Une brique dans le ventre et dans le portefeuille

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Les actions immobilières sont moins volatiles que les titres des autres secteurs. Mais investir dans l’immobilier n’a rien à voir avec l’achat de votre habitation et exige de rester vigilant.

Les épargnants belges sont familiers de l’immobilier, puisque la plupart d’entre eux sont propriétaires de leur habitation. Mais investir dans l’immobilier est une autre histoire. Il est possible de placer une partie de son épargne dans une seconde habitation et de la louer. Mais cela n’est pas de tout repos, puisqu’il faut trouver un locataire, espérer qu’il paiera son loyer à temps, entretenir le bien, etc. Il est possible de déléguer cette gestion à une agence spécialisée, à condition d’être prêt à sacrifier une partie du rendement.

Les actions immobilières sont relativement sûres, les investissements sont répartis sur de nombreux biens et elles distribuent de généreux dividendes.

Les actions immobilières représentent une bonne solution alternative, car elles sont relativement sûres, les investissements sont répartis sur de nombreux biens et elles distribuent de généreux dividendes. Les actions immobilières réglementées apparaissent comme le meilleur choix: l’offre est variée et elles sont plutôt liquides et transparentes. On trouve ensuite un éventail (plus restreint) de fonds et d’ETF (trackers) qui répliquent des indices immobiliers. Il n’existe cependant pas d’ETF immobilier belge. Ceux qui sont prêts à prendre un peu plus de risques peuvent aussi investir dans des actions de promoteurs immobiliers.

La plupart des groupes immobiliers cotés à Bruxelles sont des Sociétés Immobilières Réglementées (ou SIR). Elles ont remplacé les Sicafi et sont au nombre de 17. Comme leur nom l’indique, elles sont soumises à une série de règles, qui ont un double objectif: prévenir une prise de risque trop importante et garantir un dividende acceptable aux actionnaires.

Règles strictes

Pour veiller à ce qu’elles soient suffisamment diversifiées, le législateur interdit aux SIR d’investir plus de 20% de leurs actifs dans un seul bien, qu’il s’agisse d’un immeuble de bureaux, d’un entrepôt, d’une maison de repos, d’un magasin ou un bâtiment avec des kots étudiants. Par extension, une SIR ne peut louer plus de 20% de ses biens à une même personne (morale). Pour les petites SIR au portefeuille limité, il n’est pas toujours facile de se conformer à ces règles.

L’autorité de contrôle, la FSMA, est autorisée à accorder des dérogations. C’est le cas par exemple de Vastned Retail , qui loue 21,4% de ses biens à la chaîne vestimentaire H&M. Cette dérogation est temporaire, et le taux d’endettement de la SIR a été fixé à 33% maximum. En règle générale, le taux d’endettement des SIR ne peut dépasser 65% de la valeur des actifs. La plupart d’entre elles s’imposent cependant des règles plus strictes et respectent une limite de 60%.

Les SIR ne peuvent pas réinvestir tous leurs bénéfices, et sont obligées de distribuer chaque année au moins 80% de leur résultat d’exploitation, ce qui justifie en grande partie leur attrait: les revenus locatifs – qui représentent la majeure partie des bénéfices – garantissent des rentrées stables.

Sur le plan fiscal, les dividendes des SIR sont traités comme les autres actions, ce qui signifie qu’ils sont soumis au précompte mobilier de 30%. Il existe une exception dont profitent deux SIR: Aedifica et Care Property Invest. Elles sont investies à 60% minimum dans des biens immobiliers destinés au secteur des soins (maisons de repos ou appartements avec service), ce qui permet aux actionnaires de bénéficier d’un taux réduit de 15%.

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Et les fonds immobiliers?

"Toute médaille a son revers", dit la maxime, mais un investisseur qui souhaite diversifier ses risques peut bien entendu acheter des SIR dans différents secteurs. Vu que le prix moyen d’une action SIR est largement inférieur à 100 euros, les investisseurs peuvent se constituer un panier diversifié sans devoir y consacrer des sommes importantes.

Mais comme pour tout investissement en actions, il convient de rester vigilant. "Jusqu’à présent, les SIR affichent de bons résultats. Même si nous n’avons pas encore eu d’accident à déplorer, il est recommandé de les tenir à l’œil", explique Olivier Hertoghe, spécialiste en immobilier depuis plus de 15 ans chez Degroof Petercam Asset Management. Avec deux collègues, il gère 1 milliard d’euros investis dans quatre fonds immobiliers.

Steven Lermytte, gestionnaire de fonds chez KBC Asset Management, souligne l’importance de se diversifier, au plan sectoriel, mais aussi géographique. "Avec un fonds, l’investisseur s’offre le luxe d’avoir un spécialiste qui fait le travail pour lui. Dans certains segments, les choses peuvent changer très vite. Il suffit de penser à l’émergence du commerce en ligne, qui menace les magasins physiques. Certains gestionnaires misent sur ce phénomène. L’investisseur belge a aussi tendance à se limiter aux investissements proches de chez lui, alors que les fonds analysent les opportunités à l’étranger, des marchés que les particuliers connaissent moins bien." KBC AM gère plus d’un demi-milliard d’euros investis dans différents fonds immobiliers.

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Un fonds immobilier est fiscalement intéressant parce qu’il paie beaucoup moins de précompte que les particuliers sur les dividendes d’actions immobilières étrangères, explique Olivier Hertoghe. Pour les actions belges, le taux est de 30%. Certains présentent cependant l’inconvénient de facturer des frais d’entrée, qui oscillent aux alentours de 1,5%. Dans notre pays, l’offre compte une quinzaine de fonds immobiliers.

Les fonds immobiliers ont fait leurs preuves en temps de crise: au cours de la dernière crise financière de 2007-2009, les indices immobiliers européens Epra ont connu de plus importantes fluctuations – en l’occurrence une baisse – que les indices généralistes comme le Stoxx 600 ou le Bel 20. L’Epra Belgium (hors dividende) cote encore 14% en dessous de son niveau record d’avant crise, et l’Epra Developed Europe affiche même 32% de retard. La plupart des fonds cotent aujourd’hui au-dessus de ce niveau record, et cela vaut aussi pour la majorité des 17 SIR.

Comment expliquer les meilleurs résultats des fonds immobiliers? "Nous faisons surtout attention à la qualité d’une action immobilière (qualité du management, de la stratégie, estimations de croissance, etc.), mais nous analysons également les données historiques. S’il apparaît qu’une action affiche un beta trop élevé (fluctuations trop importantes en temps de "crise", NDLR), nous réduisons sa pondération dans notre portefeuille", explique Olivier Hertoghe.

"Je ne connais aucun pays où les particuliers se montrent aussi intéressés par l’immobilier qu’en Belgique, ce qui explique aussi la valorisation élevée de la plupart des SIR", poursuit Olivier Hertoghe. La majorité des 17 SIR s’échangent avec une prime, c’est-à-dire avec une différence positive entre le cours et la valeur nette des actifs (NAV ou Net Asset Value). Le prix de la plupart des actions immobilières étrangères est par contre inférieur à leur NAV. "Cela permet aux SIR belges de lever des capitaux à de meilleures conditions et de poursuivre leur croissance", explique Olivier Hertoghe.

Indépendamment de la conjoncture économique, les actions immobilières sont allergiques aux fluctuations de taux. Dès que l’on parle d’une hausse des taux – ce qui est le cas depuis un an – cela pèse sur le cours de la plupart des actions immobilières. Car cela signifie que la différence entre leur rendement (élevé) du dividende (de 2,2 à 4,6%) et les revenus des obligations diminue. Autre conséquence: les SIR devront se financer à des conditions moins avantageuses, ce qui est susceptible de freiner leur croissance.

Steven Lermytte souligne que depuis l’automne 2016, la valorisation des actions immobilières n’a pas beaucoup évolué. "Cette valorisation était déjà élevée au moment où on a commencé à parler de relever les taux, ce qui a entraîné une pression à la baisse. Les actions immobilières qui continuent à se développer se portent encore très bien, mais il devient de plus en plus difficile de trouver des actifs de qualité, ce qui explique qu’elles se tournent de plus en plus vers l’étranger, notamment WDP , Aedifica, Xior, et Qrf", conclut l’expert.

La semaine prochaine: les actions (suite et fin de la série).

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