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interview

"Plus de 90% des commerces de Docks Bruxsel vont rouvrir lundi"

La boutique Veritas est la seule à avoir rouvert ses portes à Docks Bruxsel. Le 11 mai, la plupart des autres enseignes du centre commercial lui emboîteront le pas.

Le centre commercial Docks Bruxsel rouvre ses portes lundi prochain. Peter Todd, patron et fondateur de Portus Retail, évoque les grands enjeux de cette reprise.

Pour la société anglaise qui pilote depuis deux ans Docks Bruxsel, tout est sous contrôle pour rouvrir dès lundi la plupart des commerces du centre commercial. Peter Todd, le patron et fondateur de Portus Retail, assure d’ailleurs que la spécificité des lieux sera même un atout, tant pour les enseignes que pour les clients de retour.  

"On a prévenu tous nos locataires – dès avant la fin mars – qu’on suspendait le paiement des loyers durant toute la durée du confinement"

Dès sa prise de fonction, il nous l’avait confié: s’il avait porté son dévolu sur cet actif commercial tout neuf et su convaincre ses investisseurs institutionnels de mettre plus de 300 millions d’euros sur la table, c’est qu’il était pleinement convaincu de pouvoir faire croître la valeur initiale de cet actif immobilier atypique dans le paysage belge. Avec son directeur local, Mathias Blot, il parlait alors de belles perspectives de croissance à 5 ans.

Oui, mais voilà: depuis, la crise et le confinement liés à la déferlante du coronavirus ont plombé l’ambiance et sans doute la croissance prévue, fondée sur la fréquentation et le chiffre d’affaires des enseignes en hausse constante. On sait ce qu’il en est de ces deux paramètres depuis près de deux mois. Mais Peter Todd, interrogé depuis Londres ce mardi, garde, comme Jules Ferry, le regard pointé sur la ligne bleue des Vosges. Explications à la veille de la réanimation progressive des lieux. 

Vous dites avoir une gestion proactive de vos actifs immobiliers. Quelle a été la première mesure prise à Docks Bruxsel face à la crise actuelle?

Peter Todd, le patron du centre commercial, se dit confiant pour la réouverture au vu de son expérience dans d'autres pays européens.

Je ne l'ai encore dit à personne: je n’aime pas me vanter de ça. Mais je pense qu’on a été les premiers à prendre pareille mesure. On a prévenu tous nos locataires – dès avant la fin mars – qu’on suspendait le paiement des loyers durant toute la durée du confinement, soit jusqu’à lundi prochain pour la plupart des enseignes. Et on a ajouté une provision sur les charges et les frais divers (facility, marketing, etc.). L’objectif était bien sûr de ne pas plomber leur cash flow, déjà mis à mal. 

L’enseigne Veritas a déjà rouvert le volet lundi dernier. Lundi prochain, quelle sera la proportion de commerces ouverts dans le centre commercial?

Plus de 90%. Resteront fermés les fonctions "loisirs" (Koezio, cinémas White) et 5-6 boutiques de restauration, toujours confinées en Belgique jusqu’à nouvel ordre. 

Vous avez également des centres commerciaux sous gestion ailleurs en Europe, notamment en Allemagne et au Danemark. Quelles leçons en tirez-vous de votre vécu là-bas?

En Allemagne, la réouverture des magasins a déjà débuté le 20 avril dernier. On est présent dans un quartier "Downtown" et on a dû, au début, encadrer la clientèle plus jeune, moins respectueuse des consignes et plus perturbante. On note depuis trois semaines que les clients ont changé leur comportement: on vient pour acheter et on ne s’attarde plus en flânant. 

Et côté chiffre d’affaires?

C’est très surprenant… et rassurant. En deux semaines d’activité, les enseignes avaient en moyenne récupéré 75% de leur chiffre d’affaires avant confinement. Et pour certains produits, comme l’électronique, mais aussi les chaussures, les ventes étaient même supérieures à l’avant-fermeture. Même le secteur "fashion" (prêt-à-porter) s’en sort plutôt mieux qu’on aurait pu le prévoir. 

Et à Copenhague?

Là, on n'a jamais dû fermer. Et le secteur horeca va rouvrir le mois prochain. On y dispose d’un centre commercial urbain classique, très fréquenté, et d’un autre, plus périphérique, qu’on rejoint principalement en voiture avec un parking à ciel ouvert. L’environnement y est donc plus sécurisant par les temps qui courent. Et là aussi, bonne surprise: on y dépasse parfois, sur certains segments, les ventes d’avant-épidémie. Les enseignes de bricolage, d’alimentation ou d’électronique ont vu gonfler leurs ventes de 20 voire 50%. Comme quoi, la diversification de notre portefeuille nous permet de relativiser et d’anticiper pour notre actif belge. 

"La ventilation et la lumière naturelles de Docks Bruxsel, ses vastes espaces de circulation sont des atouts rassurants pour la clientèle."

Vous situez Docks dans quelle catégorie?

Je dirais qu’il se situe entre le centre commercial urbain et le périphérique ouvert. Sa ventilation et sa lumière naturelles, ses vastes espaces de circulation sont des atouts rassurants pour la clientèle, par rapport à un centre urbain plus ancien, plus étriqué et où la luminosité et l’aération sont artificielles. L’impression de confinement est donc moins oppressante chez nous. Ce qui n'empêche pas que nous ayons, comme ailleurs, prévu un encadrement humain et un équipement renforcés (bornes avec produit désinfectant pour les mains, signalétique) pour contrôler les distanciations obligatoires. 

Et à l’intérieur des magasins?

Une signalétique standardisée balisera les circulations à l'intérieur des magasins.

On a pu faire un premier test réel avec l’enseigne Veritas. Tout était balisé et les clients ne se sont pas bousculés à l’ouverture. Ce qui n’a pas empêché le magasin de faire un chiffre d’affaires supérieur à celui enregistré l’an dernier aux mêmes dates.

Ailleurs, outre la signalétique, le marquage au sol ou la distribution de masques, certaines enseignes multiplient les initiatives originales: Kiabi, par exemple, activera dès lundi ses premières caisses en "click & collect" automatisées. Je pense d’ailleurs que c’est une première. MediaMarkt également privilégiera le self-scanning. Et de notre côté, nous allons proposer à tous nos locataires – surtout les petits indépendants - des supports signalétiques standardisés et préventifs, ainsi que des espaces de stockage supplémentaires pour éviter les ruptures de stock et pour limiter les récurrences d’approvisionnement. 

"On ne pourra pas distribuer des masques aux centaines de milliers de clients qui vont peu à peu revenir."

Et dans les espaces communs, vous conseillerez activement le port du masque ? Vous en distribuerez?

On veut rassurer et favoriser les réflexes d’auto-protection: fortement recommander le masque sera partout la règle. Et il sera obligatoire dans les toilettes et autres lieux où la distanciation sociale ne sera pas toujours possible.

On a signé un partenariat avec l’association de lutte contre le cancer Think-Pink, à laquelle on a commandé 1.000 masques. Mais on ne pourra pas distribuer des masques aux centaines de milliers de clients qui vont peu à peu revenir. On va aussi ventiler l’affluence et informer la clientèle des heures plus et moins creuses, avec des zones vertes, jaunes et orange de fréquentation. Il est déjà conseillé à celles et ceux qui le peuvent d’éviter les heures de milieu d’après-midi (15-17h30).

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