Le boulevard de Waterloo, artère la plus chère du pays

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Les enseignes de luxe poussent à la hausse les loyers entre The Hotel et la place Louise.

La partie commerciale du boulevard de Waterloo, séparée de l’avenue de la Toison d’Or par une large ceinture d’asphalte dédiée au transit automobile, s’étend du n°66 côté place Louise, au n°1 côté Porte de Namur. Plus on s’éloigne du Goulet, moins bon y est l’emplacement commercial. Mais partout les façades sont stylées, les devantures coquettes et les étages soignés jusqu’au pignon.

Pour le moment, c’est la portion inférieure terminée par le socle de The Hotel (ex-Hilton Brussels) qui offre les meilleurs rendements commerciaux – et donc locatifs – du boulevard bruxellois du luxe, où la clientèle étrangère est majoritaire. Mais depuis dix ans, défiant la crise, c’est la partie supérieure du boulevard – ex-parent pauvre – qui s’est progressivement améliorée. Les chancres y ont disparu et les enseignes commerciales ciblées, telles que Loro Piana, Burberry ou Hacket, s’y sont concentrées. Ce mouvement s’est achevé avec l’occupation des derniers emplacements vides. Outre la transformation de la boutique Louis Vuitton, qui rouvrira pour les fêtes de fin d’année, la dernière en date est celle de Carine Gilson, la styliste belge spécialisée dans les sous-vêtements de luxe, qui vient d’ouvrir sa vitrine feutrée au fond de la cour du n°26.

Il se confirme néanmoins que les emplacements les plus recherchés, en particulier par les chaînes internationales du luxe, se concentrent encore et toujours sur le versant inférieur du boulevard. Les loyers obtenus y sont donc généralement à l’avenant: environ le double de ceux affichés sur le versant haut de l’artère. Dans le haut, la portion située entre le n°37 et l’immeuble occupé par BMW et Abercrombie & Fitch (20-25) se distingue de la partie supérieure (20 à 1), qui a connu l’évolution la plus récente avec l’arrivée en 2015-2016 de marques italiennes telles que Versace, Ermegildo Zegna… et Dolce & Gabbana, repartie avant d’ouvrir ses portes.

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Les barons du boulevard

Les principaux acteurs propriétaires du Boulevard sont aussi discrets que partout ailleurs. Il s’agit de Jules Hayen (n°14, 20-21, 22, 23-24, 25 et 46), la famille Laurent-Josi et associés (28, 45, 49, 52 et 56), Gérald Hibert (27, 47, 54), Bart Elias (7, 8, 66), Frank Van Leemput (13, 57), Stéphane Dyckman (26, 30), Jacques Selinger (59-60, 65) et Jean-Pierre Achedian (61, 62).

"Julot ne se contente pas de placer ses pions sur un échiquier existant: il s’emploie à changer les cases."
Grégoire Dupont
Expert retail

Parmi les derniers arrivés, on cite notamment Jacques Selinger. Il ne possédait rien jusqu’il y a peu et a racheté en 2017 la patrimoniale Edsons (famille Gérard, du bureau éponyme). En 2014, lorsque le n°66 a été mis en vente, il s’était fait coiffer sur le poteau, au terme d’une saga mémorable, par Bart Elias. La même année, Herpain-Urbis rachetait le n°6. Avant de mettre récemment tout son portefeuille retail (18 immeubles) en vente.

L’an dernier, Rocco Marotta, le grand spécialiste du mass market, s’est lui aussi invité dans le haut de la ville en se positionnant sur le Waterloo 58. La même année, Hansainvest rachetait le rez commercial de The Hotel (occupé par Prada). Enfin, Frank Van Leemput, déjà présent au n°13, a renforcé sa position en échangeant avec Ramy Baron, l’homme d’affaires friand d’immobilier lui aussi, le Meir 17 et le Schuttershofstraat 15 à Anvers contre le Waterloo 57.

Le boulevard de Julot

Jules Hayen (78), alias Julot dans le milieu, est chirurgien esthétique de renom, profession qu’il a arrêté d’exercer dès 2004.

"Il est d’une discrétion absolue là-dessus, mais il paraît qu’on venait des States en jet privé jusqu’à Hasselt pour profiter de ses services. Julot est un investisseur qui ne se contente pas de placer ses pions sur un échiquier existant: il s’emploie à changer les cases. Il est le seul avec Gérald Hibert plus récemment  à jouer intelligemment au monopoly dans les rues commerçantes belges", résume Grégoire Dupont, le fondateur du site immobilier professionnel refero.re.

"Julot est le seul –avec Gérald Hibert plus récemment – à jouer intelligemment au monopoly dans les rues commerçantes belges."
Grégoire Dupont
Expert retail

Dès les années 1990 déjà, il avait senti le potentiel du boulevard de Waterloo. À l’époque, seulement les deux extrémités du boulevard offraient des vitrines commerciales; pas trop prisées d’ailleurs, sauf aux abords de la porte Louise. Il y a 30 ans, le luxe c’était le Goulot et rien d’autre. C’est alors qu’il a porté son dévolu sur une série de propriétés sises entre le Hilton (actuel The Hotel) et la rue du Pépin.

Mais ce n’est pas suffisant pour pouvoir jouer son jeu favori: créer un pôle d’attraction par agrégation de marques suffisantes. Il a l’opportunité de vendre l’ensemble de ses acquisitions à un fonds étranger; ce que, fait rarissime pour Julot, il consent à faire vu le prix offert. Pour former un ensemble plus homogène, il annexe alors rapidement les numéros 20 à 25 et le 14. Début 2000, crise aidant, le fonds étranger en question est acculé et revend. Julot est au balcon… et rachète ses anciennes vitrines. "Au même prix que celui auquel il aurait vendu, prétend-il. À ce détail près que dans le lot racheté, il y a davantage d’immeubles…", précise l’expert

Julot s’attelle alors à transformer son portefeuille retrouvé. Depuis des décennies, la plupart des biens – dont le magnifique hôtel Wittouck au 20-21 – sont à l’abandon, fortement détériorés et pillés de leurs éléments décoratifs. Malgré la difficulté de commercialisation vu la taille énorme des immeubles, il arrivera à trouver des preneurs: BMW (22 à 25), Abercrombie & Fitch (20-21) et Anne Fontaine (14). "Aux étages, il prévoyait des immenses appartements. J’ignore s’il les a aménagés et loués depuis", commente Grégoire Dupont.

Sur "son" boulevard, Julot est aussi propriétaire du 46 (Tod’s). Sur l’avenue Louise, il a racheté le 82-84 (Iro). Et en 2016, il s’est aussi offert, sur le trottoir d’en face, le 14-15 Toison d’Or (Arket et & Other Stories).

Le plus cher? LA vitrine Chopard

La base de données refero.re comporte pour l’instant 85 références qui concernent le boulevard de Waterloo. Selon celles-ci, la location la plus chère au m² a été réalisée en 2015 et concerne l’espace occupé par Chopard juste avant la rue du Grand Cerf, au n°57b. L’enseigne de luxe y loue quelque 80 m² derrière une façade de 5 mètres – avec cave et cour arrière – pour 420.000 euros par an indexés.

Le deal détaillé est toutefois un peu plus complexe, comme souvent, avec des réductions dégressives sur six ans. Le prix au mètre carré pondéré atteint néanmoins plus de 5.300 euros, soit environ le double du montant locatif moyen du marché local lors de la signature et 70% de plus que le prix moyen actuel. On cite aujourd’hui comme référence pour la zone concernée le montant pondéré de +/- 3.500 euros/m². Sans savoir si les vitrines des n°6 et 10 (ex-Maison du Diamant), toutes les deux vides, trouveront preneur à ce prix.

À l’autre bout du boulevard, à l’angle avec la rue du Grand Cerf, un chantier de reconstruction profonde bat son plein au n°60. L’immeuble accueillera fin novembre le nouvel écrin Louis Vuitton, provisoirement logé au n°30.

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