La SNCB met en vente son patrimoine immobilier

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Le ministre de la Mobilité et des Transports François Bellot ouvre la cassette immobilière de la SNCB et lève le voile sur ses bijoux insoupçonnés.

Un véritable pactole en puissance, que certains experts professionnels n’hésitent pas à évaluer à quelque 20 milliards d’euros: le patrimoine immobilier sous-exploité que le ministre des Transports et de la Mobilité veut valoriser pour réduire la dette maison est insoupçonné. Il faut bien sûr trier les morceaux – entendez les actifs utiles au service public et ceux susceptibles d’être revendus avec bénéfice.

Ce patrimoine de la SNCB a tout récemment été transféré au seul pôle SNCB, pour plus de transparence et d’efficacité. Mais c’est en 2005 déjà, quand l’État fédéral a repris la dette de l’entreprise publique que, pour en diminuer un peu l’impact, on a tenté de valoriser sur l’actif ce patrimoine immobilier dormant disséminé dans le bilan des trois entreprises autonomes alors créées: Infrabel (infrastructures), SNCB (offre de trains, etc.) et Holding (personnel, informatique et grandes gares).

Un patrimoine énorme géré désormais par une seule tête

"Quelque part, on sait que la difficulté sera, pour tous les actifs qui ne sont et ne seront jamais utiles pour remplir nos missions de service public, de valoriser ceux qui sont grevés par des charges urbanistiques ou environnementales."
François Bellot

La SNCB est désormais le plus grand propriétaire foncier belge public. En outre, ses propriétés sont souvent situées dans des zones blanches, constructibles, dans les centres-villes ou à proximité. En tout, elle possède 1.774 bâtiments répertoriés offrant une surface brute de plus de 2 millions de m² et 14.530 parcelles de terrains non bâtis de toute taille totalisant environ 5.800 hectares (58 millions de m²).

Mais ce qui pouvait être vendu et était facile à valoriser l’a déjà été: cela représente environ 15% de l’ensemble du patrimoine immobilier historique. "Quelque part, on sait que la difficulté sera, pour tous les actifs qui ne sont et ne seront jamais utiles pour remplir nos missions de service public, de valoriser ceux qui sont grevés par des charges urbanistiques ou environnementales", pose pragmatiquement François Bellot, le ministre de tutelle.

Quels projets? Voici quelques exemples

Il y a beaucoup de possibilités sur Bruxelles. Surtout du côté de la gare du Midi: les détails dans cet article

A Ottignies, un nouveau quartier de 25 hectares devrait voir le jour: lisez ici nos explications

A La Louvière, il y a un projet pour la gare du centre. Les détails ici

 

Les terrains concernés sont en effet souvent plombés par des problèmes de pollution, qu’il faut pouvoir régler avant d’entreprendre une reconversion de la zone. Dans certains cas, les coûts de dépollution dépassent la valorisation qu’on peut tirer à terme de la revente de ces fonciers.

"Pour tout le bâti non industriel par contre, on se tourne prioritairement vers les communes où se trouvent les immeubles concernés. À l’autorité locale de choisir si elle veut y loger un office du tourisme, un service communal ou une crèche. Et s’il n’y a aucune marque d’intérêt de l’autorité publique, on se tourne alors vers les acteurs privés", précise le ministre.

Terrains urbains à bâtir

"Une bonne partie du patrimoine foncier concerné est en zone constructible."
François Bellot

Et il insiste: "Une bonne partie du patrimoine foncier historique dont nous disposons est en zone constructible, dans les trois régions. Si nous valorisons ces zones urbaines stratégiques avec les décideurs locaux et les acteurs privés, ce ne sera pas pour faire des parcs sur ces zones constructibles au plan de secteur et situées, pour la plupart, à proximité des gares. On y privilégiera les projets mixtes, sans nuisances sonores. Vu les besoins en termes d’habitat et de mobilité, c’est une nécessité. C’est vrai à Bruxelles, mais aussi à Namur ou à Ottignies. Mais aussi à Blankenberge: au printemps prochain, on y inaugurera un hôtel et un parking couplés à la gare."

Les résultats de l’audit PwC attendus pour la fin 2017

Pour faire le tri, c’est la société d’audit PwC qui a été chargée, il y a plusieurs mois déjà, de dresser l’inventaire et de faire des propositions permettant une valorisation optimale des actifs immobiliers, en tenant compte de tous les arbitrages et paramètres contraignants (politiques, juridiques, économiques, etc.).

"Je serai en tout cas attentif à deux choses: à ce qu’on clarifie les méthodes de vente des actifs immobiliers de la SNCB et qu’on donne la priorité à la mobilité dans toutes les décisions prises."
François Bellot

Les premiers résultats sont déjà sur la table du conseil d’administration de la SNCB; l’analyse détaillée est attendue pour la fin 2017. "Je serai en tout cas attentif à deux choses: à ce qu’on clarifie les méthodes de vente des actifs immobiliers de la SNCB et qu’on donne la priorité à la mobilité dans toutes les décisions prises. Mettre du logement à côté d’une gare tombe aujourd’hui sous le sens. Je suis, sur ces priorités, en totale synergie avec Sophie Dutordoir, le nouveau CEO de la SNCB", assure le ministre.

"On se tourne prioritairement vers les communes où se trouvent les immeubles concernés."
François Bellot

D’ici 2020, priorité mise sur trois classes d’actifs

1. Les responsables ont répertorié 179 bâtiments qu’il est urgent de revendre: leur valeur baisse et ils coûtent en entretien.

2. Seront également ciblés les "quick-wins", soit les terrains qui peuvent être commercialisés sans investissements substantiels préalables en formalités ou en équipements. Il s’agit de 181 terrains de taille déjà identifiés, qui représentent une superficie totale de 1,2 million de m².

3. Enfin, on cadrera des promotions immobilières qui réclament du temps et de l’énergie pour dégager une valeur significative. Cela concerne 344 terrains plus petits déjà répertoriés, d’une superficie totale de 685.500 m²"Si on veut se faire une idée de la valeur de ce que nous avons listé, ne prenons même que les 1.500 hectares comptabilisés en zone urbanisable. Avec des charges environnementales à 25 euros le m², pour miser large, on voit ce que cela peut rapporter rien que pour ce qui est directement rentabilisable: à 100 euros le m², cela représente déjà 1,5 milliard d’euros", chiffre le ministre de tutelle. Si le terrain est bien assaini et logé au centre de Bruxelles, le prix peut être multiplié par cinq ou par dix au bas mot.

4. Reste le solde, les milliers de parcelles difficilement valorisables. Ce rebut et les quelques 4.737 terrains concernés totalisent encore pas moins de 12,8 millions de m². Ils ne seront valorisés qu’après 2020 et ne sont vraiment pas une priorité pour l’instant.

 

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