Et si vous vous achetiez une île privée?

L’île Jim Cay dans les Bahamas est à vendre pour 3,2 millions de dollars. ©Knight Frank

D’une île sauvage en Suède à un complexe de luxe aux Seychelles: le marché des îles privées est très varié. Des courtiers expérimentés vous aident à y voir clair. "Je viens d’en vendre une à un charpentier."

Les courtiers immobiliers doivent parfois se surpasser pour convaincre les candidats acheteurs. La plupart du temps, ils revêtent un costume trois pièces pour une énième visite en soirée. Edward de Mallet Morgan a un jour enfilé un maillot de bain pour nager avec les requins.

"It was a bit of fun", lance en riant le courtier en îles de Knight Frank, basé à Londres, en référant à la fois où il a nagé au milieu de requins-nourrices à proximité d’une île des Caraïbes. "Je voulais rassurer les candidats acheteurs sur le fait que ces requins sont ‘relativement peu’ dangereux. Ils n’oublieront jamais cette expérience."

Selon les experts, d’innombrables îles privées sont à vendre un peu partout dans le monde: des îles suédoises ou canadiennes inhabitées et dont le prix ne dépasse pas plusieurs dizaines de milliers d’euros, mais aussi des complexes de villégiature de luxe aux Bahamas et aux Seychelles, qui valent des dizaines de millions d’euros.

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Si ces îles semblent paradisiaques, leur acquisition n’est pas toujours une sinécure. Les problèmes vont de la forme de propriété au permis de bâtir, sans oublier les frais parfois astronomiques. Pour éviter qu’un rêve ne se transforme en cauchemar, nous sommes allés frapper à la porte de courtiers spécialisés en îles. Que faut-il débourser pour une île et à quoi faut-il être attentif?

"Parmi les facteurs susceptibles d’influencer le prix, je peux citer la taille, la présence ou non de constructions, la situation et l’offre dans la région", explique Farhad Vladi. Depuis plus de 40 ans, ce vétéran allemand vend via son agence Vladi Private Islands des îles privées, de la Grèce à la Polynésie française.

"Dans les régions qui comptent de nombreuses petites îles à vendre, comme à proximité des côtes canadiennes et suédoises, il est déjà possible d’acheter une île pour 50.000 euros, explique-t-il. Mais en Bretagne, il vous faudra débourser 50 fois plus pour une île de taille comparable, à cause de l’offre limitée. Et aux Bahamas, on peut acheter une île dénuée de toute construction pour 2,5 millions d’euros. Si vous voulez y construire une maison, vous devez ajouter environ 2.600 euros par mètre carré."

Edward de Mallet Morgan, courtier en îles "j’attire l’attention des propriétiares de grands yachts sur le tirant d’eau. si la profondeur n’est pas suffisante, ils ne pourront pas utiliser leur bateau." ©Knight Frank


2.600 îles vendues

Farhad Vladi est l’un des rares courtiers à avoir une vision globale du marché mondial des îles. "J’ai demandé à PricewaterhouseCoopers de le certifier: ils ont compté 2.600 ventes d’îles", explique fièrement l’Allemand, dont le siège social est situé à Hambourg. Ses prix de vente varient en moyenne entre "un demi-million et dix millions d’euros". Il y a 18 mois, Farhad Vladi a vendu une île écossaise d’environ 300.000 mètres carrés avec un petit château aménagé en hôtel. "Un Chinois a déboursé 8 millions d’euros. Savez-vous par ailleurs quelle est la différence entre un acheteur européen et un acheteur chinois ? Un Européen demandera ‘Pourrai-je en profiter en toute tranquillité ?’, tandis que le candidat chinois demandera ‘Pourrai-je gagner de l’argent ?’"

En août 2018, Farhad Vladi a réalisé une vente exceptionnelle pour "plus de 30 millions d’euros". Il n’en dira pas plus pour des raisons de confidentialité. "Actuellement, je suis en train de vendre une île magnifique dans les Bahamas pour 45 millions d’euros, confie-t-il. Avec un terrain d’atterrissage et un petit port. Et à dix minutes d’une île plus grande dotée des infrastructures pour les formalités douanières et d’immigration."

Little Pipe Cay: 85 millions de dollars
  • 15 ha
  • 9 chambres à coucher
  • 9 salles de bains
  • meublé
  • sécurisé 24/24
  • jardins aménagés
  • logements d’hôtes
  • concièrgerie wellness
  • piscine
  • estacade pour bateaux et hydravions
  • voisins: entre autres Johnny Depp et quelques cochons nageurs

D’après le courtier britannique Edward de Mallet Morgan, on peut encore trouver mieux. Aujourd’hui, son petit bijou – également situé aux Bahamas – répond au doux nom de "Little Pipe Cay". Il fait partie de l’archipel hyper exclusif Exuma, où Larry Ellison, cofondateur d’Oracle, et l’acteur Leonardo Di Caprio possèdent chacun une île.

D’une superficie de 15 hectares, "Little Pipe Cay" est à vendre pour 85 millions de dollars. La fiche explicative indique que la résidence de luxe de cette île – située à un peu plus de 100 km de la capitale Nassau – compte neuf chambres, un wellness, une piscine et des logements pour le personnel.

"L’ancien propriétaire (le milliardaire américain Michael Dingman, décédé en 2017 et ancien directeur de Ford et de Time Warner, NDRL) a mis 15 ans à réaliser le rêve de sa vie, explique Edward de Mallet Morgan. Il a étudié les vents et les courants avant de faire construire les bâtiments, suffisamment en hauteur pour être à l’abri des plus hautes vagues en cas de tempête. Il a importé les matériaux de Miami (situé à plus de 400 km, NDLR). La protection des portes et des fenêtres contre les tempêtes peut en outre être activée à distance. C’est particulièrement important aux Tropiques, qui se trouvent sur la route des ouragans."

D’après Edward de Mallet Morgan, "Little Pipe Cay" suscite beaucoup d’intérêt de la part d’Européens et d’Américains. "Nassau est facilement accessible à partir des deux rives de l’Atlantique. C’est ce qui explique cet intérêt. L’ancien propriétaire se rendait à son île en hydravion à partir de la capitale."

La villa de luxe de l’île privée Little Pipe Cay dans les Bahamas. ©Knight Frank


Immortel

Même si l’accessibilité reste un facteur important, le secteur s’est particulièrement bien développé grâce à l’évolution du transport aérien, juge Farhad Vladi. "A l’époque, lorsque je me suis rendu pour la première fois aux Seychelles, j’ai dû faire la dernière partie du voyage en bateau à partir du Kenya. Aujourd’hui, plusieurs compagnies aériennes assurent la liaison."

"J’attire l’attention des propriétaires de grands yachts sur le tirant d’eau. Si la profondeur n’est pas suffisante, ils ne pourront pas utiliser leur bateau."
Edward de Mallet Morgan
Courtier en îles

Farhad Vladi insiste cependant sur le fait que les candidats acheteurs doivent tenir compte de la distance qui sépare l’île des services de base: "Où se trouve l’hôpital le plus proche? C’est la question que les femmes me posent souvent. Leurs maris, jamais. Ils se croient immortels. Ma règle de base: l’hôpital le plus proche doit être accessible en une heure et demie maximum."

Edward de Mallet Morgan conseille lui aussi aux candidats acheteurs de se poser plusieurs questions. "J’attire l’attention des propriétaires de grands yachts à voile ou à moteur sur le tirant d’eau. Si la profondeur n’est pas suffisante, ils ne pourront pas utiliser leur bateau."

Lorsqu’un candidat a fait son choix, le courtier doit s’assurer qu’il n’y a aucun cadavre dans les placards. "En réalité, notre tâche en tant que courtier est de fournir toutes les informations juridiques dont nous disposons, explique Edward de Mallet Morgan. Mais les clients ont aussi les moyens de se faire aider par des avocats."

©Knight Frank


Une des questions-clés est de savoir si l’île est "freehold" ou "leasehold". "‘Leasehold’ signifie que vous ne pouvez pas l’acheter, mais uniquement conclure un bail emphytéotique de 99, 200 ou 400 ans, explique Edward de Mallet Morgan. La plupart des clients préfèrent une île ‘freehold’, dont ils sont propriétaires à 100%."

"Si vous rêvez de construire une maison, vous devez aussi vérifier que votre magnifique île ne fait pas partie d’une réserve naturelle, explique Farhad Vladi. Selon le délai négocié, les acheteurs disposent de 30 à 90 jours après la signature de l’acte pour tout examiner et éventuellement se désister."

"Seuls 10% des îles mises sur le marché répondent à toutes les exigences des clients. Tout le monde les veut."
Farhad Vladi
Courtier en îles

Les acheteurs doivent cependant être conscients que l’achat d’une île privée s’accompagne de son lot de défis. "Le problème, c’est que seuls 10% des îles mises sur le marché répondent à toutes les exigences des clients et que tout le monde les veut", explique Farhad Vladi.

"Les 90% restants relèvent plutôt de ‘l’aventure’ et peuvent attendre des années avant de trouver acquéreur pour toutes sortes de raisons: soit parce qu’elles sont trop basses, parce qu’une partie de l’île est aux mains du gouvernement, soit parce qu’elles sont trop grandes ou simplement parce qu’elles ne sont qu’un tas de rochers disgracieux."

Dans certaines régions, les transactions sont plus faciles, poursuit Edward de Mallet Morgan. "Dans les Caraïbes, les formalités sont plus aisées parce que la législation locale s’inspire des lois britanniques et américaines. Mais pour des îles grecques ou espagnoles, vous devez effectuer beaucoup plus de recherches, par exemple sur les permis de bâtir ou les prescriptions urbanistiques, qui peuvent parfois évoluer en fonction des partis au pouvoir."

"Le pire qui puisse arriver, c’est de vous voir tout d’un coup imposer des restrictions par les autorités locales plusieurs mois après l’achat. L’achat d’une île peut sans aucun doute représenter un investissement à long terme intelligent, mais il peut aussi être risqué si vous pensez que vous pouvez construire tout ce que vous voulez, alors qu’en réalité, c’est interdit."

©Knight Frank


Polynésie française

Une fois qu’un acheteur a obtenu le feu vert pour construire, il doit tenir compte de coûts parfois élevés, explique Edward de Mallet Morgan. "Si vous achetez une île éloignée, comme c’est parfois le cas en Polynésie française, il est souvent difficile de trouver les bons artisans."

"Dans d’autres cas, cela peut s’avérer très bon marché, reconnaît Farhad Vladi. Vous pouvez acheter une petite île en Scandinavie, au Canada ou en Ecosse, à quelques kilomètres à peine du continent, ce qui réduit les coûts de transport et limite le surcoût de la construction à 20% par rapport au prix que vous auriez déboursé sur le continent."

Farhad Vladi vient ainsi de vendre une île "low cost", de 10.000 mètres carrés au large de la côte Est du Canada. "Pour 25.000 euros, à un charpentier allemand de 29 ans, explique-t-il. Le jeune homme a acheté une maison en kit et y a même installé une cabane en rondins pour quelques dizaines de milliers d’euros de plus. Vous voyez: une île privée n’est pas nécessairement hors de prix."

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