Bruxelles peine à juguler la hausse des prix du logement

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La Région bruxelloise planche sur une nouvelle réforme fiscale, mais aux yeux des professionnels de l'immobilier, seule l'augmentation de l'offre de logements aura un véritable impact sur les prix.

En raison de la flambée des prix de l'immobilier, la Région bruxelloise ne parvient pas à retenir la classe moyenne. Ce constat ayant amené les autorités à agir sur le levier fiscal lors de la précédente législature n'a étonnamment pas fait l'objet de récentes études mettant en lumière les liens entre départs de la capitale, valeurs immobilières et catégories de revenus. Alors que sait-on exactement? Que le prix médian des appartements a augmenté dans toutes les communes bruxelloises en 2020, avec des hausses préoccupantes de 20% à Evere et Saint-Gilles. Et que si l'on tient compte uniquement des flux internes à la Belgique, Bruxelles perd chaque année plus d'habitants qu'elle n'en a envoyé vers les deux autres Régions.

En revanche, l'idée selon laquelle l'exode urbain est l'apanage des classes moyennes doit être nuancée. Avec 44% de sorties de Bruxelles pour 35% des habitants, les classes moyennes sont, en effet, toujours surreprésentées dans ces mouvements migratoires. Mais aujourd'hui, 30% des personnes quittant la capitale pour s'installer en Flandre et en Wallonie sont issues des classes populaires. Une catégorie qui n'apparaît pourtant nulle part dans les discours politiques relatifs à l'exode urbain, soulignait Brussels Studies en 2018.

39,8%
En 2017, seuls 39,77% des ménages occupaient un logement dont ils sont propriétaires, indique l'Observatoire de la propriété résidentielle.

La proportion de locataires et de propriétaires en Région bruxelloise est aussi régulièrement brandie pour illustrer l'accès difficile à la propriété. En 2017, seuls 39,77% des ménages occupaient un logement dont ils sont propriétaires, indique l'Observatoire de la propriété résidentielle. En raison de la hausse des prix plus forte que celle des revenus, l’accessibilité financière des logements acquisitifs bruxellois est logiquement de plus en plus sous pression, surtout pour les maisons ordinaires. Par exemple, l’achat d’une maison P50 nécessite aujourd’hui plus de dix revenus annuels P75, soit le double de ce qui est nécessaire dans les deux provinces du Brabant, relevait le même observatoire en 2019.

La grande enquête de 2016 de l'Observatoire des loyers permettait aussi de faire le lien entre exode urbain et coût du logement. Interrogés sur les raisons qui les poussent à quitter la Région-Capitale, 50% des sondés répondaient: le prix du logement. À ce chiffre s'ajoutaient 17% de personnes désireuses de pouvoir s'acheter une maison et jouir d'un jardin. En 2018, l'insuffisance des revenus et le prix des logements représentaient 62% des raisons du non-choix de la propriété.

Légère hausse des jeunes acheteurs

Dans le but d'aider les jeunes ménages à acquérir leur premier bien, le précédent gouvernement régional avait donc décidé que les primo-acquéreurs ne paieraient plus de droits d'enregistrement sur la première tranche de 175.000 euros de l'achat d'un bien dont la valeur n'excède pas 500.000 euros. Sans que l'on sache s'il s'agit d'un premier achat, les statistiques de la Fédération des notaires démontrent qu'il y a une très légère augmentation de la proportion de jeunes qui achètent des biens immobiliers à Bruxelles. La part des moins de 35 ans parmi les acheteurs est passée de 37% en 2016, année avant la réforme fiscale, à 39,8% en 2020.

"Plus de 180 millions d'euros par an profitent à quelques privilégiés qui peuvent revendre leur bien après cinq ans en faisant une plus-value. Cette mesure ne permet pas de maintenir durablement la classe moyenne."
Emmanuel De Bock (DéFI)
Député bruxellois

Le nombre de transactions appliquant un abattement qui était de 6.409 en 2016 est ensuite passé à 7.455 en 2017. Un nombre qui a ensuite légèrement augmenté en 2018 et 2019 avant de chuter à 6.605 en 2020, sans doute en raison de la pandémie. Au cabinet du ministre régional du Budget Sven Gatz (Open Vld), on juge cette hausse significative. Bien qu'il siège dans la majorité, le député Emmanuel De Bock (DéFI) se montre plus critique. "Plus de 180 millions d'euros par an profitent à quelques privilégiés qui peuvent revendre leur bien après cinq ans en faisant une plus-value. Cette mesure ne permet pas de maintenir durablement la classe moyenne", considère l'élu amarante qui jugerait plus efficace d'utiliser ce budget pour instaurer la portabilité des droits d'enregistrement comme en Flandre et baisser la taxation à l'impôt des personnes physiques. "Il faut aussi faire une évaluation macroéconomique: est-ce que la prime régionale ne participe pas de la hausse des prix de l'immobilier?"

Augmenter l'offre

Quoi qu'il en soit, le plan d'urgence logement (PUL) récemment approuvé prévoit de mettre à l'étude une nouvelle réforme fiscale en 2022. Il est question d'augmenter l'abattement actuel ainsi que le plafond auquel il s'applique. Pour favoriser l'accès à la propriété, le PUL prévoit la mise en place d'un droit de préférence pour les locataires d'un logement mis en vente.

"Contrairement à des villes comme Vienne ou Paris, Bruxelles dépend presque complètement du marché privé et les pouvoirs publics ont très peu de leviers pour le réguler."
Yves Van de Casteele
Référent logement chez Perspective.Brussels

La généralisation des formules d'emphytéose ou de droits de superficie est également préconisée pour permettre aux opérateurs publics de garder la main sur le peu de foncier qu'ils possèdent. Les logements publics ajoutés à ceux gérés par des agences immobilières sociales (AIS) et à ceux couverts par un prêt du fond du logement ne représentent que 11,5% de l'ensemble des logements. "Contrairement à des villes comme Vienne ou Paris, Bruxelles dépend presque complètement du marché privé et les pouvoirs publics ont très peu de leviers pour le réguler", résume Yves Van de Casteele, référent logement chez Perspective.Brussels.

Aux yeux de l'Union professionnelle du secteur immobilier (UPSI), la solution est évidente: il faut densifier pour faire baisser les prix. "Il faut travailler sur l'offre qui ne suit pas la demande. Mais c'est un débat sensible. Peu d'acteurs défendent la production de logements en vue de sortir de la crise de logements à laquelle la Région bruxelloise est confrontée", déplore Pierre-Alain Frank, administrateur de l'UPSI. Les faits ne lui donnent pas tort puisque les projets de nouveaux quartiers menés par le ministre-président Rudi Vervoort (PS) rencontrent une opposition farouche, même au sein des partis de la majorité.

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