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"Ne recherchez pas forcément la SIR offrant le rendement de dividende le plus élevé"

Youry Huygen, analyste de L'Investisseur. ©Kristof Van Accom

Youry Huygen est analyste à L'Investisseur. Comment voit-il l'investissement dans les SIR (sociétés immobilières réglementées) ?

Quelles sont les choses à vérifier avant d'investir dans une SIR?

Il faut tout d'abord bien comprendre dans quel segment de l'immobilier la SIR est présente. Les entrepôts et le segment du résidentiel au sens large (appartements, maisons de repos, kots d'étudiants, etc.) devraient encore connaître quelques belles années de croissance. Le segment des bureaux par contre souffre du télétravail de plus en plus ancré, tandis que le segment des magasins est confronté à la montée en puissance de l'e-commerce. À ce sujet, il est important de vérifier l'évolution du vide locatif des SIR.

"Ne recherchez pas forcément la SIR offrant le rendement de dividende le plus élevé. Mieux vaut un dividende relevé d'année en année. Certaines SIR le font déjà depuis plus de 20 ans."
Youry Huygen
Analyste à L'Investisseur

Vérifiez également le track record de la SIR en termes de dividende. Celui-ci a-t-il été relevé au cours des cinq dernières années? Ne recherchez pas forcément la SIR offrant le rendement de dividende le plus élevé. Mieux vaut un dividende relevé d'année en année. Certaines SIR le font déjà depuis plus de 20 ans. Notez que le rendement de dividende moyen des SIR est actuellement d'un peu moins de 5% brut (avec certes des rendements de dividende allant de 2% à plus de 8% brut).

Les SIR constituent-elles un rempart contre l'inflation?

Les SIR constituent effectivement une sorte de couverture naturelle contre l'inflation. Les loyers sont en effet indexés. Bien entendu, dans certains segments de l'immobilier moins porteurs (bureaux, magasins…), il se peut aussi que de nouveaux contrats de location soient signés à des niveaux plus bas qu'avant. Une inflation en hausse donne également lieu à une remontée des taux, ce qui alourdit les charges d'intérêts des SIR. Notons qu'aujourd'hui, de nombreuses SIR empruntent à des niveaux inférieurs à 2%. Certaines peuvent même se targuer d'avoir un coût moyen de la dette d'à peine 1%.

À quels risques les SIR sont-elles particulièrement sensibles?

Le principal risque est bien entendu une possible remontée des taux d'intérêt. L'impact ne sera certes pas ressenti immédiatement, car les SIR se couvrent contre une hausse de taux au travers de produits dérivés. Un autre risque est celui de la concentration de la base de locataires. Pour une SIR, il est important de s'assurer une meilleure répartition des revenus locatifs parmi un plus grand groupe de locataires. Chez certaines SIR, le locataire le plus grand représente parfois plus de 10% des loyers. Il y a aussi le risque économique. Un climat économique morose peut en effet avoir un impact matériel sur la capacité de paiement du loyer des locataires.

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