Certaines enseignes menacent de ne plus payer leur loyer

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L’obligation de fermeture de la plupart des commerces a mis les locataires au pied du mur. Certains invoquent la force majeure pour ne plus payer leur loyer. Les propriétaires, eux, renvoient aux clauses du contrat de bail.

Il fallait s’en douter: les récentes mesures prises par le gouvernement dans son arrêté ministériel du 23 mars dernier visant à limiter la propagation du coronavirus – notamment celle de stopper net toute activité commerciale "non essentielle" – empêchent nombre de commerçants de gagner leur vie. Pire: la rapidité de cette décision n’a pas permis à la plupart de liquider – même au rabais – leurs stocks.

Zeeman a, semble-t-il, été le premier à mettre le feu aux poudres, affirmant que les loyers de ses magasins ne seraient plus payés "jusqu’à la reprise normale de l’activité commerciale". Une union professionnelle de retailers, RFB (Retail Forum Belgium), lui a emboîté le pas, conseillant à ses membres de faire de même. Et très vite, la menace du non-paiement des loyers s’est étendue à d’autres sphères professionnelles que le commerce de détail (semi-industriel, logistique, etc.).

Bombage de torse

On s’en doute, ce genre d’ukase – dans le contexte explosif actuel – n’a pas plu aux propriétaires concernés, mis devant le fait accompli et eux aussi soumis à rembourser leurs emprunts ou à garantir des rendements structurels à leurs actionnaires institutionnels. L’UPSI (Union professionnelle du secteur immobilier), qui défend nombre d’entre eux, est rapidement sortie du bois. Selon son administrateur délégué, Olivier Carrette, ce genre d’initiatives unilatérales met de l’huile sur le feu au lieu de l’éteindre: "C’est idiot et contre-productif. Ce qu’il faut aujourd’hui, ce n’est pas sortir les armes et construire des barricades entre bailleur et locataire, mais c’est se mettre autour de la table et analyser le bail qui prévaut au cas par cas", tempère-t-il.

Celui-ci avance que les propriétaires se montreront davantage ouverts avec les petits commerçants, directement mis en danger, qu’avec les grandes enseignes internationales, dont les moyens financiers sont bien différents. "La situation actuelle inédite est déjà suffisamment complexe pour ne pas en remettre une couche. Pour éviter des prises de position et des dégâts irréversibles pour tout le monde, nous en appelons vraiment à la concertation entre principaux intéressés", insiste-t-il.

"Un bailleur ne peut exiger qu’un locataire exploite effectivement le bien, alors qu’une disposition gouvernementale le lui interdit."
Françoise Blaise
avocate au sein du cabinet Heilporn & Kadaner

Négociations versus guerre des tranchées

Mais dans le même temps, l’UPSI fourbit bien sûr ses armes bien huilées. Selon l’adage "Si vis pacem, para bellum", elle a mandaté la société de conseil Deloitte pour aligner les arguments légaux qui pourraient servir à la défense de ses membres. Les articles 1722 et 1748 du Code civil sont notamment évoqués comme possible arme légale du preneur de bail pour suspendre son obligation de paiement des loyers. 

Pour Françoise Blaise, avocate spécialisée au sein du cabinet Heilporn & Kadaner, se retrancher derrière un juridisme exacerbé pour justifier ou contester le paiement des loyers et des charges ne mènera nulle part ailleurs que devant les cours et tribunaux. La spécialiste belge en matière de baux commerciaux tente d’élever le débat et en appelle à la solidarité, aujourd’hui encore davantage qu’hier.

"Ce qu’il faut aujourd’hui, ce n’est pas sortir les armes et construire des barricades entre bailleur et locataire, mais c’est se mettre autour de la table et analyser le bail qui prévaut au cas par cas."
Olivier Carrette
administrateur délégué de l'UPSI

"Il est évident que la crise actuelle constitue un cas de force majeure. Mais toutes les obligations du bail ne sont pas pour autant concernées par la survenance de cet événement inédit. Un bailleur ne peut exiger qu’un locataire exploite effectivement le bien, alors qu’une disposition gouvernementale le lui interdit", avance l’avocate. Qui poursuit: "Je pense vraiment qu’il faut sortir du juridisme de tranchées. Et mettre sur la table d’autres valeurs et principes fondamentaux du droit qui doivent présider – en âme et conscience – aux positions que chacun, bailleur et locataire, adoptera dans le cadre de la gestion de cette crise qui les affecte mutuellement".

Statuer en équité d’abord

Celle-ci en appelle donc aux principes d’exécution de bonne foi des conventions ou encore à la théorie de l’abus de droit. Cette théorie veut notamment qu’entre plusieurs manières d’exercer son droit, on choisisse toujours la moins préjudiciable pour autrui.

"Je rappelle que le juge naturel de la matière du contrat de louage est le juge de paix. Et qu’à la différence des autres juridictions, celui-ci a le pouvoir de statuer en équité, au-delà du formalisme strict et rigoureux des conventions, en mettant raisonnablement en balance les intérêts respectifs des parties. Notre code civil autorise aussi le juge à faire usage de son pouvoir d’appréciation pour permettre à un débiteur malheureux et de bonne foi de bénéficier de termes et délais pour le paiement de sa dette", conclut l’avocate, qui a parmi ses clients autant de propriétaires que de locataires.

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