analyse

La situation et le loyer

©BELGA

Les perspectives de votre investissement immobilier à un peu plus long terme restent favorables. Toutefois, les investisseurs, particuliers comme professionnels, devront faire preuve de patience et opérer des choix plus fins que jamais. Une analyse de l’immobilier belge aujourd’hui.

Outre la valeur du bien qui n’augmente plus vraiment, le loyer constitue la principale source de rendement d’un investissement immobilier. “Les loyers du marché résidentiel belge ont progressé moins rapidement que dans la plupart des pays de la zone euro”, constate Johan Van Gompel (KBC). “En raison des taux bas, les Belges investissent massivement dans des immeubles à louer. On observe également une forte demande de candidats locataires qui éprouvent davantage de difficultés à accéder à la propriété. Ces deux tendances maintiennent le marché de la location en équilibre. Un loyer sain reste également envisageable à plus long terme sur le marché résidentiel.”

L’appréciation de l’immeuble ne doit pas être la principale préoccupation des particuliers désireux d’investir dans l’immobilier, estime Philippe Janssens (bureau de conseil et d’études Stadim). “Ceux qui recherchent un complément pour leur retraite doivent surtout être attentifs à la continuité des revenus locatifs. Y compris sur le marché immobilier professionnel. Un investissement dans des sociétés immobilières rapporte par exemple des dividendes annuels.”

Occasions inexploitées

Pour le marché immobilier professionnel, Philippe Janssens pointe avant tout l’importance du cash-flow des entreprises concernées. “Il faut surtout être attentif à la valeur locative potentielle. L’immobilier logistique n’a pas connu de hausse des loyers pendant une longue période. Aujourd’hui, il est possible d’obtenir d’appréciables rendements dans des bureaux prêts à être occupés, des entrepôts et surtout des magasins présentant une bonne situation, et donc un meilleur loyer. Mais comme toujours en matière d’investissements, il convient de rechercher des opportunités que personne d’autre n’a su entrevoir. Il est ainsi possible de rentabiliser les étages au-dessus des magasins, fréquemment sous-exploités. Quoi qu’il en soit, vous devez également faire preuve de patience, car les rendements n’atteindront plus des sommets. Cependant, vous pouvez toujours obtenir un retour sur investissement appréciable.”

La situation cruciale

En matière de rendement, Philippe Janssens n’est certainement pas obnubilé par le prix d’achat de l’immeuble ou du terrain. “La situation du terrain sur lequel vous faites construire ou sur lequel se trouve l’immeuble détermine une grande partie de sa destination et du rendement. Les briques qui se trouvent au-dessus servent à rentabiliser le terrain. N’achetez pas l’endroit le moins cher, mais la meilleure situation.”

L’investisseur doit toutefois pouvoir supporter le financement. “Dans le cas d’un investissement immobilier, l’acheteur met souvent 40% de fonds propres sur la table. Avec seulement 60% de financements externes à rembourser aux taux actuels, même un prix d’achat plus élevé est tenable. Assurez-vous quand même de pouvoir payer les mensualités.” 

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