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Acquisition immobilière en forward: comment réussir sa transaction?

Julien Lecler, avocat en droit immobilier chez Loyens & Loeff

À quoi faut-il prêter attention avant d'acquérir un bâtiment en cours de construction? Avez-vous acheté un chat dans un sac ou réalisé malgré tout une bonne affaire? Julien Lecler, avocat en droit immobilier chez Loyens & Loeff, livre dans ce podcast ses conseils pour réussir l’acquisition d’un bien immobilier en forward.

On constate en Belgique une croissance forte de l'achat de biens immobiliers non encore construits. Deux raisons expliquent cette tendance, souligne Julien Lecler (Loyens & Loeff): “Une pénurie des produits d'investissement et l’aversion grandissante des développeurs et promoteurs à l’idée de construire ‘à risque’. Pour ceux-ci, il est sécurisant et intéressant de construire alors que le projet est déjà vendu. L’acquéreur-investisseur peut également y trouver son compte.”

Deux modèles

Il existe deux types de vente en forward.

“Dans une transaction en forward purchase, les parties signent un compromis de vente alors que l’immeuble n’est pas encore (totalement) construit. Néanmoins, le transfert de propriété et le transfert de risque sont différés jusqu’au moment où les constructions auront été réalisées et réceptionnées provisoirement. Cela est contractualisé via une condition suspensive.”

Dans une transaction en forward funding, l’immeuble n’existe pas davantage au moment de la signature du compromis de vente. Ici, c’est le paiement du prix qui sera reporté, précise Julien Lecler. “Il n'y a pas de condition suspensive liée à la réalisation et à la finalisation des travaux. L’acquéreur devient propriétaire des constructions au fur et à mesure de la réalisation des travaux, et paie ces travaux par tranches tenant compte de l’avancement des travaux.”

“Dans le cas d'une transaction en forward, il est crucial de réaliser préalablement une analyse claire et précise du projet immobilier, en ce compris des capacités techniques et financières des intervenants.”
Julien Lecler
avocat en droit immobilier chez Loyens & Loeff

La première option est avantageuse pour l’acquéreur. Celui-ci devient en effet propriétaire du bien une fois seulement que celui-ci est construit, et pas avant. Il ne supporte donc pas le risque de faillite du développeur, par exemple, ou le risque de malfaçon de l’immeuble.

La seconde option présente davantage de risques pour l’acquéreur. “Ces risques devront être bien évalués et faire l’objet de mécanismes de protection contractuels visant à formuler clairement les conséquences d’une faillite éventuelle de l’entrepreneur, d’un retard dans l’exécution des travaux ou de malfaçons dans l’exécution ce ceux-ci.”

La loi Breyne

La matière des transactions en forward n'est pas réglementée par une législation spécifique. Un seul type de construction en forward dispose d’un cadre légal précis: les transactions tombant dans le champ d’application de la loi Breyne, qui protège l'acquéreur d’immobilier résidentiel sur plan.

“Le transfert de propriété a lieu au fur et à mesure de l’avancement des travaux”, indique Julien Lecler. En revanche, le transfert des risques est reporté au moment de la réception provisoire. “Le prix doit être payé par tranches et le prix payé ne peut dépasser la valeur des constructions réalisées.” En outre, l’acompte à payer par l’acquéreur au moment de la signature du compromis ne peut excéder 5% du prix total.

Un contrat “en béton”

“Dans le cas d'une transaction en forward, il est crucial de réaliser préalablement une analyse claire et précise du projet immobilier, en ce compris des capacités techniques et financières des intervenants”, conclut Julien Lecler. “Ensuite, les accords contractuels doivent être détaillés et couvrir tous les scénarios possibles… et notamment le pire.”

Pour en savoir plus, contactez Julien Lecler 

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