Les kots étudiants chahutés, entre confinement et rentrée prochaine

©Brecht Van Maele

La chape de confinement prolongé touche – tout particulièrement pour l’instant – le secteur des kots étudiants, dont la location devrait déjà battre son plein pour l’année scolaire prochaine. Les principaux acteurs planchent sur les gestes à consentir, en ménageant chèvre (propriétaires) et chou (locataires actuels et futurs).

La crise que nous vivons depuis un mois a démontré à souhait que, quelle que soit la tranche d’âge concernée, les formes de cohabitation à occupation dense dans des structures partagées - surtout celles offrant de nombreuses zones communes - représentaient un risque accru en période de confinement obligatoire.

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Après avoir mis rapidement en place les mesures les plus urgentes dans ces espaces résidentiels particulièrement concentrés et annulé les journées "portes ouvertes" d'avril, les gestionnaires de logements étudiants planchent sur les mesures commerciales à initier pour ne pas hypothéquer la saison prochaine. Il y va, pour le dire crûment, de la rentabilité du portefeuille sous gestion, parfois coté en bourse. Une rentabilité mise à mal par un "facteur de risque" peu ou pas pris en compte avant l’arrivée du coronavirus sous nos latitudes.

Reconduction des baux

Rapidement, les sociétés cotées – subissant comme quasi toutes les autres une correction sur les marchés – ont communiqué en ce sens. Objectif: rassurer les actionnaires sur la gestion inédite et à distance du portefeuille immobilier à relouer avant septembre. Mais les principaux acteurs sur le marché belge ne perdent pas de vue que les occupants restent le nerf de la guerre. Un nerf fragilisé, qu’il faut écouter quand il se plaint de ne plus pouvoir payer son loyer ou quand il n’occupe plus son logement faute de cours sur le campus. Une écoute qu’il faut coupler à la négociation à distance des clôtures et/ou reconduction de baux dans les temps. Sur ce point précis, le planning saisonnier cadrant les états des lieux par milliers risque de rapidement devenir un casse-tête.

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"Depuis plusieurs semaines, nous sommes sollicités par des locataires qui attendent un geste de solidarité pour la période de confinement. Nous n’avons pour l’instant octroyé aucune dérogation puisque les kots sont toujours restés accessibles. Mais nous suivons attentivement l’évolution du nombre et de la nature de ces demandes et réfléchissons aux actions à prendre face à la situation", explique Elette Rahavard, la directrice de la gestion immobilière chez Eckelmans, où la coordination interne des contrats de bail et le fait de ne pas être coté en bourse offrent certaines latitudes.

Difficile de quantifier les retombées de l'épidémie de Covid-19 sur les rendements des portefeuilles immobiliers dédiés aux students tant que l'incertitude plane sur la durée de la période de confinement. En Flandre, l’université de Gand (UGent) a pris les devants fin mars avec la suppression du paiement de loyer pour les étudiants mis dans l'impossibilité d'occuper leur chambre. Sont concernées les résidences Astrid, Boudewijn, Vermeylen et Fabiola, inadaptées – notamment la cuisine et les installations sanitaires partagées – pour garantir la distanciation sociale de rigueur et donc fermées jusqu’à nouvel ordre.

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Sur d’autres campus, la configuration des kots communautaires devrait forcer les propriétaires à consentir rapidement des réductions de charges (comme l'UCLouvain l'a fait début avril sur son parc immobilier) ou de loyer. À la KULeuven, une pétition signée par une centaine d’étudiants circule, demandant à Eckelmans une réduction voire une suppression de loyer sur le campus Irena.

Efforts à géométrie variable

Chez Xior Student Housing, société belge cotée en bourse et spécialisée dans le logement étudiant en Belgique, aux Pays-Bas, en Espagne et au Portugal, on dit avoir pris contact avec les principaux acteurs du secteur (Eckelmans, Globiss, MB Invest, Quares et Scaldis) pour s’accorder sur les efforts à consentir pour aider étudiants et parents à faire face à la situation actuelle. "En Belgique, nous avons décidé, compte tenu des périodes d'examens de juin, d'offrir à nos étudiants locataires une aide financière de 10% sur le loyer total pour les mois d'avril et de mai", détaille la direction de Xior.

10.000
locataires étudiants
C'est le nombre multiplicateur des réductions consenties par Xior sur le montant des loyers mensuels.

Cette première mesure, qui peut sembler dérisoire, n’est pas anodine puisqu’elle concerne, rien que pour Xior, 10.000 locataires, tous pays confondus. "Il s'agit d'un effort substantiel, réalisé dans les limites de nos marges financières, des optimisations et des économies de coûts qui peuvent être créées vu les circonstances. Nous continuerons aussi à accorder une attention particulière aux locataires en situation précaire, en cherchant des solutions au cas par cas en toute discrétion", assure le CEO, Christian Teunissen, qui dit miser sur la location à distance via des visites virtuelles et des plateformes de réservation en ligne.

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