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“Les investisseurs en immobilier élaborent à nouveau des plans de bataille”

Arnaud Smeets, au sein de la société de courtage immobilier CBRE.

Les acteurs de l'immobilier devraient investir près de 4 milliards d'euros dans l'immobilier commercial belge cette année. Avec un accent placé sur l'immobilier logistique. “Les investisseurs internationaux se rendent de plus en plus compte que la Belgique est une destination de choix”, explique Arnaud Smeets au sein de la société de courtage immobilier CBRE.

Entre vouloir et faire, il peut y avoir un monde de différence. Et dans le secteur immobilier, le fossé qui sépare ces deux dimensions est souvent creusé par les taux d'intérêt. C'est ce que démontre une enquête annuelle réalisée par la branche belge de CBRE, un prestataire mondial de services dans le domaine de l'immobilier commercial et de l'investissement immobilier. L'enquête évalue les projets de plus de 30 promoteurs nationaux et internationaux au tournant de chaque année.

Début 2023, ils prévoyaient encore d'investir 4,7 milliards d'euros dans l'immobilier commercial belge. À la fin de cette même année, il s'est avéré que le compteur était resté bloqué à 2,7 milliards d'euros. Les taux d'intérêt en sont la principale explication. “Ils ont augmenté à une vitesse sans précédent l'année dernière”, souligne Arnaud Smeets, directeur des marchés des capitaux chez CBRE. “Ce facteur a évidemment eu un impact majeur sur le financement et l'évaluation de l'immobilier.”

L’année dernière, il a été très difficile de convaincre les comités d’investissement d’acheter des biens immobiliers.

Arnaud Smeets
directeur des marchés des capitaux au sein du courtier immobilier CBRE

La situation des taux d'intérêt est importante pour les sociétés immobilières, car elles doivent rembourser des emprunts et contracter de nouveaux crédits. Lorsque les taux d'intérêt sont bas, comme avant 2020, elles peuvent emprunter jusqu'à plusieurs fois leurs bénéfices. En revanche, lorsque les taux d'intérêt sont élevés, la pression est énorme. “L'année dernière, il a été très difficile de convaincre les comités d'investissement d'acheter des biens immobiliers”, se souvient Arnaud Smeets. “Ils se sont montrés particulièrement prudents.”

Danger des taux d'intérêt élevés

Dans un rapport publié en décembre, CBRE a averti que certaines sociétés immobilières ne parviendraient pas à refinancer entièrement, dans les années à venir, les emprunts contractés entre 2019 et 2022. Le courtier estime qu'il manquera 176 milliards d'euros au secteur immobilier européen. Des accidents ne sont pas exclus. Pour certains promoteurs immobiliers, les taux d'intérêt élevés ont même entraîné la banqueroute, les banques ne voulant plus accorder de prêts. La victime la plus connue est le holding immobilier autrichien Signa, qui s'est effondré en novembre.

Arnaud Smeets ne craint pas de problèmes similaires en Belgique. “Ici, les banques continuent de prêter, même si elles sont devenues plus prudentes et examinent les dossiers de manière plus critique. Il est vrai que les banques n'ont pas envie d'accumuler toutes sortes de biens immobiliers au bilan. On perçoit une volonté claire de trouver des solutions pour les parties qui sont en difficulté aujourd'hui.”

Les investisseurs internationaux se rendent de plus en plus compte que la Belgique est une destination de choix.

Arnaud Smeets
directeur des marchés des capitaux au sein du courtier immobilier CBRE

Bientôt une baisse des taux d'intérêt?

Une baisse des taux d'intérêt offrirait une bouffée d'oxygène au secteur. Actuellement, le taux directeur de la Banque centrale européenne (BCE) est toujours de 4%, le niveau le plus élevé de son histoire. “Il est évident qu'une baisse des taux d'intérêt bénéficierait au marché”, acquiesce Arnaud Smeets. “La première baisse est attendue avant l'été. Il convient néanmoins qu’elle soit systématique, avec la quasi-certitude que les taux d'intérêt ne feront que baisser davantage.”

Le risque existe que la BCE se montre trop entreprenante et réduise les taux d'intérêt trop rapidement, autorisant ainsi un retour de l'inflation. “Si la banque centrale doit soudain faire volte-face et relever à nouveau les taux d'intérêt, le marché des investisseurs immobiliers s'en verra complètement perturbé”, craint Arnaud Smeets. “L'incertitude en matière de financement a un effet paralysant.”

Bureaux et entrepôts en tête de liste

Lui-même ne voit pas l'avenir en noir, cependant. À ses yeux, le ciel s'éclaircit déjà: “Je sens, dans mes conversations avec le secteur, que de nouveaux plans de bataille sont en cours d'élaboration.” À en juger par les plans d'investissement figurant dans la dernière enquête de CBRE, le marché est en train de se redresser après une année difficile. En effet, les promoteurs et investisseurs interrogés prévoient d'injecter 3,9 milliards d'euros dans l'immobilier commercial belge cette année.

En tête de liste figure l'immobilier logistique, c'est-à-dire les entrepôts. L'enquête révèle que près de 1,6 milliard d'euros de plans d'investissement ont été prévus pour cette année. “La Belgique est un site de premier plan en Europe occidentale en termes de logistique, et de plus en plus d'investisseurs internationaux s'en rendent compte”, analyse Arnaud Smeets. “L'accès aux terrains est toutefois limité, des acteurs tels que WDP et Montea détenant une grande part du marché.”

La hausse sans précédent des taux d'intérêt l'année dernière a évidemment eu un impact majeur sur le financement et la valorisation de l'immobilier.

Arnaud Smeets
directeur des marchés des capitaux au sein du courtier immobilier CBRE

Les bureaux figurent également en bonne place sur la wishlist des investisseurs, avec des investissements prévus pour cette année qui dépassent 1,1 milliard d'euros. Le télétravail a gagné en popularité depuis la pandémie, ce qui pourrait réduire la demande d'espaces de bureaux. Malgré tout, Arnaud Smeets voit deux raisons pour lesquelles ce scénario ne se produira pas de sitôt.

Premièrement, la vapeur commence déjà à s'inverser. Un nombre croissant d'entreprises demandent à leur personnel de venir travailler à nouveau davantage au bureau, note-t-il. “Ensuite, on observe une pénurie d'espaces de bureaux à Bruxelles. Un marché à deux vitesses est en train d'émerger. Avec, d’un côté, les bureaux haut de gamme qui répondent à toutes les exigences en matière de durabilité et pour lesquels les investisseurs sont encore prêts à délier les cordons de la bourse, et de l’autre, une majorité de bureaux qui sont de qualité inférieure, ce qui a un impact sur les prix. Pourtant, ici aussi, la demande reste soutenue, conséquence de la politique drastique de Bruxelles en matière de permis de construire, qui pèse sur l'offre.”

Écologisation de l'immobilier

Le message pour les investisseurs n'est-il donc pas d'améliorer la qualité des bureaux de moindre qualité? “Rendre ces bâtiments durables à court terme n'est pas évident, car cela nécessite de gros investissements”, nuance Arnaud Smeets. “En raison de l'augmentation des taux d'intérêt, ces investissements sont devenus beaucoup plus coûteux et, en parallèle, le prix des matériaux a crû de manière significative en raison de la vague d'inflation.”

Si l'écologisation en est un aspect majeur, elle n'est pas la seule composante de la politique ESG dont les investisseurs et promoteurs tiennent compte, désormais. Outre l’aspect environnemental de leurs décisions, ils en examinent les implications sociales et de gouvernance. Or, ces deux dernières composantes sont encore moins bien définies que la première, avance Arnaud Smeets. “Il est clair que le secteur s'interroge toujours sur les facteurs de durabilité dans ces domaines. Par exemple, nous constatons que certains investisseurs immobiliers ne veulent pas louer de bureaux à des entreprises qui fabriquent du tabac ou des armes.”

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