Emprunt hypothécaire: ne pas mettre la charrue avant les boeufs

Vous cherchez un emprunt hypothécaire? évitez de naviguer uniquement au taux. D'autres éléments sont à prendre en compte.

Vous avez repéré l'appartement ou la maison de vos rêves ou vous avez déniché le petit immeuble de rapport qui vous permettra d'arrondir vos fins de mois, reste maintenant à trouver le crédit hypothécaire le plus intéressant. Et, comme vous l'avez remarqué, ce n'est pas l'offre qui manque sur le marché. Stop; pas si vite! Avant de vous précipiter chez un banquier ou un autre organisme de crédit, prenez le temps de réfléchir. Bloquer votre gouvernail sur le seul taux d'intérêt risque de vous faire rentrer dans un récif. Il vaut donc mieux que vous vous posiez l'une ou l'autre question préalable. Lesquelles? Elles se résument en quelques interrogations fondamentales: qui, quoi, combien, comment et avec qui.

Qui?

En résumé, qui êtes vous, quel est votre profil d'emprunteur? Quelle est votre situation familiale (célibataire ou marié, avec ou sans enfants)? êtes vous indépendant ou salarié? S'agit-il de l'achat d'un premier bien? Quels sont vos revenus? Quel est votre âge? Un jeune ménage ne se dirigera probablement pas vers le même type de produit qu'un couple de futurs pensionnés qui dispose déjà d'un petit pécule.

Quoi?

Combien?

La question est explicite: de combien d'argent avez-vous besoin et votre budget vous le permet-il.? Il ne sert à rien d'acheter un appartement ou une maison si vous n'êtes pas capable de rembourser le prêt ou si vous devez manger des pâtes à tous les repas pendant 10 ans.

En général, on considère que le coût de votre habitation (loyer ou remboursement de prêt hypothécaire) ne doit pas excéder 35 à 40% de votre salaire. On parle évidemment de salaires moyens. Si vous gagnez 5.000 voire 7.000 euros par mois, vous pourriez avoir d'autres ambitions. Un autre ratio est parfois utilisé. Il est basé sur ce que vous devez encore avoir en poche après avoir payé vos diverses charges, dont votre emprunt: à savoir 700 euros pour les célibataires et 1.000 euros pour les ménages. Cette analyse est cependant un peu limitée. Elle ne tient pas compte de votre train de vie ni de vos habitudes. Si vous gagnez 4.000 euros par mois, vous aurez peut-être du mal à vous contenter de 700 euros. Avoir une superbe maison mais ne pas pouvoir s'offrir des extras a un petit côté frustrant, ne pensez-vous pas?

Comment?

Il existe une multitude de formules sur le marché et les principaux acteurs regorgent d'imagination pour proposer de nouveaux produits. Tous se déclinent autour de trois variables: la mensualité constante ou non, l'amortissement constant, ou non, ou encore le terme (la durée) fixe, ou non. Elles peuvent être mélangées pour donner des associations originales répondant, on peut l'espérer, à vos besoins. Si les taux variables annuellement ont rencontré un grand succès en 2002, 2003, aujourd'hui la tendance est, en règle générale, de conseiller les taux fixes. La différence de taux entre les deux s'est considérablement réduite. Et le second est à peine plus cher que le premier. Tout dépend cependant de votre situation personnelle. Et si vous souhaitez emprunter sur 30 voire 40 ans - eh oui, depuis le début de l'année, cette possibilité s'est ajoutée à l'éventail de celles déjà offertes par les institutions financières -, il vaut peut-être mieux recourir à un taux fixe sur 20 ans et ensuite à un taux variable. Pourquoi? Tout d'abord parce que c'est quand même moins cher, en principe. Ensuite parce qu'il est fort probable que vous ne restiez pas pendant 40 ans dans ledit bien. En 30 ou 40 ans, bien des choses peuvent changer; la famille s'agrandir, les enfants partir?

Avec qui?

Vous avez identifié la formule la plus appropriée à vos besoins. Maintenant, il ne reste plus qu'à trouver l'organisme de crédit qui vous propose les meilleures conditions.

Selon Pascal-Henri Lasserre, président de l'association professionnelle des courtiers de crédit, il existe deux catégories d'organismes: les organismes «libres», qui font seulement du prêt hypothécaire, et ceux «avec obligations», qui «agrémentent» le crédit de différentes conditions telles l'ouverture de compte, la délégation de salaire voire la souscription d'assurancee auprès de la compagnie directement liée au prêteur.

Certains prêteurs vont même jusqu'à créer 5 à 6 grilles tarifaires différentes en fonction du nombre de conditions que vous êtes prêt à accepter: un taux d'intérêt de x % si vous acceptez uniquement d'ouvrir un compte auprès de la banque, de x% - 0,2 si vous acceptez également de prendre une assurance solde restant dû auprès de la banque, et ainsi de suite.

A vous de voir les conditions qui vous conviennent le plus.

G.V.

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