carte blanche

Développer un projet immobilier à Bruxelles relève du parcours du combattant

Les difficultés à surmonter sont nombreuses pour transformer son idée en réalité.

Bruxelles, capitale de l'Europe, centre d'intérêt stratégique, politique et économique. Sans oublier les prix de l'immobilier tellement abordables par rapport aux autres capitales voisines...

Jens Mosselmans.

Roy, notre investisseur type, en rêve jour et nuit! Pourtant, il ne se doute pas encore du parcours laborieux qui l'attend avant la remise finale des clés. Survolons les difficultés qui risquent d'être rencontrées par rapport au lieu choisi de l'investissement de Roy et l'obtention des permis nécessaires pour transformer son idée en réalité.

Les redoutables plans d'aménagement

Lorsque notre investisseur pense avoir trouvé l'endroit idéal pour un projet, il doit d'abord vérifier si les plans en vigueur l'autorisent. Roy veillera à ne pas se perdre dans la multiplicité des plans: le plan régional d'affectation, le plan de développement, les schémas directeurs, les règlements zonés, les plans d'aménagements durables, sans oublier les plans adoptés par chacune des 19 communes, car c'est bien à Bruxelles que Roy souhaite investir.  

Lia Champoeva.

Le véritable obstacle pour le développement immobilier est bien souvent lié à l'insécurité juridique liée de ces plans. Si l'autorité a mis sur la table l'adoption d'un nouveau plan qui cadre parfaitement avec le projet de Roy, parfois il lui sera pourtant nécessaire d'attendre de nombreuses années avant que ce plan soit adopté, sans quoi il n'obtiendrait pas de permis (et en espérant que le plan ne finisse pas aux oubliettes avant son adoption).

A l'inverse, notre investisseur peut avoir un projet conforme au plan actuel mais que l'autorité décide de bloquer au nom de sa nouvelle vision de l'aménagement du quartier (alors que l'adoption de ladite vision – si elle survient – peut également mettre de nombreuses années). Voilà de quoi tempérer les rêves de Roy.

Autre scénario: le beau plan nouvellement adopté convient à merveille au projet de Roy… mais le plan se retrouve annulé par le Conseil d'État, ce qui ainsi supprime la base légale du permis de Roy en cours d'instruction, voire même déjà délivré. À ce stade, Roy peut vraiment avoir des doutes.

Les autorités ont un très large pouvoir d'appréciation, s'appuyant sur la toute puissante formule du "bon aménagement des lieux".

Exemple récent, le projet "Neo" en l'honneur duquel le PRAS a été modifié seulement pour être annulé (à deux reprises déjà!) par le Conseil d'Etat. Il faut également mentionner les victimes du RRUZ Loi également annulé (mettant en difficulté les projets "The One" et "Realex"), qui sera remplacé par le PAD Loi mais dont le contenu évolue et l'adoption tarde, créant ainsi des incertitudes pour les projets futurs.

La longue quête des permis

Le projet de Roy aura inévitablement besoin d'un permis d'urbanisme et d'un permis d'environnement, délivrés par le fonctionnaire délégué de la Région et par Bruxelles-Environnement, ou par les communes. Les autorités ont un très large pouvoir d'appréciation, s'appuyant sur la toute puissante formule du "bon aménagement des lieux". Un projet peut ainsi être refusé par les autorités même s'il est conforme à tous les plans et règles applicables. Quand nous expliquons cela à Roy, il blêmit.

Mais il n'est pas au bout de ses peines, car son projet empiète sur plusieurs territoires et nécessite l'accord des différentes autorités régionales (comme le malheureux projet situé près d'une frontière régionale, nécessitant un permis pour une voie d'accès que l'autre région doit délivrer mais qui peut finir par bloquer le projet entier), sans oublier les communes qui aiment également avoir leur mot à dire. Nombreux sont les projets victimes de désaccords entre autorités.

La délivrance des permis peut facilement prendre deux à trois ans, sans parler des éventuels recours et une fois le permis en main, il faudra vite le mettre en œuvre avant qu'il n'expire.

Un autre obstacle est les règles qui changent mettant en péril les permis en cours d’instruction, comme l’arrêt récent de la Cour Constitutionnelle annulant une modification du CoBAT, jetant ainsi l’ombre sur le projet “Lebeau”, entre autres.

Dans tous les cas, Roy devra également garder patience puisque la délivrance des permis peut facilement prendre deux à trois ans, sans parler des éventuels recours qui peuvent également ajouter encore quelques années (et en restant optimiste que le permis ne suive pas le sort de ceux annulés dans les projets "Drhome", "La Plaine-Universalis Park, "Aspria-Solvay Sport"). Cependant une fois le permis en main, il faudra vite le mettre en œuvre avant qu'il n'expire, ce qui obligerait de recommencer tout le processus.

Mais malgré toutes ces épreuves, les nouveaux projets continuent à fleurir à Bruxelles, preuve qu'il y a de l'espoir, que des solutions existent au milieu du maillage et que le parcours en vaut la peine.

Jens Mosselmans et Lia Champoeva
Avocats NautaDutilh

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