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4 astuces pour obtenir le meilleur crédit hypothécaire

Le taux d'un crédit hypothécaire est important, mais il n'est pas le seul facteur à déterminer le coût de votre emprunt. Comment limiter les coûts de votre crédit?

(mon argent) - Le particulier doit plus que jamais comparer l’offre des banques. Plus les taux officiels sont élevés, plus ce tour du marché lui sera utile pour pouvoir négocier les conditions de son crédit. Le taux constitue évidemment un facteur important, mais d’autres éléments tels que l’échéance et la formule choisie impactent également le coût final de votre emprunt.

1. Négociez le taux d’intérêt

Ne pensez pas que toutes les banques se valent. Ne pensez pas non plus que votre banque vous proposera forcément les meilleurs tarifs ou qu'une banque qui ne vous connaît pas ne vous proposera jamais des taux avantageux. Une chose est sûre, en revanche: ne vous contentez pas du taux affiché. Autrement dit, consultez plusieurs banques, négociez, exploitez l'effet de concurrence. Pour les banques, le crédit hypothécaire est le moyen par excellence de fidéliser un client pendant plusieurs années. Cependant, séduire de nouveaux clients n'est pas une chose aisée. En revanche, le client a l'embarras du choix parmi les organismes de qualité actifs en Belgique.

Guide des taux

Vous souhaitez connaître les tarifs hypothécaires proposés par les banques actuellement? Retrouvez les taux régulièrement mis à jour sur www.guidedestaux.be.

2. Optez pour le crédit partiel

Emprunter à long terme est une manière de maîtriser la charge de crédit mensuelle. Mais cette formule a un autre avantage: vous pouvez profiter de l'avantage fiscal de "l'habitation propre et unique". Le revers de la médaille, c'est que la charge d'intérêts totale peut augmenter sensiblement avec des durées plus longues. Ainsi, opter pour des crédits partiels de différentes durées est une manière de combiner ces souhaits - une charge de crédit mensuelle confortable et un avantage fiscal le plus durable possible, mais aussi des frais pas trop élevés.

  • Exemple: Luc et Isabelle construisent une maison qui leur coûtera au total 500.000 euros. Ils ont accumulé une épargne de 250.000 euros mais empruntent le solde. Ils entendent cependant consacrer seulement 1.400 euros par mois à leur emprunt. Nous partons du principe que les revenus d'Isabelle et de Luc sont à ce point élevés qu'ils atterrissent dans la tranche d'imposition de 50%. Le taux considéré dans l'exemple est de 4,25%, peu importe la durée. Nous ne considérons pas l'inflation.
Option Durée
Charge mensuelle
Frais de crédit totaux
Coût total net (avantage fiscal inclus)
1 20 ans 1.538 euros
368.950 euros 320.108 euros
2 25 ans 1.342 euros 402.702 euros 343.584 euros
3 30 ans 1.218 euros 438.480 euros 368.678 euros
4 1/2 sur 20, 1/2 sur 30
1.376,9 euros 403.510 euros 285.275 euros

L’option 4 exige, les 20 premières années, une charge mensuelle égale à celle de l’option 2. Les frais de crédit totaux sont également comparables. Si nous considérons cependant l’avantage fiscal, l’option 4 semble plus intéressante que l’option 2. Notez cependant que la charge mensuelle n’est identique qu'au cours des 20 premières années. Au cours des 5 années suivantes, celle-ci revient, avec l’option 4, à 608 euros par mois, ce qui procure à Isabelle et Luc une latitude financière supplémentaire. Isabelle et Luc devront cependant payer 5 ans de plus avec l'option 4 qu’avec l’option 2.

3. Limitez les frais

Votre crédit hypothécaire s'accompagne de plusieurs types de frais, dont les droits d’enregistrement et d'inscription. Le montant de ces droits d’enregistrement (1%) et d’inscription (0,3%) représente des pourcentages du montant d'emprunt. Si votre banque est prête à vous accorder un mandat hypothécaire, ces frais pourront être limités. Le montant de l’emprunt avec un mandat hypothécaire n’est pas inscrit au registre des hypothèques. Cette garantie offre donc moins de garanties à la banque. Ceci dit, la banque a le droit d'établir une hypothèque sur ce montant et ce, à vos frais. Ce sera par exemple le cas si vous ne payez pas votre remboursement pendant quelques mois.

  • Exemple: Combien Isabelle et Luc épargneront-ils s’ils peuvent scinder le montant de l’emprunt en hypothèque/mandat dans un rapport cinquante/cinquante?

Le mandat hypothécaire fournit à Isabelle et Luc une épargne immédiate de 1.525 euros. Attention! La somme empruntée sous mandat hypothécaire n'est pas prise en compte pour l'avantage fiscal de "l'habitation propre et unique".   

4. Contractez votre assurance solde restant dû auprès de plusieurs sociétés

Même si l’assurance de solde restant dû et l’assurance-incendie ne sont pas obligatoires, votre organisme financier vous imposera de prévoir ces couvertures lorsque vous contracterez un crédit hypothécaire. Mais toutes les assurances de solde restant dû ne se ressemblent pas. Les banquiers l’admettent: sur le crédit hypothécaire, ils gagnent peu, mais bien sur les produits "secondaires" (solde restant dû, assurance-incendie, comptes à vue).

  • Exemple: Coût total assurance solde restant dû

Société X
Société Y Meilleur choix
Luc 6.420 euros
7.380 euros
6.420 euros
Isabelle 3.850 euros
2.570 euros
2.570 euros
Total 10.270 euros
9.950 euros
8.990 euros

Soyez attentifs aux conditions des assurances liées. Nulle part il n’est écrit que les partenaires doivent contracter cette assurance auprès de la même société. Ici aussi, le message, c’est: étudiez le marché, comparez et exploitez l’effet de concurrence.

Emprunt + Assurance solde restant dû + assurance incendie ≠ vente couplée

Généralement, les banques proposent un taux plus intéressant lorsque le particulier combine à son emprunt une assurance de solde restant dû et/ou une assurance-incendie contractée auprès du même organisme. Cette pratique ne constitue-t-elle pas une violation de l’interdiction de vente couplée?
Non. La vente couplée se définit comme le fait de rendre la vente d’un produit dépendante d’un autre, acheté auprès du même fournisseur. Ce n’est pas le cas en l’occurrence. La banque contraint le client à contracter ces assurances, mais pas forcément chez elle. En revanche, elle proposera un taux plus intéressant dans le cas où le client opte pour le regroupement de ces produits dans sa banque. Et ceci ne relève que d’une simple stratégie commerciale. Mais il faut savoir que les taux de votre crédit hypothécaire peuvent être revus à la hausse  si vous transférez des produits annexes à la concurrence.

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