il est à son plus haut niveau depuis 10 ans, il demeure faible par rapport aux crises précédentes, lorsque les taux d'intérêt réels dépassaient 8%. L'évolution de la politique bancaire joue également un rôle. Par exemple, quelle doit être la part des fonds propres en vue d’obtenir un prêt pour l'achat d'un bien immobilier? Quelle est la durée des prêts? Les institutions financières investiront principalement dans des bâtiments écologiques à faible consommation d'énergie et à faibles émissions de CO2. Tous les autres investissements seront associés de taux d'intérêt nettement plus élevés ou ne seront tout simplement plus financés. Ces éléments forment un tableau complexe. Les investisseurs doivent en tenir compte avant de prendre une décision en matière d'immobilier.”

Céline Janssens, Partner chez Stadim

Quel type d'investissement immobilier a la cote actuellement?

Céline Janssens: “Chaque catégorie d'actifs recèle ses propres opportunités. Dans l'ensemble, le commerce de détail connaît un renouveau. La pandémie a soutenu les ventes en ligne, mais depuis l'année dernière, les consommateurs reviennent dans les magasins. Les boutiques qui disposent d'un espace de vente en ligne et qui offrent en parallèle un service et une expérience dans un lieu physique se portent très bien. Les points de vente situés dans les rues commerçantes des centres-villes et dans les grands centres commerciaux obtiennent de bons résultats en termes d'occupation, de revenus locatifs et de transactions. Les magasins de périphérie et les supermarchés se sont très honorablement comportés l'année dernière, mais un peu moins qu'en 2022 – qui était, ceci dit, une année record. Ils surperforment toujours la moyenne des 10 dernières années. D'autres biens professionnels, y compris la logistique et l'entreposage, trouvent aisément preneurs.”

“Dans l'immobilier résidentiel, on constate une immense pénurie – et donc une forte demande sur le marché – de logements pour étudiants, ainsi que de maisons et d'appartements résidentiels. Les projets mixtes qui combinent habitat, travail et loisirs sont aussi très demandés.”

Quels sont les risques majeurs pour les investisseurs en 2024?

Céline Janssens: “Le marché des immeubles de bureaux est en difficulté depuis un certain temps, et nous pensons que cette année ne sera pas différente sur ce point. En outre, ce marché subit fortement l'impact des tendances en matière de durabilité. Un fossé sépare les bureaux future-proof, adaptés aux nouvelles méthodes de travail, et les bâtiments obsolètes situés dans des endroits moins faciles d'accès et nécessitant des investissements supplémentaires. Tous les projets, grands et moins grands, impliquent de longues procédures de négociation. Les investisseurs ont besoin de beaucoup de temps pour évaluer l'impact de certains éléments sur les revenus locatifs potentiels et la sécurité locative.”

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Quel poids la durabilité pèse-t-elle dans les investissements immobviliers?

Céline Janssens: “Voici deux ans, on ne faisait grosso modo qu’en parler; aujourd'hui et pour le futur, la durabilité est un paramètre incontournable dans les investissements immobiliers. Les locataires y attachent de plus en plus d'importance. Comme leurs factures d'énergie sont plus légères, ils sont plus enclins à débourser un loyer plus élevé pour un espace de vie ou de travail durable. Les entreprises renforcent leur attractivité en tant qu'employeur et leur réputation auprès des clients grâce à un bâtiment durable. Et réduisent au passage leur empreinte carbone. Au vu des nouvelles obligations en matière d'EPC et des réglementations relatives à la durabilité, cet aspect ne fera que monter en puissance.”

La durabilité est cruciale pour les investissements immobiliers, qu’il s’agisse d'immobilier professionnel ou résidentiel.

Céline Janssens
Partner chez Stadim

“Néanmoins, cette thématique ne se concentre pas exclusivement sur l'énergie. Un bâtiment durable est aisément accessible par plusieurs modes de transport. Il est polyvalent et peut s'adapter avec souplesse. Enfin, l'accent est placé sur la circularité, qui permet de donner une seconde vie à certains éléments après leur utilisation. Les investissements dans une pompe à chaleur ou des panneaux solaires en accroissent la valeur.”

“Les aspects sociaux comptent également. Nous examinons l'impact positif sur la santé et le bien-être des usagers d'un bâtiment. Pensez au confort thermique, à la lumière naturelle, à la vue sur les espaces verts. Mais aussi aux lieux de remise en forme, de détente et de réunion, à l'accessibilité pour les personnes handicapées, etc. En d'autres termes, la durabilité est cruciale pour les investissements immobiliers. Et cela s'applique aussi bien à l'immobilier professionnel qu'à l'immobilier résidentiel.”

Les capteurs intelligents, les données et l'automatisation peuvent contribuer à rendre les bâtiments plus durables et efficaces sur le plan énergétique. Quel est l'impact de la technologie sur la valeur des biens immobiliers?

Céline Janssens: “Plus un bâtiment embarque de technologie, plus il y a de données capturées et analysées, plus son usage devient durable. Pensez aux lumières qui s'éteignent dès que vous quittez une pièce, au load balancing des stations de recharge… Ces innovations rendent le bâtiment plus attrayant pour les locataires et les utilisateurs; je n'ose pas affirmer qu'elles augmentent la valeur de l'immeuble à proprement parler, mais elles le rendent en tout cas plus attrayant. La proptech n'offre pratiquement aucun retour sur investissement à court terme, mais sur le long terme, les bâtiments intelligents conservent leur attrait et leur valeur. Surtout si l'on considère la législation récente, comme la directive sur la performance énergétique des bâtiments (DPEB), entrée en vigueur début 2024. Les données sur la durabilité ne cessent de gagner en importance, et les bâtiments intelligents ont ici une longueur d'avance.”

Méfiez-vous des investissements dans des projets en copropriété ou dans lesquels un exploitant a des droits de codécision.

Céline Janssens
Partner chez Stadim

Avez-vous des recommandations spécifiques à faire aux investisseurs qui envisagent de se lancer dans l'immobilier au titre d'investissement?

Céline Janssens: “Méfiez-vous des investissements dans des projets en copropriété ou dans lesquels un exploitant a des droits de codécision. Votre liberté s'en trouve en effet restreinte. Dans les années à venir, les critères de durabilité pour l'immobilier professionnel et résidentiel sont appelés à se durcir encore, ce qui pourrait nécessiter des investissements supplémentaires. Si ces coûts doivent être supportés par plusieurs propriétaires, les décisions seront forcément plus difficiles à prendre. Dans le pire des cas, les locataires pourraient quitter l'immeuble. Ce qui créerait un cercle vicieux, rendant les immeubles moins séduisants et moins rentables. Cette réflexion s'applique aux immeubles d'habitation fonctionnant avec une association de copropriétaires, ainsi qu'aux résidences-services, aux kots d'étudiants et même aux hôtels, où les chambres sont vendues à l'unité.”

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