Etre propriétaire n'est pas une priorité outre-Rhin

L’Allemagne est un pays riche, mais ne compte que 43% de propriétaires. Cette apparente contradiction est en fait une règle quasi générale en Europe.

L’étude européenne qu’a réalisée le réseau d’agences immobilières ERA est une véritable pépinière d’informations pour qui veut se faire l’idée la plus large possible de la manière dont fonctionnent les différents marchés du logement au sein de l’Union. On y apprend entre autres que pourcentage de propriétaires et richesse nationale sont... inversement proportionnels. Mais pas toujours. Ainsi 82% des Italiens sont propriétaires de leur logement alors qu’en Suisse la proportion est de 37,50% seulement. Or, par tête d’habitant, l’écart de revenu entre les deux pays est de 30% - dans le sens que l’on devine.

Le Luxembourg, avec un revenu par tête de pipe encore supérieur à celui de la Suisse et deux tiers de propriétaires, est l’exception qui confirme la règle.

Marché locatif

L’Allemagne, elle, applique la règle. Le pays est riche mais il ne compte que 43% de propriétaires. "Etre propriétaire, dit un Allemand en poste à Bruxelles, ce n’est pas une priorité pour mes compatriotes. Ils sont conscients du fait que s’ils trouvent un job à Hambourg, ils ne vont pas forcément y passer le reste de leurs jours. Quelques années plus tard ce sera peut-être Munich ou Berlin."

Ce n’est possible évidemment que si le marché locatif offre tout ce que cherchent les jeunes ménages. Or c’est bien le cas, "contrairement à la situation prévalant en Belgique, poursuit notre interlocuteur: trouver une maison à louer à Bruxelles est infiniment plus difficile que de trouver une maison à acheter."

Notre expatrié est pourtant propriétaire dans son pays. N’y a-t-il pas contradiction ? "Pas du tout. Simplement, l’occasion s’est présentée. Une histoire de famille."

"Grundbuch"

Le candidat acheteur doit d’abord et avant tout consulter le "Grundbuch", c’est-à-dire le registre des propriétés. Ou plutôt le faire consulter par un "notar", un avocat ou un agent immobilier. Ce Grundbuch, qui est une sorte de registre foncier, reprend les coordonnées de tous les biens, y compris leur statut hypothécaire. On peut comparer le résultat de cette consultation au travail que fait le notaire en Belgique.

L’acheteur d’un bien immobilier existant doit payer en plus de son prix d’achat un "Kostenordnung", que l’on peut comparer à nos frais d’acte et qui est généralement de 1,5%. A ces frais s’ajoutent les droits de mutation qui varient de 3,5 à 4,5 % selon le Land dans lequel l’opération a lieu.

Lorsqu’on achète via un agent immobilier, il faut le rémunérer. La commission d’agence est généralement de 3% (plus TVA de 19%) et elle doit être payée par les deux parties (pour moitié chacune).

Il n’est pas impossible que le peu d’attrait que la propriété exerce sur l’Allemand moyen soit lié au fait que la collectivité n’ait mis en place aucun incitant fiscal. Pourtant, il y en a un et même deux - ou plutôt: le deuxième a succédé au premier. Mais ils sont tous les deux temporaires et surtout modestes par rapport à ce qui se pratique ailleurs. Cette complexité n’est que "le reflet du système fiscal allemand, qui est complexe", dit notre expatrié.

Bonus

Selon les circonstances, le ménage qui a fait construire un logement avant le premier janvier 2004 peut bénéficier d’un avantage fiscal annuel, appelé "Eigenheimzulage", qui pouvait aller jusqu’à 5% du coût de construction mais avec un maximum de 2.556 euros. Pour les habitations existantes, l’avantage était de 2,5% avec un maximum de 1.250 EUR.

Dans les deux cas pour une durée de sept ans maximum. Ce n’est pas très généreux et le comble est que ce système a cédé la place à un autre qui est encore moins généreux puisque l’avantage fiscal est désormais limité à 2%. Parallèlement, il existe un système, très complexe lui aussi, de bonus lié au prêt hypothécaire, mais une fois encore il est d’un manque total de générosité. Quelques centaines d’euros tout au plus.

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