Louis-Marie Piron s'en part chasser depuis Luxembourg

©Anthony Dehez

Depuis son nouveau mirador de la banlieue de Luxembourg-Ville où il réside désormais, le patron-fondateur de Thomas et Piron ressort ses griffes.

Louis-Marie Piron a ça dans les gènes. Il aime découvrir avant les autres de nouveaux terrains de chasse. Quand il les arpente, il prend le temps de flairer ses proies, de baliser son territoire avant de le marquer de son empreinte. Il a beau avoir cédé le nid d’Our-Paliseul et les rênes de l’entreprise familiale à son fils François, le grand-duc luxembourgeois cesse de voler s’il s’arrête en affaires. Louis-Marie a repris l’E411, direction le Luxembourg. Son nouveau repaire. C’est là qu’il nous reçoit.

On parle bien du bubo bubo, le plus grand des hiboux d’Europe. Ardennais de souche, n’aimant guère qu’on limite ses territoires de chasse, peste ou pas peste, Louis-Marie Piron n’a rien d’un usurpateur de trône. La soixantaine bien frappée, la nuque rasée de près, la chemise blanche bien amidonnée, ses combats sont ailleurs. Depuis 35 ans déjà. Malgré les années et quelques échecs cuisants – notamment en Afrique – qui lui ont permis de mieux rebondir, il en a gardé l’appétit. Des risques, il en a pris, ajoutant la carte de visite de promoteur à celle de maçon. Et il en prend encore. Chez les luxos, il cartonne et rayonne au-delà des frontières.

Les débuts difficiles

Quand on lui parle du marché local couru par les Belges, Louis-Marie Piron est fier de dire qu’il y avait flairé la truffe avant tout le monde, Belges et étrangers. Quand il y débarque il y a 34 ans, il n’y a que les locaux et lui. Pas de géants, d’Atenor, d’Allfin, d’Immobel, de Codic, d’AG Real Estate, d’Extensa, voire même de Besix dans la place.

"Peu de gens le savent, mais je sévis ici depuis 1985. Quand je suis arrivé, on construisait encore sans architecte. On pouvait faire les plans soi-même. On allait à la commune, on y faisait apposer un cachet et on avait un permis. Ma première maison, je l’ai construite à Oberpallen, à la frontière. À l’époque, le Luxembourg était encore assimilé par les Belges à une banque où ils venaient toucher leurs coupons discrètement. Mais sur le versant de la construction résidentielle locale, ça a été très dur les dix premières années: les Luxembourgeois n’avaient pas encore le pouvoir d’achat et le niveau de vie qu’ils ont aujourd’hui", se souvient-il.

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Il poursuit. "On a seulement lancé les premiers projets de promotion vers 2000. On a acquis des terrains au Kirchberg pour 100 appartements, à Strassen pour 200 appartements. À l’époque, on m’a vraiment pris pour un fou."

"Heureusement que je l’ai été, sourit-il, car la montée en flèche de la concurrence internationale et la surenchère débridée cassent le marché. Certains mettent pour l’instant des prix complètement dingues sur les terrains. Beaucoup pensent que le Luxembourg est encore un Eldorado et risquent de le regretter. On retombe dans un dangereux système spéculatif où certains financiers peu sérieux font miroiter des millions aux cultivateurs locaux pour qu’ils cèdent leurs terres. Puis ils revendent, surtout aux Belges, d’ailleurs. Je dois d’ailleurs téléphoner à un d’entre eux pour lui dire. Les arbres ne montent pas jusqu’au ciel, même ici…".

Pour Piron père, il faut plutôt savoir sur quels arbres on pose les griffes et combien de temps on peut s’y accrocher, surtout quand on commence à peser très lourd et qu’on veut rester perché plus haut que les autres.

La mauvaise bonne surprise

Il prend l’exemple du site des laiteries Luxlait, "le long du boulevard Marcel Cahen", qu’il a acheté en 2006, avant la crise. "On a dû aligner plus de 100 millions pour les 10 hectares de la parcelle. Déjà alors… Et en plus, mon partenaire du Maroc à l’époque, un Néerlandais, qui avait signé le compromis de vente avec moi et devait mettre la moitié sur la table, n’a rien trouvé de mieux que de se débiner à la dernière minute. Le dédit s’élevait à plusieurs millions d’euros…"

©Anthony Dehez

"J’ai appelé Fortis en catastrophe. Ils m’ont accordé le financement, à condition que je trouve un partenaire pour porter le projet à terme. À cette époque, les banques finançaient encore tout. On avait un potentiel de 112.000 m² à phaser dans le temps pour réhabiliter ce site industriel urbain progressivement phagocyté par l’extension de la ville. Mais je ne pouvais pas tout porter tout seul financièrement."

Cette mauvaise surprise, elle lui a permis de rencontrer, au lendemain de la passation de l’acte, Moyse Dargaa, devenu depuis LE partenaire financier structurel au Luxembourg. "Ce partenariat nous a permis de récupérer des lignes de crédit et de lancer des projets ailleurs au Luxembourg rapidement. Après coup, je remercie mon ex-partenaire néerlandais d’avoir jeté l’éponge. Je lui ai d’ailleurs dit…", sourit le grand-duc dans ses plumes, heureux d’être aussi vite retombé sur ses pattes.

Le partenaire local

Moyse Dargaa est là, à la droite de Louis-Marie, ce vendredi. Sur papier, il est membre du Comité d’investissement de Prime Properties, un gestionnaire de fonds alternatifs (SIF) qui fédère des investisseurs institutionnels – essentiellement des banques et des assurances — autour de projets immobiliers à long terme.

500 millions €
C’est le total actuel des fonds levés pour lancer des projets immobiliers dans et depuis le Luxembourg vers la France, la Suisse et l’Espagne.

À sa tchatche et la justesse de ses propos, on a vite compris qu’il est tout sauf un enfant de chœur. Il rassure, avec un discours plus compréhensible et tout aussi charpenté qu’un professeur d’économie.

"On joue la sécurité dans la durée, sans tenter de battre des indices ni de spéculer. Ce n’est pas notre tasse de thé", assure-t-il. Celle de Louis-Marie non plus. Dans les faits, les deux hommes s’apprécient, se respectent, ont mêlé leur sang. Le galop d’essai forcé de Luxlait, c’est un coup à 200 millions d’euros. Mais un coup finalement gagnant.

Sur la décennie passée par notre duo à porter ce projet phasé, le prix au mètre carré net des appartements neufs vendus a débuté à 4.700 euros pour atteindre aujourd’hui… 8.000 euros. Hors frais, bien sûr. Et l’offre structurelle locale n’arrive pas à suivre la demande. Chaque année excédentaire continue à pousser les prix vers le haut. Ceux du foncier aussi, au grand dam du promoteur wallon qui vient de porter son dévolu sur un nouveau terrain de chasse de taille, à quelques encablures de celui de Luxlait.

10% du marché

Dans ce monde impitoyable de la brique parfois plus tordu que Dallas, il semble cousu de fil blanc que Prime Properties a trouvé un partenaire fiable en Louis-Marie Piron. Et vice-versa. D’ailleurs, ils occupent le même business center dans l’immeuble de bureaux récemment construit par… Thomas & Piron Luxembourg. Cela facilite les choses… sans baisser les gardes d’usage, obligatoires depuis le renforcement des règles européennes de financement.

©Anthony Dehez

Et depuis sa nouvelle tour de contrôle luxembourgeoise, Louis-Marie, qui fait désormais partie intrinsèque de l’équipe de Prime Properties aux côtés de Moyse Dargaa, pilote déjà via ce fonds des projets au Luxembourg, en France, en Suisse, en Espagne ou ailleurs en Europe. Pour près d’un demi-milliard d’euros…

Louis-Marie Piron reprend. "Aujourd’hui, avec plus de 220 appartements et 70 maisons vendus l’an dernier, nous atteignons plus de 10% de part de marché sur tout le Luxembourg", constate-t-il, surpris lui-même. Et à l’échelle du holding familial, sur les 470 millions de chiffre d’affaires affichés l’an dernier, son pré carré local pèse déjà 100 millions d’euros.

À l’affût

L’Ardennais a la patience du chasseur au pirsch. 100% présent sur son terrain luxembourgeois, jour et nuit depuis 2014, il prend le temps de bien l’observer depuis son nouveau mirador de la rue Marcel Cahen, qu’il tire finalement ou pas. "C’est très sécurisé, calme, propre. On est près de tout. Et quand je dois aller à Bruxelles, je fais le contraire des autres et je rentre le soir. Le chauffeur met deux heures montre en main. Je dors parfois dans la voiture. Elle est confortable…"

©Anthony Dehez

Sans le crier sur tous les toits, l’homme d’Our-Paliseul écrit un nouvel épisode de la saga familiale. Charité bien ordonnée, il s’est offert un spacieux penthouse avec vue sur boulevard, perché au-dessus du bloc d’appartements de standing logé au cœur de "son" jardin de Luxembourg.

Louis-Marie Piron s’y est aussi réservé quelques surfaces commerciales idéalement placées et les murs du restaurant, histoire de cadrer ce qu’on y met dans l’assiette. La terrasse ne désemplit déjà pas. Mais ça, c’est une autre histoire que celui qu’on surnomme aussi "le constructeur gastronome" nous contera, promet-il, un jour. Foi de hibou.

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