L'immobilier britannique touché de plein fouet

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De nouveaux fonds immobiliers britanniques ont été gelés mercredi. Ceci rappelle ce qui a précédé la crise financière de 2008, même s’il est trop tôt pour parler de panique.

Stress post-traumatique. Le gouverneur de la Bank of England, Mark Carney, a eu recours au jargon médical pour décrire l’évolution rapide du bulletin de santé de l’économie britannique depuis deux semaines. De grandes banques et institutions – Goldman Sachs, Barclays et Crédit Suisse – prévoient une récession dès la fin de l’année. Pour les effets concrets de la victoire du Leave lors du référendum du 23 juin, c’est du côté de l’immobilier commercial que les regards se tournent en priorité pour évaluer la gravité de la crise potentielle à venir.

Les risques d’une contagion comparable à celle de 2008 restent encore limités pour l’instant.

La suspension de l’activité de trois fonds immobiliers, en début de semaine, a donné un premier aperçu de la confiance fragile des investisseurs. Ces trois fonds représentent un tiers des portefeuilles de leurs groupes respectifs, M & G Investments, Aviva et Standard Life, dont la valeur atteint 35 milliards de livres (41 milliards d’euros au cours actuel de la livre, contre 50 milliards il y a six mois).

Les fonds suspendus concernent autant l’immobilier de bureaux que celui de grands centres de loisirs et de shopping, avec une diversité géographique claire puisque les sites sont établis à Newcastle au nord de l’Angleterre, Edimbourg en Ecosse, et les environs de l’aéroport d’Heathrow, à l’ouest de Londres. Les fortes incertitudes sur l’avenir de l’Ecosse au sein du Royaume-Uni pèsent sur les choix des investisseurs, de même que l’inconnue totale sur le choix de l’extension de l’aéroport d’Heathrow, où la décision était attendue de façon imminente mais pourrait de nouveau être repoussée aux calendes grecques.

Ce mercredi, trois nouvelles firmes ont "gelé" des fonds immobiliers. Il s’agit de Henderson Global Investors, de Columbia Threadneedle et de Canada Life. Le mouvement commence donc à s’étendre.

Grandes banques exposées

Les grandes banques sont également fortement exposées à l’immobilier commercial, avec un volume de prêts supérieur à 100 milliards de livres, d’après leurs rapports annuels. Les risques d’une contagion comparable à celle de 2008 restent toutefois limités pour l’instant, les stress tests auxquels elles ont été soumises prévoyant des cas de figure plus extrêmes.

La forte chute de la livre sterling face à l’euro et au dollar, ainsi que la proposition de George Osborne de faire passer le taux d’imposition sur les profits des entreprises à 15% pourraient toutefois servir de pare-feu, et amener les grandes entreprises à réfléchir à deux fois avant de quitter le Royaume-Uni pour Dublin, Luxembourg, Paris ou Francfort.

Du point de vue étroit des investisseurs, la valeur de ces portefeuilles en livres sterling compte plus, à court terme, que les décisions géostratégiques que les multinationales prendront dans les deux prochaines années.

Le potentiel destructeur de cette crise sur des fonds immobiliers est établi, puisque 10% de baisse du marché équivaut à une perte d’un point des investissements directs. Avec d’importantes conséquences collatérales sur l’offre et la demande de crédit, donc sur la circulation des liquidités dans les veines d’une économie qui est vouée à ressembler à sa grand-mère du milieu des années 70. Celle qui avait justement rejoint l’Europe pour se mettre au même rythme de croissance que ses voisines.

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