"Rapatrier des productions essentielles? Oui, mais où, avant la prochaine alerte?"

Pour rapatrier la fabrication de produits jugés essentiels en marge de l'épidémie actuelle, il faut des halls industriels adaptés à la production et de qualité. Une condition impossible à remplir aujourd'hui. ©MASTHERCELL/Hyacinthe Arthurs

Pour le patron de la société de courtage en immobilier Allten, l’effet d’annonce du politique ciblant l’urgence de rapatrier en Belgique la production de biens de première nécessité n’est que du vent. Si la crise sanitaire se prolonge, aucun espace ne peut accueillir avant 18 mois ces lignes de production jugées essentielles.

C’était en février dernier. La petite société carolo MaSTherCell (ULB) venait d’être rachetée par un des plus grands groupes pharmaceutiques américains – Catalent Pharma – pour pas moins de 315 millions de dollars. Au meilleur moment, puisque l’entreprise belge devait s’étendre et passer rapidement à la phase commerciale de ses activités. En marge du rachat d’un bâtiment au cœur du BioPark de l’aéropôle de Gosselies, Éric Mathieu, le directeur opérationnel de Masthercell, confiait alors aux médias qu’il allait construire 5.000 m² de salles blanches pour y développer la production. "Nous allons produire des médicaments à destination de la thérapie cellulaire et de la thérapie génique. C’est un peu l’aboutissement de notre processus, la phase rentable qui manquait: celle de la commercialisation de notre propre production. On va pouvoir manufacturer et distribuer depuis Gosselies sur l’ensemble du marché mondial ciblé."

"Des croûtes, il y en a sur le marché. Mais pour espérer voir sortir de terre des halls fonctionnels sur un terrain déjà assaini et loti, il faut au minimum 2 ans. Quand tout se passe bien…"
Cédric van Zeeland
Allten

Derrière cette opération immobilière urgente et réussie, il y avait un acteur wallon également: la société Allten, leader sur le marché industriel et logistique local. Son patron pousse aujourd’hui un coup de gueule, tant son métier devient difficile. Selon Cédric van Zeeland, nous serions pour l’instant dans l’incapacité de rapatrier vers la Wallonie ces productions révélées essentielles par la récente crise sanitaire et dont nos dirigeants publics et privés disent vouloir reprendre rapidement le contrôle.

"Comment voulez-vous, sans espaces de production de qualité disponibles, rapatrier ces productions dans des délais raisonnables? Et qu’on ne vienne pas me dire qu’on dispose de terrains en friche, comme ceux que vient de racheter la Région wallonne. Des croûtes, il y en a sur le marché. Mais pour espérer voir sortir de terre des halls fonctionnels sur un terrain déjà assaini et loti, il faut au minimum 2 ans. Quand tout se passe bien…", lâche-t-il.

Pour prouver par les chiffres l’état de pénurie actuel, Allten fourbit un cadastre détaillé de la demande et de l’offre d’espaces industriels existants. L’état des lieux est désolant.

Bruxelles et alentours: rien sur le marché

En périphérie bruxelloise, deux offres restent disponibles pour héberger des entreprises peu gourmandes, qui peuvent se limiter à une fourchette de surface entre 500 et 1.500 m². Pour les plus gourmands, circulez, y a rien à voir. Un nouveau lotissement est bien sorti de terre récemment à Overijse, en bordure de l’E411. Mais tout est déjà réservé ou presque.

Le siège de MaSTherCell au cœur du BioPark de Gosselies. Un modèle de montage "contenu-contenant" rapide et efficace qu'il faut pouvoir décliner en Wallonie et à Bruxelles. ©MASTHERCELL/Hyacinthe Arthurs

"Cette pénurie fait exploser les prix tant à la vente qu’à la location. Et même sur le segment logistique, la seule offre disponible est un espace de 4.000 m² à Cargovil (Vilvorde). Avouez que pour relancer la dynamique à partir de la capitale, il y a du pain sur la planche!", résume Cédric van Zeeland.

Brabant Wallon et Liège: sur les doigts d’une main

Même combat au sud de la capitale. En Brabant wallon comme en province de Liège, de Namur ou de Luxembourg, les options se comptent sur les doigts d’une main. Et plus la surface demandée est importante et bien placée, plus les offres sont rarissimes. À Mont-Saint-Guibert et à Wavre, le promoteur flamand BVI dispose de plusieurs projets avec permis.

Mais à part à Mont-Saint-Guibert, tout est déjà pré-loué ou pré-vendu, signe que la demande dépasse l’offre au-delà des limites provinciales. Sur le versant logistique, un seul projet de quelque 30.000 m² est en cours à Nivelles. Les sherpas d’Allten concèdent que des terrains disponibles existent pour construire du sur-mesure. Mais vu les lourdeurs administratives actuelles, il faut patienter minimum 2 à 3 ans – au mieux – avant de pouvoir espérer entrer dans des murs fonctionnels.

Le Hainaut en pointe… peu affutée

Le Hainaut est sans doute la seule province wallonne qui peut rapidement accueillir quelques entreprises en recherche urgente d’espace. Allten y recense 10 offres pour de petites et moyennes surfaces de production (500 à 1.500 m²). Notamment en périphérie carolo ou à Seneffe, à proximité de l’axe E42-A54. À Mons, plus rien n’est sur le marché.

Et les autres bâtiments disponibles sont situés dans des lieux moins accessibles. Pour les entreprises plus gourmandes, on peut encore trouver 3 offres autour de 3.000 m² et 2 jusqu’à 10.000 m². "Comparé aux autres provinces, c’est l’abondance… D’autant que le politique est vraiment réceptif et prêt à activer les procédures si un réel besoin se fait sentir", note le patron, qui évalue le délai minimal provincial de gestation avant livraison à 15 mois.

Charrue avant les bœufs

"Quand on nous dit, dans la cacophonie actuelle autour des masques, des respirateurs artificiels ou d’autres produits sanitaires et chirurgicaux stratégiques, qu’on va rapatrier des productions essentielles dans les mois qui viennent, c’est de l’effet d’annonce", conclut-il, ajoutant que la pénurie généralisée d’immeubles de qualité tue dans l’œuf pareil scénario. Son cri d’alarme est clair: il faut faciliter l’obtention des permis et accélérer la désignation de zones stratégiques provinciales où l’offre peut rapidement se déployer.

"Impossible de rapatrier ces productions révélées essentielles par la récente crise sanitaire et dont nos dirigeants publics et privés disent vouloir reprendre rapidement le contrôle."
Cédric van Zeeland

"Les secteurs industriels demandeurs sont identifiés. Mais du côté de l’offre, il faut également penser aux bassins d’emploi: le manque de personnel qualifié suite à l’automatisation des lignes de production est criant. Et même si le Hainaut semble être la zone la plus proactive pour fournir des espaces, les délais restent bien trop longs quand l’activité industrielle ne peut attendre. La pression – voire la spéculation – sur les prix de location et de vente est sans doute inévitable. La patate chaude est donc clairement sur la table du politique, qui doit réagir rapidement", conclut Cédric van Zeeland.

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