Les 5 actions préférées d'Olivier Hertoghe

©FONCK YVES

Le choix d'Olivier Hertoghe, de Degroof Petercam Asset Management.

Axiare

Après une période de crise exceptionnellement grave, l’immobilier espagnol est, à notre humble avis, en train d’émerger. L’an dernier déjà, on a pu observer, à Madrid, une hausse des valorisations dans le secteur des bureaux et des centres commerciaux les mieux situés. Axiare est une des "socimi" cotées dont le statut peut être comparé à celui de nos SIR (nos anciennes sicafi). Plus important encore que la décote, ces entreprises ne paient pas d’impôt des sociétés. Axiare est pour nous un des meilleurs investissements sur le marché immobilier espagnol. Très disciplinée dans ses achats, elle dispose de toute l’expertise nécessaire au repositionnement de ses bâtiments et à leur valorisation. En 2015, la valeur des biens en portefeuille fin 2014 a augmenté de 11,8%. D’autres hausses sont attendues suite à des achats et une gestion très professionnelle du portefeuille.

Empiric Student Property

L’an dernier, la SIR Xior Student Housing a fait ses premiers pas sur Euronext Brussels, et l’évolution du cours de l’action est d’ores et déjà un succès. Au Royaume-Uni, le marché des kots étudiants est beaucoup plus vaste que chez nous, à cause de la présence d’un grand nombre d’universités et de grandes écoles. L’Angleterre attire aussi de nombreux étudiants étrangers prêts à payer le prix pour un bon logement. Empiric fait partie des acteurs qui surfent sur cette vague. L’entreprise achète des biens existants et en construit de nouveaux. Résultat: un dividende de 5,3% et une hausse de la valeur annuelle attendue (suite aux augmentations de loyers et aux plus-values sur les nouvelles constructions) de 7%. Ces éléments permettent d’espérer un rendement de près de 12%.

Buwog

Buwog est une entreprise autrichienne qui détient un important portefeuille d’appartements, principalement à Vienne et dans des grandes villes allemandes. En Autriche, elle vend chaque année près de 5% de ses appartements et réalise une marge bénéficiaire confortable entre le prix de vente au détail et les frais de construction et de promotion. En Allemagne, le modèle opérationnel de Buwog est plus large. En plus de la construction de nouveaux appartements, la société achète aussi des portefeuilles pouvant comporter plusieurs centaines d’appartements à des prix avoisinant 1.000 euros/m2. Ceux-ci sont loués à des ménages à faible revenu. L’Allemagne souffre en ce moment d’une pénurie de logements de cette catégorie, et l’arrivée de nombreux réfugiés devrait soutenir la hausse des loyers. Comparé avec d’autres sociétés du secteur, la valorisation de Buwog est acceptable, avec un cours proche de sa valeur intrinsèque.

Aroundtown Propert Holdings

Depuis plusieurs années déjà, nous sommes positifs à propos du marché résidentiel allemand. Un des acteurs qui a grandement profité de la tendance positive du secteur est Grand City Properties. Le holding faîtier du groupe est Aroundtown. Il est actif dans l’achat de bâtiments "délabrés", qui sont ensuite "repositionnés" grâce à une gestion opérationnelle efficace. La valorisation de ces biens peut être énorme après rénovation et mise en location. Aroundtown est actif via trois filiales spécialisées respectivement en immobilier résidentiel, en bureaux et en hôtels.

Argan

Argan investit dans des biens logistiques de grande superficie, en particulier en région parisienne. L’entreprise vend des bâtiments anciens ou moins bien situés pour ne conserver qu’un portefeuille de biens modernes et loués à long terme. Le rendement sur fonds propres est, à près de 13%, un des plus élevés du secteur, et comparable à ceux de ses collègues belges. Avec ce niveau de rentabilité, Argan peut se permettre de distribuer un dividende confortable, de rembourser ses dettes, et de consacrer une partie de ses bénéfices à de nouveaux investissements. En termes de valorisation, l’action d’Argan se négocie avec une décote importante. Le cours ne représente que huit fois le cash flow, à comparer au ratio de 15 des acteurs belges comme WDP ou Montea.

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