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Des opportunités de rendement en période de taux bas

©KBC Asset Management

L’immobilier ne vit plus dans l’ombre des actions financières. Fort de son modèle économique robuste et de ses belles possibilités de croissance, ce secteur désormais distinct constitue plus que jamais un investissement de premier plan.

“Les investissements immobiliers ont beaucoup évolué ces dernières années", observe Steven Lermytte (KBC Asset Management). Analyste et gestionnaire de fonds immobiliers, il participe au choix des actions immobilières reprises dans les fonds KBC. "Auparavant, l’immobilier était presque exclusivement accessible aux grands investisseurs institutionnels. Toutefois, depuis que les REIT ont vu le jour dans les années 60 aux États-Unis, les investissements immobiliers ont fortement changé dans le monde entier." Le REIT, ou Real Estate Investment Trust, permet aux petits épargnants d’investir dans l’immobilier commercial, tel que les shopping centers, l’immobilier de santé et les bureaux, impayables pour le commun des mortels.

En 2014, une nouvelle variante a été créée en Belgique avec la SIR, la société immobilière réglementée. Les REIT sont soumis à des règles strictes: ils doivent investir dans au moins cinq actifs, leur taux d’endettement est plafonné et ils ne peuvent jamais investir plus de 20% de leur portefeuille dans un même projet.

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"De ce fait, le modèle économique des investissements immobiliers s’avère très robuste", poursuit Steven Lermytte. "Les actions immobilières se sont montrées relativement stables et la grande correction crainte après le Brexit n’a pas eu lieu." Contrairement aux sociétés immobilières qui n’ont pas le même statut, les REIT bénéficient également d’un régime fiscal avantageux.

En échange, ils doivent distribuer plus de 80% de leurs revenus récurrents à leurs actionnaires. Leur accessibilité pour les investisseurs, la stabilité de leur modèle de rentabilité et l’augmentation du nombre de REIT ont entraîné une croissance de la capitalisation boursière des entreprises immobilières dans le monde entier. "

Secteur principal

L’immobilier n’est plus le mauvais élève de la classe des valeurs financières", sourit Steven Lermytte. C’est pourquoi le secteur a bénéficié récemment d’une promotion importante dans le Global Industry Classification Standard (GICS), une méthode de classification utilisée par les investisseurs professionnels.

"La promotion de l’immobilier au sein de la classification GICS favorisera la visibilité du secteur."

Tom Mermuys
stratégiste chez KBC Asset Management

Jusqu’au 1er septembre, l’immobilier était encore classé parmi les valeurs financières, aux côtés des actions des banques et des assureurs; désormais, il représente officiellement l’un des secteurs principaux de cette classification, aujourd'hui au nombre de 11. Ce n’est pas rien, d'autant que l'on touchait aux secteurs principaux du GICS pour la première fois depuis sa création en 1999.

Visibilité

Quelles sont les conséquences de cette promotion dans la classification des actions? "Elle favorisera la visibilité du secteur immobilier", prévoit Tom Mermuys. Ce stratégiste chez KBC Asset Management participe à l’établissement des rapports sectoriels dans la stratégie d’investissement du groupe.

"Nous disposons désormais de 11 secteurs au regard desquels nous devons prendre nos décisions." En outre, cette promotion élimine un effet secondaire handicapant. "Auparavant, en cas de problème dans le secteur des banques et des assurances, nos investisseurs choisissaient de se défaire de l’ensemble de leurs valeurs financières", remarque Steven Lermytte. "À présent, l’immobilier n’aura plus à supporter les conséquences de ce qui se joue en dehors du secteur."

"Pour de nombreuses personnes, les actions immobilières suivent l’évolution de la valeur de leur maison. Le malentendu est tenace. Les sociétés immobilières sont bien plus dynamiques!"

Steven Lermytte
gestionnaire de fonds chez KBC Asset Management

L'élévation au statut de secteur principal favorisera enfin l’émergence de nouveaux types de fonds immobiliers à terme. Quelles en sont les implications pour l’investisseur moyen? Quand vaut-il la peine d’inclure des actions immobilières dans un portefeuille? "Pour de nombreuses personnes, les actions immobilières suivent l’évolution de la valeur de leur propre maison", regrette Steven Lermytte.

"Le malentendu est tenace. Or, les entreprises immobilières sont beaucoup plus dynamiques! Les REIT cachent une gestion très active. On y investit en continu dans un portefeuille immobilier diversifié, généralement spécialisé dans un segment, tels les immeubles commerciaux ou les bureaux.

 Le management gère des contrats de location à long terme et garantit une rotation stratégique des biens. Ceux qui recèlent peu de potentiel de plus-value sont vendus, ce qui permet d’investir dans des bâtiments qui garantissent un surcroît de rendement. Les investissements immobiliers sont par conséquent beaucoup plus exposés aux évolutions du marché."

Les actions immobilières fluctuent avec les grands marchés d’actions et possèdent en outre quelques caractéristiques spécifiques. Parmi celles-ci, la part structurellement plus élevée du dividende dans le rendement total. Les sociétés immobilières cotées sous la forme de REIT bénéficient actuellement d’un taux d’imposition plus faible à l’impôt des sociétés, mais sont en échange obligées de distribuer 80 à 85% de leurs revenus opérationnels à leurs investisseurs.

Sensible au taux

De ce fait, les placements immobiliers font généralement mieux que le marché d’actions en phase de ralentissement et de reprise économiques. "En cas d’expansion économique, les banques centrales optent pour une politique monétaire restrictive afin d’éviter toute surchauffe de l’économie", explique Tom Mermuys.

"Elles procèdent alors à un relèvement des taux directeurs et une hausse des taux rend souvent l’immobilier moins intéressant. Des taux plus élevés augmentent les charges de financement et rendent les dividendes moins attrayants."

À l’inverse, une récession entraîne une baisse des taux d’occupation et des loyers, ce qui ne constitue pas une situation idéale pour des investissements immobiliers souvent liés à des immeubles commerciaux et de bureaux. Les phases de ralentissement et de reprise économique se caractérisent en revanche par une croissance économique (limitée) et une politique de taux bas.

"Non seulement des taux bas accroissent la valeur de l’immobilier, mais les gestionnaires de REIT peuvent également en tirer profit dans la gestion active de leurs portefeuilles", souligne Tom Mermuys. "Ils peuvent par exemple emprunter à de meilleures conditions pour financer de nouveaux projets ou rénover des bâtiments."

L’APPARTEMENT À LA MER

De nombreuses personnes confondent les actions avec un investissement direct. Dans ce dernier cas, vous achetez vous-même une habitation ou un appartement. Le revers de la médaille? Vous devez ainsi tenir compte d’obligations juridiques et fiscales, les frais sont nombreux (notaire, précompte mobilier, etc.), et vous devez rechercher vous-même des locataires solvables et votre patrimoine total devient rapidement tributaire de la valeur d’un seul immeuble.

FONDS IMMOBILIERS

Les investisseurs peuvent se composer leur propre panier d’actions immobilières. Ils ne paient alors ni frais d’entrée ni frais de gestion, mais ils devront assurer le suivi du marché. En outre, les achats et ventes successifs peuvent accroître les frais de transaction. Un fonds immobilier investit dans plusieurs actions immobilières.

Vous bénéficiez ainsi d’une meilleure diversification géographique et sectorielle (bureaux, santé, commercial, etc.), Des spécialistes suivent votre investissement à votre place

ACTIONS IMMOBILIÈRES

Avec les actions immobilières, vous pouvez investir dans un ou plusieurs projets immobiliers, comme un immeuble d’appartements, un shopping center ou un immeuble de bureaux. Cest important d’établir une distinction entre les actions ayant le statut de REIT (Real Estate Investment Trusts, SIR en Belgique) et celles qui n’ont pas ce statut.

Les actions immobilières non réglementées sont souvent liées à un nombre limité de projets de développement, par exemple la construction de maisons de retraite. La plupart des actions immobilières sont des REIT. Les REIT sont soumis à des règles strictes, entre autres en matière de diversification et d’endettement. Ils se montrent assez stables par rapport à la Bourse en général.  

 

Concurrents des obligations

"Les taux remonteront peut-être légèrement au cours des mois à venir mais nous n’attendons pas de hausse impressionnante", poursuit Tom Mermuys. "La reprise économique reste trop faible." Des taux bas et une croissance économique prudente constituent la combinaison idéale pour les actions immobilières. Les investissements immobiliers restent des actions et comportent donc des risques. T

outefois, en raison de la réglementation stricte à laquelle sont soumis les REIT et des perspectives à long terme des contrats de bail sousjacent, les actions immobilières ont leur place dans un portefeuille d’investissement. Elles resteront légèrement en retrait en cas de hausse des Bourses, mais se montreront plus stables en cas de baisse.

"Cet investissement combine un dividende généralement séduisant et un potentiel de croissance dans les conditions de marché actuelles", conclut Steven Lermytte. "Ce mélange fait des placements immobiliers un investissement attrayant en période de taux bas."

"Cela reste des actions mais avec de belles possibilités de croissance"

Les actions immobilières sont d’abord des actions et, à ce titre, comportent des risques. Mais la plupart des sociétés immobilières cotées en Bourse investissent dans plusieurs projets et gèrent des contrats de location à long terme. Elles mettent donc en œuvre un modèle économique très stable. Ajoutez à cela des dividendes généralement importants et des conditions économiques favorables pour le secteur, et vous obtenez un investissement séduisant. Surtout dans l’environnement de taux actuel, où les placements défensifs, tels que les obligations, rapportent très peu, les actions immobilières peuvent apporter une bouffée d’oxygène dans un portefeuille.

Tom Mermuys stratégiste chez KBC Asset Management

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