Il est impossible de réaliser un projet immobilier sans les pouvoirs publics. Ceux-ci accordent les permis nécessaires, participent à l’investissement ou sont partenaires à part entière du développement. Les acteurs privés doivent garder un certain nombre d’éléments à l’esprit dans leurs relations avec l’administration, préviennent les spécialistes de Loyens & Loeff.
Pouvoirs publics et octroi de permis
Les pouvoirs publics jouent un rôle-clé dans tout projet immobilier. Pensez à la délivrance des permis d’urbanisme ou d’environnement, ou à l’octroi de certaines dérogations aux prescriptions légales, illustre Julien Lecler, expert en droit immobilier chez Loyens & Loeff. “En principe, les pouvoirs publics disposent de délais fixés par la loi pour statuer sur des demandes de permis. Toutefois, dans la pratique, il est parfois difficile de respecter ces délais, certainement en cas de projets immobiliers de grande ampleur. Pour faciliter de manière proactive la collaboration avec les pouvoirs publics, on remarque qu’une réunion de projet est souvent organisée en amont
Réunion de projet
Afin de préparer une demande de permis complexe, les développeurs peuvent solliciter des pouvoirs publics la tenue d’une réunion de projet. Lors de celle-ci, le développeur aura l’occasion de discuter des grandes lignes du projet avec toutes les instances consultatives. “Une réunion de projet apporte une plus grande prévisibilité”, précise Julien Lecler. “Le demandeur aura une meilleure idée de la faisabilité de son projet au terme d’une telle réunion. De son côté, l’administration pourra immédiatement identifier les points sensibles du dossier et les examiner plus avant.”
Une information approfondie et une meilleure préparation des parties impliquées dans le projet accroissent la probabilité d’une issue favorable – dans les délais impartis – pour les demandes de permis. En outre, le risque d’irrecevabilité ou de refus de la demande de permis se réduit.
“Une réunion de projet avec l’administration peut accélérer la procédure d’octroi de permis pour un projet immobilier complexe.”
L’administration comme partenaire
Quels sont les éléments à prendre en compte si l’administration est elle-même maître d’ouvrage d’un projet? “À la différence des maîtres d’ouvrage privés, les pouvoirs publics ne peuvent pas conclure de contrats avec n’importe qui”, souligne Valentijn De Boe, expert en partenariats public-privé et en marchés publics chez Loyens & Loeff. “Les maîtres d’ouvrage publics sont soumis à des règles et procédures spécifiques. Leur respect relève avant tout de la responsabilité de l’instance publique. Or, un problème à ce niveau peut être lourd de conséquences pour les partenaires privés impliqués. Il est donc préférable d’être vigilant.”
Requalification en marchés publics
Une qualification de marché public a des conséquences pour toutes les parties impliquées. Dans ce cas, l’administration devra en effet suivre une réglementation spécifique. Cette législation renferme des obligations détaillées en matière de publication, de rédaction des cahiers des charges, d’évaluation ou de motivation et de notification des décisions. Le choix du partenaire privé doit s’effectuer sur la base de critères fixés à l’avance et communiqués en toute transparence. Si ces règles sont en principe favorables aux acteurs privés intéressés, elles réduisent la flexibilité dont l’instance publique peut faire preuve, ainsi que son choix.
Si le projet n’est pas qualifié de marché public, l’administration disposera d’un peu plus de liberté, bien que les principes généraux d’égalité et de transparence restent d’application. Et les partenaires privés auront moins de garanties d’un point de vue de la concurrence que dans le cadre d’un marché public.
“Nous recommandons de documenter soigneusement l’ensemble des interactions et autres négociations avec les pouvoirs publics.”
Il est par conséquent d’un intérêt majeur de savoir si l’opération doit être considérée comme un marché public. La réglementation en matière de marchés publics s’avère très complexe et la jurisprudence belge et européenne évolue constamment. Ainsi, le Conseil d’État a récemment requalifié plusieurs grands projets immobiliers en marchés publics de travaux. “Dans de nombreux cas, il sera par conséquent nécessaire d’arrêter et de recommencer les procédures en cours”, prévient Valentijn De Boe. “Même si des contrats ont déjà été conclus, les partenaires privés risquent alors de perdre leurs investissements sans aucun droit à compensation. La qualification que donne l’administration à l’opération n’a aucune importance. Le juge peut toujours procéder à une requalification.”
Attitude proactive
“Les développeurs qui désirent s’engager avec des instances publiques ont donc tout intérêt à adopter une attitude proactive et à se renseigner quant aux exigences du cahier des charges et du processus”, estime Valentijn De Boe. “Nous recommandons également de documenter soigneusement l’ensemble des interactions et autres négociations. La réglementation offre de très nombreuses garanties procédurales aux participants qui se sentent lésés, mais les délais imposés pour les procédures d’appel sont courts. Il est préférable de consulter un avocat assez tôt.”