analyse

Locataires de magasins et propriétaires condamnés à s'entendre rapidement

Fortement déficitaire depuis plusieurs années (pertes de 30 millions d'euros rien qu'en 2018), Galeria Kaufhof, dont Galeria Inno chez nous est une filiale, s'est mis en protection judiciaire contre ses créanciers. ©Hollandse Hoogte / Peter Hilz

Ces derniers jours, plusieurs enseignes, petites ou grandes, déjà aux pieds d'argile ou pas, ont renoncé à payer leurs loyers. Une situation de fait que ne peuvent accepter les propriétaires, eux aussi soumis à des remboursements récurrents et à des problèmes de trésorerie. En coulisses, les représentants des deux parties maintiennent un dialogue.

C’est parti comme une traînée de poudre, ces derniers jours. Et ça risque bien de faire des émules, déjà fragilisés et forcés de se mettre sous protection contre leurs créanciers (e5 Mode, André, Galeria Kaufhof Karstadt, Orchestra-Prémaman) ou intéressés à réduire leurs pertes: après Hema, ICI Paris XL (AS Watson) vient d’annoncer unilatéralement qu’il ne paiera plus ses loyers durant le confinement. Ce jeudi, ce sont les marques belges de mode, de lingerie, de maroquinerie et de chaussures, leurs clients grossistes et plusieurs chaînes de mode qui montent de concert au créneau: le secteur demande de toute urgence une rencontre avec le gouvernement "pour éviter des centaines de faillites et des milliers de licenciements". 78 marques et détaillants du secteur exigent notamment la modification de la législation sur les soldes. 

"Nous demandons de toute urgence une rencontre avec le gouvernement pour éviter des centaines de faillites et des milliers de licenciements"
Le secteur de la mode

Et on attend les suivants… La chaîne Bio C'Bon (4 magasins à Bruxelles) serait au bord de la rupture, avec des arriérés de loyers et des factures impayées chez les fournisseurs. Adidas (2.700 magasins dans le monde), qui avait également annoncé faire de même, a fait marche arrière; mais on sent l’ambiance entre locataires et propriétaires de magasins sous haute tension. Et sur d’autres segments du marché immobilier, comme le secteur hôtelier par exemple, la tension est palpable également lorsque les murs entièrement vides sont loués. Certaines enseignes hôtelières très présentes en Europe occidentale comptent par dizaines de milliers le nombre de chambres inexploitées. Accor, par exemple, annonce avoir fermé la moitié de ses hôtels et fermera les deux tiers dans les prochains jours, soit quelque 500.000 chambres au total, dont plus de 300.000 juste en Europe.

Eviter le chacun pour soi

Du côté des bailleurs, on crie au scandale. On fourbit ses armes juridiques tout en prônant le dialogue, qui reste de l’intérêt de toutes les parties. Selon nos sources, le BLSC, la coupole qui représente les propriétaires belgo-luxembourgeois de centres commerciaux, d’une part, Comeos et Retail Forum Belgium (RFB), qui représentent des centaines de retailers et enseignes présentes en Belgique, de l’autre, viennent discrètement de se rapprocher pour tenter de trouver une solution amiable qui convienne aux deux parties. Après avoir finalisé un accord, toujours à l’ébauche, il faudra ensuite obtenir celui de ses membres respectifs, qui présentent parfois des situations financières très différentes voire divergentes. Mais la bonne nouvelle est qu’un dialogue reste de mise.

500.000
chambres
C'est le parc hôtelier - deux tiers du total - qu'Accor prévoit devoir fermer endéans quelques jours à lui seul.

"Je trouve que les grandes enseignes ont un culot monstre de décréter unilatéralement qu’elles ne paieront plus leur loyer alors qu’elles ont pour la plupart un solide coussin de cash. Je me préoccupe bien davantage des petits commerçants qui louent des surfaces dans nos centres commerciaux. A commencer par les enseignes horeca, à la structure très fragile et qui n’ont pas pu écouler leurs stocks périssables. Quand le confinement prendra fin, si elles n’ont pas dû mettre la clé sous le paillasson, elles auront pour la plupart du mal à redémarrer si on ne les aide pas aujourd’hui. Raison pour laquelle nous avons tout intérêt à dialoguer avec ces commerçants dès maintenant", réagit Amaury de Crombrugghe, qui gère l’ensemble du portefeuille d’AG Real Estate, dont 318.000 m² d’actifs commerciaux (notamment City 2, le Westland Shopping ou The Mint), et est également administrateur du Woluwe Shopping.

Le dernier baromètre trimestriel de l’UCM tire d’ailleurs la sonnette d’alarme. 85% des 3.600 entrepreneurs qui ont répondu au sondage affirment avoir des rentrées nulles ou très réduites25% évoquent déjà des problèmes de trésorerie. Pour tenter de limiter la casse, 24% sont passés au télétravail et 16% pratiquent la vente à emporter ou l’e-distribution. "L’emploi va souffrir. 42% des patrons ont déjà dû momentanément réduire leur personnel. Mais un sur trois estime qu’il devra y passer – durablement – dans son entreprise", détaille Thierry Evens, en l’absence de son président, qui se remet lentement du Covid-19.

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Sans tirer la couverture unilatéralement, Amaury de Crombrugghe évoque pour sa part les obligations des gestionnaires d’actifs commerciaux, qui ont des comptes réguliers à rendre à leurs créanciers (banques) et à leurs propriétaires, souvent institutionnels (groupes d’assurances comme AG) ou cotés en bourse. "Qu’est-ce qu’on leur dit? Qu’on ne va plus rembourser ou apporter de cashflow pour assurer les rendements et payer les assurances-vie? Restons sérieux: tout le monde est dans la panade. Il faut donc rester solidaire pour s’en sortir ensemble le moins douloureusement possible sans dépenser de l’énergie et de l’argent dans des conflits devant les tribunaux, qui risquent d’être rapidement bondés", insiste-t-il, assurant qu’il prend les devants – et son bâton de pèlerin – pour l’instant. Il espère également une aide des autorités, à l’instar de ce qui se passe dans d’autres pays européens. "Il n’y a pas que le loyer qui pèse dans la balance. Il y a également la problématique des taxes, que ni les preneurs ni les bailleurs ne maîtrisent pour l’instant.

Chercher le "coronaccord"

Jean-Rodolphe Dirix, avocat spécialisé en immobilier (Xirius), abonde dans le même sens. Selon lui, les parties ont tout intérêt à se mettre autour de la table et à trouver une solution négociée, explicitée de manière précise et claire dans un "coronaccord". Elles s’éviteraient ainsi un litige qui n’est pas près d’être tranché et qui laissera forcément des stigmates sur une relation appelée en principe à durer.

"L’impossibilité d’exploiter une entreprise par ordre du gouvernement peut certes exonérer le preneur de bail de délivrer ses services ou de fournir ses produits. Mais l’absence de recettes n’empêche pas techniquement le preneur - à part celui qui n’a plus de réserves – de payer son dû par contrat. Le preneur n’a en fait perdu que la possibilité de réaliser un chiffre d’affaires, pas celle de disposer des lieux loués. Est-ce alors au bailleur qui, dans certains cas, présente une assise financière bien moins importante que certains retailers, d’assumer le risque des activités commerciales de son preneur, y compris les facteurs qui peuvent avoir un impact sur leur réussite ou leur échec?", argue l’avocat, se plaçant du côté du propriétaire.

Il poursuit, en changeant de bord: "De son côté, le preneur de bail soutiendra que la demande du parfait respect du bail de la part du bailleur est contraire à l’ordre public et doit donc être rejetée par le juge. Cela est également contraire à la bonne foi – voire constitutif d’abus de droit – d’exiger d’exploiter un commerce là où des dispositions légales l’interdisent." Au passage, l’avocat ajoute qu’il conviendra, s’il fallait en arriver à ce stade, de bien examiner le texte du bail. Il n’est en effet pas exclu que celui-ci contienne des dispositions contraires aux principes évoqués ci-dessus. Et certains baux peuvent imposer au preneur des obligations en matière d’assurance, qui peuvent se révéler d’une importance capitale dans le débat.

Et s'il fallait aller plus loin? "Le tribunal examinera avec attention le libellé des demandes de preneurs. La force majeure se borne à libérer totalement, provisoirement ou définitivement le débiteur de son obligation (suspension ou exonération). Et ce concept ne permet pas encore au juge d’adapter les clauses du contrat au nouveau contexte factuel. Il n’est donc pas question de créer un droit de révision du loyer pour des circonstances non durables. Le preneur devrait donc se garder dans tous les cas de solliciter une baisse du loyer", prévient l’avocat.


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