analyse

L'immobilier belge n'est pas surévalué

©Dries Luyten

Selon certaines comparaisons internationales, l’immobilier belge serait largement surévalué. Une correction serait dès lors imminente. Pour autant, ceux qui suivent notre marché immobilier de près sont mieux placés pour en juger. Et leur conclusion est une bonne nouvelle ceux qui investissent dans la brique.

Les épargnants qui envisagent d’investir dans un bien immobilier doivent avoir une bonne idée de sa valeur. “Une survalorisation claire accroît la probabilité d’une correction brutale et donc le risque de l’investissement ; cela dit, l’immobilier belge n’est pas largement surévalué à l’heure actuelle”, constate Johan Van Gompel, Senior Economist chez KBC et professeur à la KUB. Son avis s’oppose à celui d’institutions internationales comme l’OCDE, qui affirment, ratios à l’appui, que le marché immobilier belge présenterait localement des surévaluations de 60%.

Meilleurs ratios/meilleurs avis

Pourtant, ces ratios seuls ne permettent pas d’émettre un avis fondé, objecte Johan Van Gompel. “Le ratio prix/revenus compare l’évolution des prix des logements à celle des revenus disponibles des ménages. La moyenne de ce rapport sur la décennie écoulée est considérée comme “normale”, ce qui est déjà contestable. Tout écart par rapport à cette moyenne indiquerait une survalorisation ou une sous-valorisation de l’immobilier. On en arrive ainsi à des surévaluations de 50% et plus.”

“Un autre ratio est basé sur le rapport entre les prix à l’achat et les loyers, avec des résultats similaires. De tels critères sont beaucoup trop étroits pour donner une idée correcte de la valeur des biens. Par exemple, ils ne tiennent pas compte des taux, qui influent sur la capacité des ménages à acquérir un bien. Les taux hypothécaires actuels, qui se maintiennent à des niveaux très bas, favorisent l’accès au marché. Si l’on corrige le ratio prix/revenus à l’aide des taux, la surévaluation s’élève à peine à 10%.”

Son équipe a imaginé un modèle alternatif pour estimer la valeur des biens immobiliers. “Outre le revenu et les taux, l’évolution démographique joue un rôle certain. La proportion de ménages est très importante pour la demande de biens immobiliers à plus long terme. Selon cette approche, l’immobilier belge est à peu près à l’équilibre, ce qui contredit les approches classiques. Dans son rapport annuel, la Banque Nationale arrive à une conclusion similaire. On note un léger excès entre 2005 et 2010, mais celui-ci a disparu avec la baisse des taux.”

La demande de logements reste en hausse

Pour les candidats-investisseurs, la question cruciale reste : à quoi s’attendre demain ? “Les facteurs déterminants – les revenus, les taux et la formation des ménages – continuent à soutenir un marché immobilier sain”, conclut Johan Van Gompel. “Les revenus sont appelés à augmenter légèrement, notamment grâce au repli progressif du chômage. Les taux ne vont que timidement augmenter. Le nombre de ménages continuera à s’accroître de 0,7 à 0,8%, ce qui soutiendra la demande de logements. L’atténuation du bonus habitation et les éventuels effets du tax shift vers l’immobilier pourraient certes provoquer une baisse des prix de 5 à 10% en 2015 et en 2016, mais le marché devrait rester sain à long terme.”

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