Introduire une demande de permis d'urbanisme sur le bien d'autrui, est-ce bien légal?

Le projet introduit par Pascal Smet, imaginé par l’architecte français Bruno Fortier, gagnant du concours en compagnie du bureau belge Polo-Architects. ©Polo/Fortier/Bruxelles Mobilité

Le réaménagement du boulevard de Waterloo et de l’avenue de la Toison d’Or – concrétisé par l’introduction récente d’une demande de permis d’urbanisme par le ministre Pascal Smet (sp.a) - ne semble pas faire l’unanimité auprès des habitants du quartier. A tel point que la plupart des riverains directement concernés sont sur le point de fourbir eux aussi une demande, avec une tout autre programmation.

Dans le Haut de la Ville, à Bruxelles, on ne parle plus que de ça dans les boutiques. Surtout depuis que le ministre Smet a remis le sujet sur le devant de la scène, à quelques jours d'une échéance électorale régionale qui pourrait redistribuer les cartes et les équilibres.  Les commerçants du boulevard et de l'avenue parallèle restent, eux aussi, campés sur leurs positions: ils introduiront tout prochainement "leur" demande de permis. Tentative vouée à l’échec ou initiative crédible, ce tir croisé émanant des riverains? Si, du côté des pouvoirs publics régionaux, la démarche ne semble pas vraiment prise au sérieux, cette conclusion mérite, selon le juriste spécialisé en droit immobilier que nous avons consulté, d’être sérieusement nuancée.

©Polo/Fortier/Bruxelles Mobilité

En effet, selon Philippe Coenraets (CLA Law), rien ne s’oppose en théorie à ce qu’une personne qui n’est pas propriétaire de l’assiette du terrain sur lequel le projet devra se réaliser introduise une demande de permis d’urbanisme. Et le fait qu’il s’agisse du domaine public est indifférent.

"Ceci se comprend aisément", motive-t-il : "Le permis d’urbanisme est une autorisation réelle, en lien direct avec le bien sur lequel porteront les actes et travaux dont il permet la réalisation. Et peu importe, finalement, qui introduit la demande. Il est d’ailleurs fréquent que le demandeur ne soit pas le propriétaire du terrain", explique l’avocat, qui renvoie aux nombreuses promotions immobilières où le développeur n’a pas encore acquis - voire n’acquerra jamais - la propriété du foncier.

Se pose néanmoins la question de l’étendue des droits dont le demandeur doit disposer lors de la délivrance du permis pour pouvoir effectivement mettre celui-ci en oeuvre.

Le Conseil d’Etat partagé

Certains arrêts rendus n’admettent pas qu’un permis puisse être accordé à une personne ne disposant pas de droits sur le bien concerné par les actes et travaux. Selon cette jurisprudence, surtout francophone, la demande de permis doit inclure la possibilité réelle, pour le demandeur, de mettre en œuvre ledit permis. "Et si le permis peut être délivré sous réserve du droit des tiers, l'autorité a néanmoins l'obligation de motiver sa décision sur cet aspect, surtout si le propriétaire du bien marque son opposition", précise l’avocat, qui renvoie à un arrêt récent dit ‘EDF Luminus’, rendu en janvier 2017.

A l’inverse, selon Philippe Coenraets, les chambres flamandes font preuve de plus de souplesse et ne vont pas jusqu’à’exiger du titulaire qu’il soit détenteur de droits réels sur le terrain où doit se réaliser le projet. Une jurisprudence datant de 2010 évoque la séparation des pouvoirs (article 144 de la Constitution) qui confie aux seuls cours et tribunaux de l’ordre judiciaire la compétence de statuer sur des droits subjectifs, le droit de propriété faisant partie de cette catégorie.

Le projet alternatif porté par les associations de commerçants du coin et dessiné par Pierre Lallemand. ©Pierre Lallemand Architectes

"En matière de police de l’urbanisme, l’administration ne peut donc, selon cette jurisprudence, opérer une appréciation des droits réels. Elle doit donc se limiter à examiner la demande au regard des exigences du bon aménagement des lieux. C’est dire que la demande que s’apprêtent à déposer des riverains du boulevard de Waterloo et de l’avenue de la Toison d’Or devra, à tout le moins, faire l’objet d’une instruction en bonne et due forme par l’autorité compétente. Et la circonstance que l’assiette de cette demande appartient au domaine public ne devrait en tout cas pas pouvoir y faire valablement obstacle", conclut l'expert.

A bon entendeur, surtout néerlandophone, salut!

©Pierre Lallemand Architectes

©Pierre Lallemand Architectes

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