À Bruxelles, le quartier Nord affiche un vide locatif préoccupant

©Marc Detiffe

Le vide locatif menacerait de devenir abyssal au quartier Nord si rien ne change, malgré l’optimisme affiché récemment par le conseil en immobilier JLL. Explications

Cédric van Zeeland, le patron de la société de conseil Allten, n’y va pas par quatre chemins. Selon lui, dire que tout va pour le mieux dans le quartier Nord sur le marché du bureau est hypocrite voire dangereux.

"Si on ne fait rien, le vide locatif structurel guette déjà aujourd’hui ce micro-marché très monofonctionnel. Un rapide tour d’horizon situe la vacance autour de 300.000 m² à l’horizon 2022 (voir infographie ci-dessous). Avec des effets négatifs dont on maîtrise encore mal l’impact à moyen et à long terme", insiste-t-il.

La vacance sur le segment du bureau pourrait osciller entre 200.000... et 500.000 m². Certains courtiers tablent déjà sur 300.000 m² de vide locatif dans les 24 prochains mois.

Des loyers planchers ou des reventes

La réalité est moins rose qu’il y paraît, en effet. Ainsi, des relocations récentes dans certaines tours, comme celle baptisée Zenith, propriété de l’allemand MEAG, se sont scellées sur base d’un prix réel proche de 140 euros le m² par an. Les propriétaires qui ne veulent pas réduire aussi fort les loyers faciaux libellés sur les contrats se résolvent régulièrement à offrir des années de gratuité pour ne pas rester sans occupant.

D’autres se sont résignés à revendre. Comme Integrale, qui a mis discrètement l’immeuble Waterside (canal) sur le marché après le départ de son locataire (SPF Finances).

"D'après les projets en cours de conception ou de réalisation, on estime que d’ici 3 à 5 ans, environ 300.000 m² de bureaux seront disponibles dans le quartier Nord. Et on évalue cette offre au double de la demande."
Rudi Vervoort
Ministre-président de la Région bruxelloise

On serait donc bien loin des prix moyens actuellement communiqués par les courtiers spécialisés alors que le creux de la vague doit encore venir. Ce décalage entre l’air et la chanson a suscité plusieurs questions ciblées lors de la dernière Commission régionale du Développement territorial, lundi dernier. 

Trop de projets par rapport à la demande

L’ex-échevin de l’Urbanisme à la Ville de Bruxelles, Geoffroy Coomans de Brachène (MR), y a rappelé avoir fait ses comptes: selon lui, 500.000 m² (!) de bureaux seraient en projet dans le seul quartier Nord. Raison pour laquelle il a demandé au ministre-président s’il disposait d’une liste exhaustive reprenant les mètres carrés vides et des chiffres actualisés concernant les projets (avec permis délivrés).

"D'après les projets en cours de conception ou de réalisation, on estime que d’ici 3 à 5 ans, environ 300.000 m² de bureaux seront disponibles dans le quartier Nord. Et on évalue cette offre au double de la demande. C'est donc le moment d’opérer un revirement. La monofonctionnalité de type bureau n'a plus vraiment d'avenir, notamment dans ces zones hyperconnectées où existe aussi une demande pour des logements", a notamment répondu le ministre-président de la Région bruxelloise Rudi Vervoort.

À l'avant-plan, au fond de la perspective de l'avenue Albert II, la tour Zenith, actuellement bradée pour l'instant sur le marché de la relocation. Juste devant elle à gauche, l'Ellipse Tower, bientôt vidée de ses occupants. ©Marc Detiffe

Le cas Proximus évoqué en Commission régionale

Le socialiste se veut néanmoins rassurant: la vacance ne serait que d'environ 7% dans le quartier Nord et donc largement inférieure à la moyenne régionale. Selon nos chiffres, on serait plus proche des 10%. Et le vide locatif pourrait encore grossir si, comme cela se précise, Proximus, le principal propriétaire et occupant de la zone, réduit fortement sa voilure actuelle (110.000 m2), voire revend ses murs.

"La monofonctionnalité de type bureau n'a plus vraiment d'avenir, notamment dans ces zones hyperconnectées où existe aussi une demande pour des logements"
Rudi Vervort

Rudi Vervoort confiait d’ailleurs avoir pris contact avec la direction de Proximus à ce sujet. "Un plan est à l’étude et sa première version devrait tomber l’été prochain. Proximus envisage de se chercher un nouveau siège social plus adapté à ses besoins et situé dans le voisinage direct d’une gare. Si c’est le cas, c’est une nouvelle opportunité pour diversifier l’offre, notamment résidentielle, dans le quartier", a-t-il commenté.

Et le bourgmestre de rappeler la mise en place récente d’une structure publique de coordination pour le quartier Nord, censée piloter sa transformation urbanistique. Quant à la consultation publique, lancée sur le même périmètre par perspective.brussels et qui se termine le 14 décembre, elle avait déjà reçu 400 réponses après une semaine, malgré les difficultés de communication liées à la crise sanitaire.    

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