Les 5 actions préférées de Olivier Hertoghe

Olivier Hertoghe est gestionnaire de fonds immobiliers chez Degroof Petercam Asset Management. ©FONCK YVES

Olivier Hertoghe gère, avec Damien Marichal et Vincent Bruyère, les fonds immobiliers de Degroof Petercam Asset Management. Ses actions préférées sont: Argan, VIB Vermögen, Vonovia, PSDL et Retail Estates.

1/ Argan

Cette entreprise n’est pas inconnue puisqu’elle faisait déjà partie de notre sélection d’actions préférées en 2014, 2016, 2018 et 2019. Nous l’avons à nouveau sélectionnée cette année. Argan investit dans de grands entrepôts logistiques, principalement dans la région parisienne. Elle revend les bâtiments plus anciens ou moins bien situés pour ne conserver qu’un parc immobilier moderne et loué à longue échéance.

Le rendement sur fonds propres est un des plus élevés du secteur. Grâce à cette excellente rentabilité, Argan est en mesure de distribuer un généreux dividende, de rembourser ses dettes et de se constituer des réserves pour des investissements futurs. Malgré ces bons résultats, l’action Argan fait partie des actions de qualité les moins chères en immobilier logistique. Le cours correspond à 15 fois le cash-flow, contre 22 pour les autres acteurs cotés du secteur.

2/ VIB Vermögen

VIB est actif dans le sud de l’Allemagne, en particulier en Bavière et dans la région de Munich-Ingolstadt, un des Länder les plus dynamiques d’Allemagne, avec un taux de chômage inférieur à 2%. L’entreprise investit dans des entrepôts logistiques et détient un portefeuille historique de magasins. La croissance provient de ses activités de promotion de bâtiments logistiques, qui affichent un rendement de 7% que le groupe finance par endettement à un taux de plus ou moins 2%.

Nous apprécions particulièrement la stratégie de croissance saine, le faible risque de vacance, la valorisation attrayante, et le rendement élevé du cash-flow. Une partie importante des liquidités est utilisée pour rembourser les crédits, et dans une moindre de mesure, pour payer le dividende. L’action se négocie aux alentours de 12 fois le cash-flow.

3/ Vonovia

Vonovia est la plus grande compagnie immobilière européenne cotée en Europe et fait partie de l’indice boursier allemand DAX. Elle est propriétaire de 415.000 appartements occupés par 1 million de résidents. Le loyer moyen se monte à 478 euros pour un studio de 70 m². Elle applique une approche "industrielle" à l’immobilier à cause de la taille de son portefeuille.

La recherche d’efficacité est permanente et omniprésente. Nous ne pensons pas que l’entreprise souffrira de la crise du Covid-19. Le filet social allemand est très solide et devrait venir en aide aux locataires en difficulté. Un "refuge" en cette période de turbulences, un élément qui se trouve déjà intégré dans le cours de l’action.

4/ Phoenix Spree Deutschland - PSDL

Berlin fait partie des villes européennes qui connaissent la plus forte croissance. Alors que la demande de logements est soutenue, l’offre est plutôt limitée à cause du retard dans la délivrance de permis de bâtir. Ce secteur est politiquement sensible, tant au niveau de la problématique de la hausse des loyers que des nouvelles constructions. La ville-État Berlin a gelé les loyers pour les cinq prochaines années, ce qui a mis le cours de l’action sous pression. Nous nous attendons à ce que cette législation locale soit cassée par les tribunaux fédéraux.

Entretemps, PSDL a réussi à se constituer un beau portefeuille de 2.679 appartements, dont la plupart sont des "Altbau", construits dans l’entre-deux-guerres et évalués fin 2019 à une valeur moyenne de 3.741 euros/m2. Au cours actuel, un investisseur achète virtuellement ces appartements au prix de 3.000 euros/m2. L’entreprise vend également des appartements avec une marge de 20%. L’action PSDL est cotée à Londres (en livres sterling) mais ne possède que des actifs et passifs en euros. Les actionnaires ne sont donc pas réellement exposés au risque de change.

5/ Retail Estates

Retail Estates investit dans des "Retail Parks", à savoir des magasins de banlieue situés dans des endroits attrayants en Belgique et aux Pays-Bas. La grande différence par rapport aux centres commerciaux et aux magasins des centres-villes se situe au niveau des loyers, clairement moins élevés (de 3 à 10 fois moins chers) et attire donc de nombreux commerçants qui souhaitent augmenter leurs marges.

La crise du coronavirus représente un sérieux défi pour les locataires. On ne pourra pas éviter certaines faillites et des baisses de loyers temporaires ne sont pas à exclure. Nous estimons malgré tout qu’au sein de ce segment, Retail Estates réussira à tirer les marrons du feu, grâce précisément à la modicité des loyers. En bourse, l’action a été fortement pénalisée et se négocie aujourd’hui avec une décote importante par rapport à sa valeur intrinsèque. En 20 ans, le groupe n’a jamais réduit son dividende et nous pensons qu’il en sera également ainsi pour l’exercice 2020. Si l’on se base sur le dividende brut de l’an dernier, le rendement se situe aujourd’hui à +/- 8,5% brut.

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