La rue Neuve se prépare à gérer trois années de vaches maigres

©Belga

Depuis 24 mois, plusieurs enseignes ont baissé le volet dans l’artère commerçante du bas de la ville. Les mauvaises nouvelles se suivent et plombent la fréquentation. Certains propriétaires sont prêts à négocier pour enrayer le vide locatif.

L’artère commerçante la plus foulée de la capitale fait le grand écart pour l’instant, en attendant des jours meilleurs. Ces dernières années, elle a dû assumer les attentats, la cacophonie autour du piétonnier tout proche, la gestion chaotique de la voirie publique et les projets privés à répétition à ses deux extrémités, côté Monnaie et côté Rogier.

Trop pour une seule rue, où les prix de location des vitrines étaient les plus élevés du pays et où les occupants ne pouvaient donc se permettre de voir le chaland bouder longtemps ses rayons. Aujourd’hui, on annonce le lancement des travaux de réaménagement des voiries publiques, qui devraient commencer fin mai pour se prolonger, par phases, durant 24 mois.

La loi des séries se prolongeant sur l’artère, les boutiques ont commencé à se fermer les unes après les autres, surtout dans la portion située aux alentours du centre commercial City 2, en rénovation pour dix mois encore et qui draine à lui seul 13 millions de visiteurs par an. Ces fermetures en chaîne se remarquent dans cette rue commerçante très fréquentée. Résultat: on y compte sur les doigts d’une main les locations conclues depuis un an. Au grand dam des propriétaires.

Des loyers du simple au double

Dans la plupart des rues commerçantes les plus chères du pays, certains propriétaires professionnels misent sur les loyers faciaux pour gonfler le prix des murs avant de les revendre avec une solide plus-value, parfois artificielle. Mais d’autres préfèrent respecter davantage la loi du marché en louant au prix le plus juste possible.

En rénovation pour dix mois encore, City 2 draine à lui seul 13 millions de visiteurs par an. De quoi pousser à la fermeture les magasins voisins. ©Kristof Van Accom

Depuis longtemps déjà, la rue Neuve est affichée, contre vents et marées, au pinacle des rues commerçantes les plus fréquentées – donc les plus chères – du pays. Les courtiers, en bombant parfois artificiellement le torse, y affichent régulièrement un prix de référence flirtant avec les 2.000 euros le m² par an, aligné sur le Meir, l’éternel rival anversois.

Mais la crise, les attentats à répétition, une gestion lacunaire de l’espace public et quelques gros chantiers privés et publics sont venus plomber l’ambiance ces dernières années. Et les loyers, en fonction de l’endroit, du type d’immeuble, de la taille de la vitrine ou du profil et de l’âge du propriétaire, peuvent varier du simple… au double pour la même superficie.

Deux rues pour le prix d’une

Aujourd’hui, il est communément admis par les professionnels de l’immobilier actifs sur l’artère commerciale du bas de la ville qu’il faut y distinguer deux micro-marchés. "Du n°1 au n°70-71, c’est le tronçon le plus recherché et les prix y sont donc bien plus élevés que dans le reste de la rue, vers la place Rogier.

C’est l’enseigne ‘Un jour ailleurs’ (mode femmes et accessoires) qui fait la césure", précise Evelien Van Hoecke, en charge du département Retail Leasing chez JLL. Cette dernière évoque elle aussi la conjoncture défavorable sur ce tronçon de rue, avec notamment les travaux de rénovation de City 2 et l’attraction renforcée, côté Monnaie, depuis l’ouverture récente du complexe The Mint, tous deux propriété d’AG Real Estate.

Les propriétaires historiques ont progressivement revendu leurs biens à des opérateurs professionnels, gestionnaires de portefeuilles ou promoteurs.
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Ajoutez à cela un vide locatif croissant sur le même tronçon et un entretien de l’espace urbain laissant à désirer et vous avez tous les ingrédients pour plomber durablement l’ambiance commerciale. Un des derniers avatars en date: la disparition d’Eram en Belgique et la fermeture il y a un an des deux boutiques de l’enseigne aux n° 130 et 51.

"Les murs respectifs ont été rachetés par GH Group (Gérald Hibert). Le nouveau propriétaire y a négocié pour l’instant des occupations commerciales précaires, avec des baux locatifs courts. En attendant sans doute de négocier mieux", explique Evelien Van Hoecke.

Un autre élément vient encore flouter la réalité de marché. Depuis des années déjà, le micro-marché de la rue Neuve est passé de la location à l’investissement. Les propriétaires historiques ont progressivement revendu leurs biens à des opérateurs professionnels, gestionnaires de portefeuilles ou promoteurs.

Ceux-ci ont parfois pour objectif de gonfler les rendements locatifs faciaux pour faire monter le prix des immeubles avant de tenter de les revendre avec une solide plus-value. Par derrière, sans qu’elles apparaissent dans les valeurs faciales généralement transmises sur le marché de l’investissement, une kyrielle de clauses accordent des facilités et des gratuités.

Un jeu de dupes qui déplaît à certains. Ceux-ci jugent que c’est l’activité commerciale et le bénéfice net qui donnent le pouls d’une rue commerçante, et non des valeurs locatives et des chiffres d’affaires parfois forcés.

10% de vitrines vides

Le site de crowdsourcing ‘refero.re’, qui référencie 140 points de comparaison sur l’artère commerçante pour l’instant, ne permet pas de quantifier une baisse réelle des loyers. "Pas encore…", nuance Grégoire Dupont, son créateur et gestionnaire.

"Il y a 24 mois, la rue Neuve était remplie. Aujourd’hui, il y a dix boutiques vides."
Grégoire Dupont
Créateur de Refero.re

"Il y a 24 mois exactement, la rue Neuve était remplie. Aujourd’hui, on dénombre plus de dix vitrines vides qui cherchent locataire sur un total de 98. Très peu de transactions significatives ont en outre été conclues ces 12 derniers mois. Le trou entre les attentes des bailleurs et ce que les preneurs sont prêts à offrir est devenu… un gouffre."

"Les exploitations en cessation d’affaires, déjà plus nombreuses qu’auparavant du fait des difficultés de la rue, ou celles qui ont quitté les emplacements historiques pour The Mint, sont peu ou pas remplacées. Il n’y a quasi plus de marché", constate l’expert, qui a arpenté les rues commerçantes bruxelloises des années durant pour la société de courtage spécialisée Bureau Gérard. Un nom créé en 1932 et qui serait pourtant appelé à disparaître du paysage suite à son rachat par Structura.biz.

Le N°2 rue Neuve, l'exception qui confirmera la règle?

Alain Rojtman, commerçant de souche (textile), est un propriétaire privé présent sur les artères commerçantes bruxelloises depuis un quart de siècle via sa société éponyme (Rojtman Group) et une dizaine d’autres. Via la société anonyme Négoce & Handel, il possède notamment le n°2 rue Neuve: un petit immeuble idéalement placé sur le seuil de la place de la Monnaie, au coin avec la rue Fossé aux Loups, dans le tronçon le plus prisé de l’artère commerçante du bas de la ville.

La surface de vente de +- 70m² sise au rez est prolongée au 1er étage. Sous-sol et 3e étage sont des annexes. Le must: la double vitrine en coin offrant 11 mètres sur le versant situé rue Neuve.

À partir de 1998, l’immeuble a été loué à l’enseigne Pierrot Croissant pour un loyer annuel de 6,5 millions de francs belges, sans compter le pas de porte. Avec cette somme forfaitaire équivalant à une reprise de commerce, l’enveloppe était coquette à l’époque.

"Fin 2000, les enseignes du groupe espagnol Cortefiel (Cortefiel, Springfield, Women’Secret…)  en particulier Women’Secret – ont le vent en poupe en Belgique. Et Pierrot Croissant cède alors son emplacement prisé à loyer inchangé mais moyennant un pas de porte  énorme pour l’époque  de 20 millions de francs belges. Fin 2008, Women’Secret oublie de demander son renouvellement dans les temps. Mais bailleur et locataire trouvent finalement un accord de relocation au montant solidement revu de 325.000 euros par an, soit une augmentation de 70% prenant cours immédiatement. Women’Secret n’ira pas au bout de son renouvellement. Après une courte période d’inexploitation, c’est l’enseigne de cosmétiques Wycon qui prend le relais en septembre 2016 sur base d’un loyer revu à la baisse de 300.000 euros par an. Mais Wycon baisse rapidement le volet partout en Belgique, sans jamais vraiment s’installer rue Neuve", raconte Grégoire Dupont (refero.re).

Depuis, l’espace commercial est inexploité. Le bailleur, en négociation avec plusieurs enseignes, ne veut faire aucun commentaire pour l’instant. Mais certaines rumeurs font état de loyers revus à la baisse, plus transparents et sans une litanie de gratuités en sous-main. Alain Rojtman, commerçant de souche, préférerait la jouer sur table et non sous la table.

Il connaît le dicton selon lequel les arbres ne montent pas jusqu’au ciel et sait que rien n’est pire qu’un vide locatif qui se répète dans une rue commerçante qui tient le haut du pavé. Il se dit également confiant: avec les travaux – privés et publics – en cours, les beaux jours devraient revenir d’ici deux à trois ans. Si tout suit son cours: aux dernières nouvelles, les travaux de réaménagement des rues du quartier doivent commencer fin mai et se prolonger par phases, deux ans durant. On croise donc les doigts dans le quartier pour que rien ne vienne entraver ce calendrier déjà lourd.

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