Demain, immobilier et mobilité iront de pair

Brussels Airport, redessiné à l’horizon 2025. Comme le RER, l’échéance risque sans doute d’être retardée. Reste l’esprit. ©Brussels Airport 2025

Demain, l’immobilier sera repensé en fonction de la mobilité des biens la moins polluante et énergivore. Quelles que soient sa fonction et sa localisation.

L’infiniment petit, mobile si possible, au centre de l’infiniment grand. Blaise Pascal avait tout compris voici 350 ans déjà. Demain, tout sera logistique, économie de mouvement et d’énergie. C’est la condition pour survivre sur une planète de plus en plus urbaine. Avec l’humain pour début et pour fin, quels que soient les dégâts avalés et les sacrifices consentis.

"Modifier notre façon de penser la distribution en ville."
Jo De Wolf
CEO de Montea

Tout recentrer sur l’humain. Un mythe utopiste, pensez-vous? Et que restera-t-il encore d’humain à terme, dans ce roseau que Blaise Pascal disait pensant à l’heure des diligences et des chemins boueux? "Dans nos analyses du monde d’aujourd’hui et nos visions de celui de demain, on met beaucoup trop en avant le transport des personnes et pas assez de celui des objets. Or savez-vous que la moitié des camions qui circulent sur nos routes font leurs trajets aller-retour remplis à 50%? Vu les problèmes de mobilité et d’environnement actuels, c’est un gâchis inacceptable. Plutôt que de se préoccuper de l’impact sociétal et environnemental du déplacement des personnes, on ferait donc mieux d’agir sur celui des objets. Le changement de fond passera par le politique, mais le levier, souvent économique, existe déjà. Regardez Amazon: ils sont déjà passés, quand ils le peuvent, de la livraison de support physiques à celle de supports numériques", pose Jo De Wolf, un patron belge de la sphère immobilière, qui rappelle en boutade que le plus grand gestionnaire de taxis, Uber, n’a pas de voitures et que le plus grand site de locations de chambres d’hôtels n’en a pas une seule. Aujoud’hui à la tête d’un des plus importants portefeuilles d’entrepôts logistiques en Europe, ce patron pensant dessinait hier les contours du futur aéroport multimodal de Zaventem, un des interfaces de biens et de personnes les plus importants du pays. Une interface désormais incontournable, mais qu’un rien suffit encore à embouteiller ou à enrayer.

On éparpille trop, façon puzzle

Jo De Wolf en est aujourd’hui convaincu: le monde du commerce – et donc du transport des biens – est en train de muter à une vitesse grand V. "Hier, c’est le magasin de proximité qui était le nœud en termes de distribution des biens. Et tout était organisé autour de lui. Aujourd’hui, c’est le consommateur final qui est l’interface. Là où il consomme, et de plus en plus chez lui, à son domicile privé ou sur son lieu de travail. Donc, s’il le décide, c’est sur son seuil que le bien doit arriver, quand il le veut, comme il le veut. Pour autant qu’il paie, bien sûr. Mais cette nouvelle donne impose une mutation de toute la chaîne de production et de distribution en amont. De tous les lieux qui produiront, stockeront, distribueront ces produits, jusque sur son seuil. La mutation a déjà commencé, anarchique, par à-coups. Mais dès demain, tout l’immobilier va devoir s’adapter à cette chaîne de distribution revue à grande vitesse. Cela passera par des décisions politiques qui vont modifier nos façons de penser la ville et de la construire", certifie Jo De Wolf.

©VINCENT CALLEBAUT ARCHITECTURES

Ce patron-là est tout sauf un rêveur: son activité, cotée en Bourse, l’oblige à anticiper chaque jour cette révolution logistique. Sans se tromper ni de timing ni de cible. Pour illustrer son propos, il évoque la nouvelle vitrine qu’Amazon vient d’ouvrir sur la Fifth Avenue: un logisticien qui s’offre un hub de distribution multimarque sur l’artère commerçante la plus huppée au monde, c’est un symbole, mais ce n’est pas anodin.

Mais il pointe aussi la nouvelle application, plus discrète, qu’il a mise au point il y a quelques mois. Baptisée Stockspots, elle a rapidement été surnommée "le Airbnb des entrepôts". Pour faire simple, quand on pense mobilité et immobilier durables, il y a urgence à traquer le vide partout. "Parmi nos clients qui nous louent des entrepôts, certains ont, durant des mois, des espaces vides non rentabilisés. Nous avons mis au point une application qui leur permet de proposer à la location temporaire leurs rayons vides à des sociétés qui cherchent de l’espace provisoire. Et plus de 200 occupants sont déjà inscrits sur notre plateforme."

Le patron a un autre dada, qui a un impact direct sur notre manière de penser demain la mobilité et l’immobilier: la rupture de charge. Pas poétique, d’accord. Mais si réel. Et d’expliquer que si un semi-remorque vient livrer en ville une mini-palette ou si trois fourgonnettes viennent, la même matinée, déposer sur votre seuil six bouteilles, trois chemises et une housse de téléphone, c’est pour éviter les ruptures de charge, les arrêts et transbordements de colis, qui coûtent cher. La solution: repenser toute la chaîne de transport. Et surtout le dernier kilomètre urbain. Avec, comme dans les aéroports, quelques sociétés agréées qui rassemblent tous les biens de distribution dans des hubs avancés et assurent la livraison regroupée à domicile, en fonction des souhaits du consommateur final. "Cela dépend bien sûr du politique. Mais je pense qu’on est mûr", ose Jo De Wolf.

Du berceau au berceau

Steven Beckers (Lateral Thinking Factory), lui aussi, repense la manière de construire et de vivre le bâtiment depuis plus de 20 ans. D’abord actif au sein d’une société d’architectes bruxellois, il a fait de l’environnement son cheval de bataille du temps où ce cheval n’était couru que par les Verts et Nicolas Hulot. Son leitmotiv d’hier: rendre le bâtiment environnementalement neutre, voire positif, du transport de sa première brique au recyclage de sa dernière sur elle-même, pour reconstruire le suivant. En plus sérieux: le concept "Cradle to Cradle", littéralement du "berceau au berceau". Aujourd’hui, il est plutôt préoccupé par la mobilité et l’énergie nécessaire pour se déplacer demain d’un point à un autre. "On nous bassine avec les voitures électriques, alors qu’il faut résolument penser hydrogène ou air comprimé. Si on calque le principe ‘Cradle to Cradle’ déjà valable en immobilier à la mobilité, on doit parvenir à produire rapidement un système de combustion bien moins polluant que l’électricité. Et c’est déjà en marche. J’ai testé plusieurs véhicules, notamment celui de MDI (Veolia et Tata Motors)", assure-t-il. Au même moment, il multiplie également, dans la même logique, les projets de potagers urbains aménagés sur les toits. Pas les bacs à sable pour donner bonne conscience, non. Les vraies exploitations dont la production alimente significativement un quartier, comme sur le toit des abattoirs d’Anderlecht ou, bientôt, sur ceux du Carrefour d’Auderghem notamment, dont le propriétaire, Redevco, analyse la faisabilité, en collaboration avec la commune.

Infiniment petit. Infiniment grand. De pareilles initiatives, bien pensées à échelle locale et multipliées à l’infini, auraient un effet exponentiel. Jo De Wolf et Steven Beckers en sont persuadés. Mais elles imposent de faire des choix politiques, sociétaux, économiques et industriels qui s’alignent au même moment.

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