Taxer l'immobilier

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4/5 La taxation de l'immobilier pourrait financer en partie le tax shift proposé par le gouvernement Michel.

Attention, sujet sensible. Évoquer la fiscalité frappant la brique que le Belge est censé avoir dans le ventre, c’est s’exposer à des retours de flammes. Car en la matière, chacun semble assis sur des positions bien arrêtées. Le week-end dernier, dans ces colonnes, le secrétaire général de la FGTB, Marc Goblet, dénonçait la charge fiscale frappant le travail, alors que "sur les revenus immobiliers, on n’a rien!" De quoi faire bondir Olivier Hamal, le président du Syndicat national des propriétaires (SNP): "C’est un slogan, faux qui plus est! L’immobilier est lourdement taxé. Le problème, c’est que dès que l’on aborde ce sujet, c’est en oubliant certains aspects."

4,2 millions €
C'est ce qu'a rapporté les droits d'enregistrement à l'Etat en 2014.

Il est vrai que la fiscalité immobilière en Belgique n’est pas d’une limpidité désarmante. Retraçons-la, en suivant le "cycle de vie" d’un bien. Lors de l’achat, outre des frais liés à la transaction, l’acheteur s’acquitte des droits d’enregistrement, dont le taux normal est de 10% ou 12,5%, selon les Régions. Ce qui a généré 4,2 millions de recettes fiscales en 2014. Une fois en possession de son immeuble, le propriétaire fait face à diverses taxations récurrentes. Via l’impôt des personnes physiques, tout d’abord. Pour le bien occupé à titre principal, l’IPP se greffera sur le revenu cadastral indexé (RCI). S’il s’agit d’une seconde résidence ou d’un bien loué à titre privé, l’impôt sera calculé sur la base de ce RCI, rehaussé de 40% – ajoutons au passage que la location d’un meublé génère une taxation supplémentaire, la partie "meubles" étant considérée, logiquement, comme un revenu mobilier. Si le bien est affecté à une activité professionnelle, le propriétaire sera taxé sur le loyer net (on vous passe ici les subtilités). Via le précompte immobilier ensuite – lui aussi basé sur ce fameux revenu cadastral. Auquel s’ajoutent, parfois, d’autres taxes communales.

Bonus logement rogné

Et si le propriétaire revend un immeuble et enregistre une plus-value? Pas de taxation s’il s’agit de la maison d’habitation, du bien d’un mineur ou si la vente fait suite à une expropriation pour cause d’utilité publique. Sinon, un impôt de 16,5% frappe la plus-value effectuée moins de cinq ans après l’acquisition de l’immeuble – on vous épargne encore les nuances. Attention, si le fisc considère qu’il y a spéculation, c’est-à-dire gestion "à risques" en dehors d’un cadre professionnel, l’addition passera à 33%. Pour un terrain non bâti, le taux est de 33% dans les cinq premières années et passe à 16,5% jusqu’à la huitième année.

Enfin, n’oublions pas de mentionner les droits de succession ou de donation, qui peuvent peser lourd. "Et contrairement aux donations mobilières, il n’existe pas de taux réduits pour les donations immobilières", ajoute Olivier Hamal.

Voilà pour les tuiles. Car il existe aussi des bonnes nouvelles. Comme les abattements, sous conditions, portant sur les droits d’enregistrement. Ou encore le fameux "bonus logement", qui est en fait la possibilité de déduire fiscalement une partie (capital et intérêts) de l’emprunt hypothécaire ayant servi à l’acquisition de l’habitation propre et unique. Un bonus que certaines Régions ont commencé à raboter, car considéré comme trop généreux, voire impayable.

Les arguments en faveur

- "C’est vrai qu’en termes de fiscalité immobilière, il y a peut-être des choses à faire", reconnaît Bruno Colmant, docteur en économie (ULB). Car s’il est faux de prétendre que les loyers ne sont pas du tout taxés, il est relativement inexact de prétendre qu’ils le sont. Si le bien est loué à titre privé, ce n’est pas le loyer réel qui est taxé à l’IPP en venant s’ajouter aux autres revenus déjà déclarés, c’est le revenu cadastral. À savoir un revenu fictif, supposé correspondre au revenu annuel net d’un immeuble. Sauf que ce revenu cadastral n’a plus été revu depuis belle lurette et se base toujours sur les revenus locatifs de… 1975. Alors, en attendant une éventuelle remise à niveau (péréquation), le revenu cadastral est indexé. "Il existe une certaine injustice, relève Bruno Colmant. Le revenu cadastral des immeubles ancien est obsolète. Pourquoi dès lors ne pas le recalculer à chaque mutation immobilière, au rythme des changements de propriétaires? Cela permettrait de se rapprocher des loyers réels. Même si je sais bien que c’est le genre de proposition qui risque de rendre les gens fous!"

- Jean Hindriks y va aussi de sa petite idée. L’objectif du tax shift est d’élargir la base imposable pour soulager le travail? Pourquoi ne pas envisager une taxe sur… le sol, qui frapperait les propriétaires fonciers? "Une base large, immobile et visible", résume ce professeur d’économie (UCL) et senior fellow au sein du think tank Itinera Institute. Autrement dit, parfaite pour un impôt.

- "Le revenu cadastral ne représente rien par rapport au loyer!", tranche Jean Hindriks. Qui estime par ailleurs qu’en Belgique, la taxation du capital est assez faible. "Mais mal foutue! Elle se concentre sur des droits d’enregistrement ou de transaction, des opérations one shot, au lieu de viser des éléments récurrents. Cela constitue également un frein à l’accession à la propriété." Voilà pourquoi il suggère de basculer plutôt vers une taxation des loyers réels. Qui ne devraient pas trop partir à la hausse suite à cette mesure, grâce à la concurrence existant sur le marché locatif. "Sinon, il est toujours possible de prévoir une politique d’encadrement."

"Au final, l’immobilier est lourdement taxé"
Olivier Hamal
Président du Syndicat national des Propriétaires

Les effets pervers

- Olivier Hamal ne cherche pas à le nier: le revenu cadastral, même indexé, reste inférieur au loyer réel. "Mais l’État se rattrape par ailleurs, via d’autres taxes! Au final, l’immobilier est lourdement taxé." Chez Deloitte, on s’est prêté au petit jeu de la comparaison internationale. En termes de taxes frappant la transaction immobilière, la Belgique figure dans le peloton de tête, ce qui explique peut-être pourquoi elle se montre plus douce en ce qui concerne les plus-values à la revente. "Si l’on considère la globalité de la taxation, concluent les experts de Deloitte, l’immobilier belge est très fortement taxé lorsqu’il ne s’agit pas d’une habitation propre et unique." La situation fiscale du propriétaire ne disposant que d’un seul bien et l’occupant est nettement plus confortable. "L’habitation propre et unique est fortement subsidiée par l’État." Essentiellement via le mécanisme du "bonus logement" (lire ci-dessus). Un avantage fiscal que les Régions ont d’ores et déjà commencé à rogner. Pas vraiment une catastrophe. "Sans ce bonus fiscal, la fiscalité belge pour la maison d’habitation est dans la moyenne européenne", juge-t-on chez Deloitte.

- En fait, le Syndicat national des propriétaires est prêt à discuter de tout, y compris de la taxation des loyers. "à condition toutefois que l’on aborde la fiscalité dans sa globalité et que l’on ne saucissonne pas le sujet, prévient Olivier Hamal. Et que tous les niveaux de pouvoir participent à la discussion." Parce que les taxes pesant sur l’immobilier mouillent tous les étages de la maison fédérale belge, du Fédéral aux communes, en passant par les Régions. Baisser les droits de donation pour taxer davantage les loyers? C’est le Fédéral qui va y gagner, alors que les Régions y laisseront de sérieuses plumes. Pas gagné, donc.

Taxer les loyers réels n’est pas sans effets pervers, avance Olivier Hamal. Hausse probable des loyers demandés et possible désinvestissement des propriétaires, avec à la clef un risque de voir la qualité du parc locatif se dégrader. "Et puis, bon nombre de bailleurs sont des particuliers. Pour qui l’immobilier constitue un complément de pension."

[Suivez Benoît Mathieu sur Twitter en cliquant ici]

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