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Des bâtiments et des quartiers entiers reçoivent de nouvelles fonctions

©Dominic Verhulst/dotch.be

Souvent, une simple rénovation ne suffit pas à donner de la valeur ajoutée à un lieu, un bâtiment, un quartier. C’est pourquoi les bâtiments anciens se voient surtout attribuer de nouvelles affectations.

"La reconversion d’immeubles suscite clairement plus d’enthousiasme que les nouvelles constructions", prévient d'emblée Ann Verhetsel, directrice du département Géographie économique à l’université d’Anvers et professeur de gestion immobilière à l’Antwerp Management School. "Les sites vierges sur lesquels de nouvelles constructions seraient possibles sont de plus en plus rares. Les gens ne veulent plus guère effectuer de longs déplacements entre leur lieu de travail, leur domicile et l’école de leurs enfants. Certains sites déjà porteurs d’habitations et de constructions plus anciennes sont dès lors très prisés. Ils peuvent jouer un nouveau rôle, surtout dans le tissu urbain. Si les promoteurs immobiliers peuvent apporter leur pierre à l’édifice, il est tout à fait possible de s’en passer."

Une usine transformée en bureau

On parle de reconversion lorsqu’un immeuble a perdu sa fonction originelle après une rénovation approfondie: une ancienne usine qui devient un immeuble de bureaux, un complexe de bureaux transformé en logements, ou un mélange de plusieurs fonctions...

Ann Verhetsel entrevoit un important marché de la reconversion dans plusieurs villes. "Ainsi recense-t-on, à Anvers, énormément de bâtiments transformés (ou à transformer) en immeubles répondant aux normes actuelles. Le marché de la reconversion le montre clairement: l’immobilier, c’est bien plus que des pierres, du béton et du verre. L’emplacement est crucial. Cependant, d’autres dimensions interviennent également dans la valeur d’un bien immobilier, tant dans son état ancien qu’après une rénovation approfondie. Souvent, cela impose une évaluation du projet qui inclue les caractéristiques de l’emplacement du site ou du produit immobilier du point de vue du futur utilisateur."

Mesure objective

Les fournisseurs de terrains, de bâtiments d’entreprises, de bureaux et de magasins veulent naturellement vanter les caractéristiques de l’emplacement qui s’inscrivent dans leur stratégie marketing. Les pouvoirs publics eux aussi doivent souvent prendre des décisions sur des emplacements, généralement dans le cadre de l’aménagement des espaces. C’est pourquoi le professeur Verhetsel a recours à une check-list de critères de localisation: le contexte physique, les facteurs de production, l’influence de la demande, le transport et les tendances dans l’agglomération, ainsi que les contextes technologique, organisationnel, politique et socioculturel.

"Bien entendu, chacun de ces facteurs ne joue aucun rôle pris isolément mais exerce une influence sur la décision finale de localisation en combinaison avec les autres facteurs", conclut Ann Verhetsel. "Si la reconversion immobilière n’est certainement pas la voie la plus aisée pour un projet immobilier, elle est parfois celle qui produit les plus beaux résultats."

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