La Région bruxelloise taclée par l'auditeur au Conseil d'Etat

Le City Center de AG Real Estate. ©AAU Architects

Dans le dossier concernant la prise en location d’un immeuble de bureaux pour quelque 2.000 fonctionnaires régionaux, l’auditeur au Conseil d’Etat a rendu avant-hier un avis cinglant à l’attention de la Région. L'arrêt devrait tomber dans les prochains jours.

Dans le dossier très électrique du méga-déménagement de l'administration bruxelloise (2.000 personnes concernées), la saga opposant Befimmo , un des candidats en lice pour l’hébergement, à la Région bruxelloise se poursuivait devant le Conseil d’Etat. La société immobilière cotée en Bourse a en effet introduit un second recours en extrême urgence. Le premier avait été introduit avant même le choix d’un des quatre candidats finalement retenus. Le second a été déposé durant la période de ‘standstill’ suivant la décision finale du gouvernement bruxellois de sélectionner la Silver Tower, une tour de bureaux qui doit encore sortir de terre d’ici fin 2020 rue Saint-Lazare, à Saint-Josse. Benoît de Blieck, le CEO de Befimmo, motivait une nouvelle fois sa requête par la mise en cause du type de procédure choisi – un simple avis de prospection immobilière (API) - pour cadrer un marché pourtant largement supérieur à 150 millions d'euros d'argent public.

Les avocats des deux parties, Liedekerke pour Befimmo et Laga pour la Région bruxelloise, ont plaidé en deux temps, jeudi 4 et mardi 9 octobre. Au terme de plus de huit heures d’échanges croisés, l’auditeur du Conseil d’Etat, Elisabeth Willemart (professeure de droit des marchés publics à l’UCL), a rendu un avis cinglant mettant gravement en cause la légalité du processus choisi par le Service public Régional (SPRB) et son secrétariat général.

Celle-ci a requis la suspension de la décision du gouvernement bruxellois de conclure le contrat de location visé par l’API avec Ghelamco, depuis peu propriétaire du projet de la Silver Tower, pour y héberger les fonctionnaires bruxellois. Ce choix avait d'ailleurs fait tiquer le marché avant même ce recours en extrême urgence, car il n'était pas le moins cher ni le plus qualitatif. Pour motiver cet avis, l'auditeur a d’abord remis en question la qualification du contrat API en cours: "Il ne suffit pas, pour échapper à la législation sur le marché public, de signer un contrat de bail. La première chose à faire est de confronter l’opération en cours, dans sa réalité, à la définition du marché public de travaux", a en substance posé Elisabeth Willemart. En substance, la loi sur les marchés publics aurait donc dû être appliquée depuis le départ, ce qu'ont refusé de faire les gestionnaires du dossier.

"Il ne suffit pas, pour échapper à la législation sur le marché public, de signer un contrat de bail. La première chose à faire est de confronter l’opération en cours, dans sa réalité, à la définition du marché public de travaux."
Elisabeth Willemart
professeure de droit des marchés publics à l’UCL

Et si cet argument ne suffisait pas à motiver la suspension de la procédure en cours, l’auditeur fourbit, preuves à l’appui, un autre motif: au vu des pièces (non) disponibles et des réponses fournies par l’avocat de la Région bruxelloise, il apparaît que les négociations ont été menées de manière discriminatoire, à l’avantage du candidat retenu, a notamment démontré en vrac l’auditeur dans un réquisitoire bien charpenté de 20 minutes. Deux points parmi d’autres ont pesé dans la balance pour alourdir le tableau, sa partialité et son amateurisme: toutes les négociations avec le candidat choisi se seraient, selon la Région, déroulées lors de conversations téléphoniques et de réunions informelles, sans qu’il y ait aujourd’hui aucune trace de ces discussions pourtant lourdes de conséquences. Et l'Inspection des Finances, appelée à se prononcer à trois reprises sur le marché en question, a remis trois fois un avis négatif malgré l'insistance des gestionnaires publics du dossier.

A ce stade, si l’arrêt rendu tout prochainement par le juge suit l’avis de son auditeur (comme c’est généralement le cas), la Région bruxelloise devra stopper net la procédure API sans finaliser le bail locatif. Befimmo devrait pour sa part poursuivre le recours en annulation auprès du Conseil d’Etat. Et du côté du gouvernement bruxellois, quel que soit le plan B choisi pour reloger ses fonctionnaires, l’opération en cours se soldera par un échec sur tous les plans.

Double gâchis

Le City Center de AG Real Estate. ©AAU Architects

Quel que soit le plan B adopté par la Région, l'autorité publique aura perdu au bas mot près de deux ans et plus de 20 millions d’euros à charge du contribuable. En effet, le personnel concerné par ce déménagement est actuellement logé dans deux lieux proches de la place Rogier: dans le City Center, en bordure du boulevard du Jardin Botanique, et dans le CCN (Centre Communication Nord) qui surplombe la gare du Nord. Pour pouvoir rester plus longtemps dans le premier, il faudra renégocier au prix fort (loyer actuel fixé à 220 euros/m²/an indexé) avec AG Real Estate, l’heureux propriétaire, le contrat de bail qui court jusque octobre 2020. Pour s’attarder dans le second, dont la Région est majoritairement propriétaire (avec Axa) et qui est en piteux état, il faudra introduire un nouveau permis d’environnement et adapter les lieux à celui-ci. Coût supputé de l’opération: quelque 12 millions d’euros.

Les perdants, les gagnants

Dans cette triste histoire, le grand gagnant de l’opération devrait être au final AG Real Estate. Non seulement il a vendu son projet de tour avec permis à Ghelamco, qui se retrouve aujourd’hui sans doute sans l’occupant promis. Mais il peut également escompter prolonger des années durant le bail dans le City Center. Les perdants sont Ghelamco et, surtout, la Région bruxelloise: non seulement ses fonctionnaires sont condamnés à travailler dans des bureaux obsolètes et en grande partie déserts, mais en outre elle perd quasi son ticket pour revendre ou relouer à la Région flamande cet actif immobilier poussiéreux dont elle est propriétaire avec Axa et dont elle ne peut financer la rénovation lourde. Ce bâtiment était en effet un des trois seuls en lice pour accueillir l’administration flamande à l’horizon 2023.

CCN Gare du Nord

Reste la morale de cette triste histoire: si le juge suit l’avis de l’auditeur, sans doute l’arrêt rendu par le Conseil d’Etat fera-t-il école et jurisprudence. On peut donc espérer que, dorénavant, les responsables publics y réfléchiront à deux fois avant de lancer un marché mal cadré ou trop orienté, comme c’est encore trop souvent le cas s'agissant de la prise en location à long terme d'immeubles de bureaux.

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