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La valorisation des maisons de repos n'est pas immunisée contre la crise actuelle

©Photo News

L’immobilier professionnel, qui est de plus en plus l’affaire de grands acteurs nationaux et internationaux, n’est pas immunisé contre des crises sanitaires pandémiques de l’intensité de celle qui nous frappe. Mais difficile aujourd’hui d’en mesurer tous les effets.

Hôpitaux, maisons de repos et de soins ou résidences-services sont en première ligne dans la crise sanitaire qui sévit depuis deux mois. Et selon l’expert immobilier belge Stadim, les lendemains de crise risquent d’être douloureux pour certains propriétaires d’actifs immobiliers du secteur. "La crise prolongée va entraîner une forte augmentation des coûts d’exploitation pour les segments visés. La question est de savoir si ce marché sous pression sera capable de maintenir ses rendements structurels élevés", pointe Stadim, qui ajoute que l’offre actuelle, fragmentée localement, donne des signes de faiblesse préoccupants. 

Relative stabilité

Pour Cushman & Wakefield, qui évalue notamment la valeur de portefeuilles immobiliers d’acteurs belges cotés de premier rang comme Aedifica ou Cofinimmo, il convient de relativiser et de voir sur le long terme les évolutions de valeurs. "Les sociétés investissant dans l’immobilier de santé ont été moins sanctionnées en bourse que celles privilégiant les commerces ou l’hôtellerie. Les valeurs des maisons de repos en Belgique – mais également chez nos voisins – restent relativement stables", nuance Christophe Ackermans, à la tête du département Evaluation et Conseil chez Cushman & Wakefield Belux. Celui-ci renvoie aux transactions en phase de clôture sur le segment visé "qui se finalisent sans ajustement de valeur apparent par rapport aux niveaux d'avant la pandémie".

"Les investisseurs considèrent que les fondamentaux du secteur - donc son potentiel futur - restent bons."
Christophe Ackermans
Cushman & Wakefield Belux

Il fournit un exemple récent: Care Property Invest (CPI), ex-Serviceflats Invest, qui vient de confirmer l’acquisition d’un portefeuille de trois maisons de repos à Laeken, Lennik et Westende pour un montant avoisinant 87 millions d’euros et un rendement en ligne avec ceux négociés auparavant. Selon nos analystes maison, cette petite SIR belge, spécialisée dans le logement pour seniors et personnes handicapées en Belgique et aux Pays-Bas, a pour l’instant le vent en poupe. Avec un taux d’occupation de 100%, elle a dégagé un résultat EPRA en hausse de 12% alors que la juste valeur de son portefeuille atteignait 644 millions fin 2019 (+24%). En bourse, elle pèse aujourd’hui 583 millions d’euros contre 2,37 milliards pour Aedifica et 3,2 milliards pour Cofinimmo. Et depuis le début de l’année, son action a limité la casse à -9% alors que le Bel 20 chutait de 25%. 

Fondamentaux solides

"Même si ces acquisitions ont essentiellement été discutées avant les bouleversements actuels, c’est plutôt rassurant. Cela prouve que les investisseurs considèrent que les fondamentaux du secteur (vieillissement démographique, accroissement des besoins spécifiques, financement public…) – donc son potentiel futur – restent bons. D’où l’intérêt maintenu pour cette catégorie de biens actuellement dans l’œil du cyclone", insiste Christophe Ackermans. 

Celui-ci renchérit: "Dans ce climat économique chahuté, la sécurité financière à long terme constitue un élément important pour les investisseurs, au premier rang desquels se retrouvent des SIR ou des compagnies d’assurances. Cette sécurité est couplée à une prise en charge importante des coûts par les pouvoirs publics, ce qui constitue une garantie supplémentaire pour l’investisseur, mais également pour son locataire professionnel". 

Un bémol toutefois: Christophe Ackermans avoue ne pas avoir aujourd’hui le recul nécessaire pour anticiper les évolutions de prix dans les transactions futures. Il n’exclut donc pas que les valorisations connaissent une stagnation – voire un léger recul – dans les mois à venir pour les actifs immobiliers de santé les plus difficiles.

 

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