analyse

Pour que la brique ne vous tombe pas sur l’estomac

©Dominic Verhulst/dotch.be

L’investissement dans l’immobilier peut s’envisager de deux manières : directement dans un bien immobilier, ou indirectement, par le biais de valeurs mobilières. Tant la brique que les titres surpassent encore largement les comptes d’épargne en terme de rendement. Cela dit, mieux vaut tenir compte de l’ensemble des frais et des incertitudes.

Voici un demi-siècle, l’immobilier enregistrait encore une plus-value de quelque 6% par an. “La plus-value est le principal levier du rendement, parce qu’une bonne partie de l’investissement est empruntée. Mais on ne prévoit qu’une appréciation de 1% en 2015, alors que les taux hypothécaires sont au plus bas. Qu’en sera-t-il lorsque les taux reprendront de la hauteur ?”, s’interroge John Romain (Immotheker), qui traduit ainsi la principale incertitude planant au-dessus des investissements immobiliers.

Pas pour le court terme

L’impact de la plus-value sur le rendement est énorme. “Imaginez une maison de 200.000 euros, avec 50.000 euros d’apport en fonds propres et 750 euros de loyer par mois. Une plus-value annuelle de 5% apporte un rendement de 6 à 8% après cinq ans, de 11% après 10 ans. Si la plus-value annuelle est de seulement 1%, le rendement après cinq ans s’établit à -9,1%, et n’atteint plus que 2,5% qu’après 20 ans.” En moyenne, on table aujourd’hui sur une plus-value de 3%. Cela représente un rendement de 6% après 10 ans, soit davantage que le compte d’épargne. “Toutefois, ce rendement ne permet pas à une personne de 65 ans de se constituer un complément à sa retraite. Ceux qui achètent une maison paient environ 15% de frais d’entrée : notaires, droits d’enregistrement et hypothèques... Selon la plus-value, vous les amortissez en trois à quinze ans. Dans le cas d’une nouvelle construction à 21% de TVA, la période d’amortissement est encore plus longue.”

“N’oubliez pas que louer est une activité à part entière. La plupart des investisseurs n’investissent que dans un seul immeuble de rapport et sous-estiment les frais d’entretien et de réparation. Un mauvais locataire ou une inoccupation peut rapidement gommer le rendement. Les loyers préservent certes leur valeur, car ils sont indexés. Mais en cas de déflation, ils pourraient légèrement baisser. Dans le domaine fiscal, certains plaident encore en faveur d’un impôt sur les revenus locatifs réels. Une mesure qui pourrait inciter de nombreux petits propriétaires à vendre, ce qui pourrait à son tour déstabiliser le marché de la vente et de la location.”

Sociétés immobilières

Vous ne souhaitez pas acheter personnellement un bien immobilier ? Vous pouvez investir dans une société immobilière réglementée, une SIR, la nouvelle dénomination de la sicaf immobilière. Ces sociétés investissent uniquement dans des biens immobiliers, qu’il s’agisse de locaux d’entreprises, de bureaux et d’entrepôts, ou de maisons de repos et d’immeubles résidentiels. La SIR peut investir au maximum 20% de son capital dans un même immeuble, et emprunter 65% de la valeur de son portefeuille. Elle est cotée en Bourse et doit distribuer 80% de son bénéfice sous forme de dividendes.

“Le cours de l’action suit dans une certaine mesure le prix du patrimoine. Celui-ci est régulièrement estimé par un expert indépendant. Vous pouvez savoir si le cours actuel est raisonnable en le comparant à la valeur comptable nette.” Le précompte mobilier est fixé à 15% si au moins 80% de l’actif est investi dans des immeubles résidentiels en Europe, sans quoi il se monte à 25%. “Cet investissement surpasse le livret d’épargne avec un rendement net annuel de 3 à 4%. Diversifiez suffisamment, cependant. Une augmentation des taux pourrait également changer la donne.”

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