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"Le tourisme bancaire n'est pas une bonne stratégie"

Thierry Behiels et Gaëtan Piret ©Frank Toussaint

Dans un marché d'immobilier d'entreprise très contrasté, le projet Gateway, mené conjointement par IMMOBEL et CODIC et financé par BNP Paribas Fortis, paraît à plusieurs titres exceptionnel. Performances, localisation, ampleur, le nouvel ensemble est l’emblème du renouveau de Bruxelles-National. Les précisions de Gaëtan Piret, CEO d'IMMOBEL, et de Thierry Behiels, CEO de CODIC sur le nouveau “flagship” de Zaventem.

A l'instar de l'Atomium, ce bâtiment adjacent à l'ancien terminal, qui avait abrité les bureaux de Sabena, BIAC et Belgocontrol, datait de 1958. C'est dire si sa valorisation, menée dans le cadre du plan quinquennal de l'aéroport, réclamait une réflexion de fond... et une opération de grande ampleur. Défi relevé par les sociétés belges de promotion immobilière IMMOBEL et CODIC avec l’immeuble Gateway, financé à hauteur de 93 millions d'euros par BNP Paribas Fortis : environ 34.000 m2 de bureaux haut de gamme répondant aux normes énergétiques et technologiques les plus récentes.

“Cette exigence de qualité devient incontournable au sein des firmes de niveau international soucieuses de leur responsabilité sociétale”, relève Gaëtan Piret (IMMOBEL). Chaque déménagement, réorganisation, etc., est l'occasion d'améliorer l’efficience des lieux de travail et de profiter des innovations constantes de notre secteur.”

Locataire “triple A”

La firme internationale de conseil Deloitte sera l'unique occupante de cet immeuble, dont la structure d'origine, préservée, a été profondément rénovée. Et qui s'est vu ajouter une aile supplémentaire, fermant le U d'origine pour en améliorer notamment les performances environnementales et créer un remarquable atrium central. Quelque 2.000 collaborateurs du géant américain y travailleront.

“Dans notre jargon, Deloitte est un locataire 'triple A', se félicite Thierry Behiels (CODIC). En outre, la firme a souscrit un bail de longue durée  de 18 ans, ce qui est rare pour une société privée. Cette signature a constitué un argument décisif pour le lancement du projet ; aujourd'hui, vu le contexte de croissance ralentie, on ne réalise plus d'opérations 'en blanc'.”

"Gateway est comparable aux quartiers d'affaires qui ont vu le jour autour des aéroports de Francfort, de Munich et d'Amsterdam."
Thierry Behiels
CEO de CODIC
©Frank Toussaint

Autant d’éléments appréciables pour les établissements financiers qui, l'an dernier, avaient reçu l'appel d'offres émis par IMMOBEL et CODIC pour l'opération Gateway. La demande des deux promoteurs aux soumissionnaires : fournir des conditions indicatives dans les 15 jours. Avant l'échéance, BNP Paribas Fortis déposait une offre dite “engageante”, à savoir proposant des conditions fermes pour financer seule l'opération, compte tenu de la qualité exceptionnelle du projet et des relations de confiance nouées de longue date tant avec IMMOBEL qu'avec CODIC.

“Nous travaillons de concert depuis de nombreuses années, confirment en chœur les deux patrons. Gateway est une étape de plus dans cette étroite coopération, dont la poursuite ne fait pas de doute, pour nous comme pour la banque. Le tourisme bancaire ne correspond pas à notre philosophie et n’est pas la meilleure stratégie pour les développeurs. Chacun dit ce qu'il fait et fait ce qu'il dit, nous anticipons les questions de la banque, et au moindre problème, nous en discutons ouvertement.” “Une telle transparence permet en outre de prendre des décisions rapidement le cas échéant. Le projet Gateway en est un parfait exemple” commente Aurore de Montjoye, spécialiste Real Estate Finance chez BNP Paribas Fortis.

Gare Thalys sous le bâtiment

Autre atout indéniable aux yeux de la banque : l'emplacement de Gateway. Il est de tout premier ordre avec, outre bien sur l'aéroport (610 vols quotidiens, 21,9 millions de passagers annuels), une gare Thalys passant directement sous le bâtiment, un accès direct aux gares bruxelloises stratégiques (Centrale, Nord et Midi), 140 départs de train et 1.000 départs de bus par jour. “Ces connexions permettent une 'mobilité' quasiment sans égale dans le pays, reprend Thierry Behiels.

Gateway est aussi bien desservi que s'il était à la gare Centrale. Il répond à tous les critères dits CBD (central business district), bien qu'il ne soit pas situé dans les zones bruxelloises CBD traditionnelles : Pentagone, quartier européen, gares principales et quartier Louise. A quelques centaines de mètres, la zone est considérée comme 'périphérique', et ses perspectives sont beaucoup plus contrastées. Gateway, qui disposera de 398 emplacements de parking privatifs (en plus des autres emplacements disponibles sur le site de l’aéroport), est en fait comparable aux quartiers d'affaires qui ont vu le jour autour des aéroports de Francfort, de Munich et d'Amsterdam.

A Schiphol, les loyers sont comparables à ceux d'Amsterdam-Zuid.” A terme, le projet “Airport Village” mené autour de l’aéroport de Zaventem devrait comporter 400.000 m2 de bureaux, de centres de conférence, de lieux de réunion et d'hôtels.

©Frank Toussaint

Et c'est bien ce marché mondialisé des bâtiments tertiaires – qui entraîne, logiquement, une convergence des taux de rendement des villes concernées – que les promoteurs anticipent. “Les multinationales disposent de gestionnaires d'actifs administrant rigoureusement leurs investissements immobiliers, rappelle Gaëtan Piret. Ils contribuent aussi à une évolution positive du marché, avec des demandes de bâtiments plus polyvalents, plus performants, plus respectueux de l'environnement et des personnes, notamment via les certifications comme BREEAM, LEED, etc.

Egalement, l’évolution des surfaces occupées par personne est significative, elles sont passées, en 15 ans, d'une moyenne de 20 m2 par personne à 11 m2, suite à des tendances de fond : hausse du télétravail, multiplication des bureaux interchangeables, de l'open space et réduction des m² par personne”.

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