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Les joint-ventures pour des projets immobiliers exigent une préparation stratégique

Mélanie Schollaert, avocate Corporate / M&A chez Loyens & Loeff

De nombreux projets immobiliers d’une certaine ampleur prennent aujourd’hui la forme d’une joint-venture entre différents acteurs. Un bon contrat est indispensable dans ce cadre, pour organiser tant la création et le fonctionnement que la sortie de la joint-venture.

Une joint-venture est une forme de collaboration entre deux ou plusieurs entreprises. Dans le cadre de projets immobiliers complexes, promoteurs, développeurs et bailleurs de fonds peuvent utiliser cette structure flexible, notamment pour mettre en commun leur expertise et leurs ressources financières et mutualiser les risques inhérents au projet. À cette fin, ils constituent généralement une société dont ils sont actionnaires et qui devient propriétaire des biens immobiliers (bâtis ou à bâtir).

Stabilité et possibilités de sortie

Les parties à une joint-venture s’engagent pour plusieurs années. “Elles doivent donc réfléchir à l’avance aux aspects juridiques et fiscaux de leur collaboration”, souligne Olivier van der Haegen, associé au sein du département Litigation & Risk Management de Loyens & Loeff. “La création d’une joint-venture se fait généralement dans un climat d’optimisme et de confiance. Les parties souhaitent le succès de leur projet immobilier commun et veulent se lancer le plus tôt possible. C’est là que nous entrons en jeu. En tant qu’avocats, nous anticipons les scénarios de blocage et conseillons les parties au regard des mécanismes contractuels qui peuvent prévenir ou résoudre ces blocages.”

“Il existe de nombreuses manières créatives de sortir d’une joint-venture mais il faut y réfléchir soigneusement et les prévoir contractuellement à l’avance.”
Mélanie Schollaert
avocate Corporate / M&A chez Loyens & Loeff

Cela débute par la conclusion d’un contrat qui, d’une part, vise à mettre en place une joint-venture stable et, d’autre part, offre des possibilités de sortie aux parties. “Les parties doivent trouver un équilibre entre ces deux objectifs”, expose Mélanie Schollaert, avocate au sein du département Corporate / M&A de Loyens & Loeff. “Elles s’engagent généralement à maintenir leur participation pendant une certaine période afin de garantir la stabilité de la joint-venture.” À l’issue de cette période, si une partie souhaite sortir de la joint-venture, le contrat conferra bien souvent le droit aux parties restantes d’acquérir les actions de la partie sortante par préférence à un tiers. “Les parties veilleront à prévoir dans leur contrat un mécanisme de sortie adéquat. Elles bénéficient en la matière d’une importante liberté contractuelle. Les avocats peuvent déployer toute leur créativité pour trouver la solution qui convient le mieux aux besoins de leurs clients.”

La gouvernance de la société est un aspect tout aussi important à aborder lors de la rédaction du contrat de joint-venture. Le nouveau Code des sociétés et des associations a élargi les possibilités en la matière. “Là aussi, c’est du travail sur mesure”, déclare Mélanie Schollaert. “Il est par exemple utile de prévoir des règles spécifiques en matière de conflits d’intérêts et de pouvoirs décisionnels.”

Et en cas de litige ?

Une divergence d’opinions entre les parties peut toujours survenir pendant la collaboration. Dans le pire des cas, la société se retrouve dans une impasse. Si le différend persiste, le droit belge prévoit la possibilité, pour un actionnaire, de demander en justice d’exclure un autre actionnaire ou, au contraire, de le contraindre à acheter les actions du demandeur. Il n’est pas nécessaire de prouver une faute de la part de l’autre actionnaire : une mésintelligence grave est suffisante car le juge devra faire passer les intérêts de la société avant tout. “Depuis l’entrée en vigueur du nouveau Code des sociétés et des associations, le juge est autorisé, dans le cadre de cette procédure, à trancher les litiges connexes relatifs aux relations financières entre les actionnaires et la société – par exemple, les prêts d’actionnaires, les sûretés et les clauses de non-concurrence”, détaille Olivier van der Haegen. “Cette procédure est efficace. Dans d’autres pays, cette possibilité n’existe pas.”

“En tant qu’avocats, nous anticipons les scénarios de blocage et conseillons les parties au regard des mécanismes contractuels qui peuvent prévenir ou résoudre ces blocages.”
Olivier van der Haegen
associé Litigation & Risk Management chez Loyens & Loeff

Les parties peuvent également anticiper contractuellement les situations de blocage et prévoir des mécanismes de résolution des différends. Là aussi, les options sont nombreuses : elles peuvent par exemple opter pour une clause d’arbitrage ou de médiation ou le recours à un expert pour des questions techniques. “Des solutions plus radicales existent par ailleurs”, complète Olivier van der Haegen. “Comme l’octroi d’une option d’achat à une ou plusieurs parties leur permettant d’acquérir les actions des autres parties en contrepartie du paiement d’un prix fixé à l’avance ou déterminé selon une formule prévue par le contrat. Néanmoins, nous conseillons à nos clients de se réserver une certaine marge de manœuvre, car il est presque impossible de prévoir à l’avance quelle forme prendra un éventuel blocage.”

Modes de financement

Lors de la structuration contractuelle de la joint-venture, il va sans dire que le financement revêt une grande importance. “Les parties peuvent privilégier un financement externe via un emprunt bancaire, par exemple, ou un financement interne par le biais d’apports au capital de la société ou de prêts d’actionnaires”, illustre Mélanie Schollaert. “Dans la seconde hypothèse, le contrat peut anticiper le défaut d’une partie : si une des parties manque à son obligation de mettre des fonds à la disposition de la société et que les autres parties avancent les fonds manquants, ces dernières peuvent entre autres se voir octroyer des intérêts ou être autorisées à apporter leur créance à la société, ce qui entraînera la dilution de la partie défaillante. ” “Une politique de répartition des bénéfices peut par ailleurs aussi être prévue dans le contrat.”

“Pour résumer, il est extrêmement important que les investisseurs, promoteurs et développeurs immobiliers réfléchissent soigneusement à leur contrat de joint-venture ”, conclut Olivier van der Haegen. “Si un conflit survient entre les parties au beau milieu d’un projet de développement, renégocier le contrat à ce moment-là est difficile. Il est donc préférable d’en discuter avant le démarrage du projet.”

Avez-vous une question pour Mélanie Schollaert? N’hésitez pas à prendre contact.
Avez-vous une question pour Olivier van der Haegen? N’hésitez pas à prendre contact.

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