Le quartier nord regroupera les fonctionnaires bruxellois

La Silver Tower, la tour de droite sur cette photo.

La nouvelle attendue par tout le marché immobilier est tombée en fin de semaine: les quelque 2.000 agents du Service public régional bruxellois seront rassemblés dans la Tour Silver, qui doit encore sortir de terre en bordure de jonction ferroviaire nord-midi, place Saint-Lazare à Saint-Josse.

La décision finale a été prise en Conseil des ministres jeudi dernier: les agents du Service public régional se regrouperont à Saint-Josse dans le même immeuble encore à construire.

Selon les décideurs, c’est l’offre "la plus concurrentielle et qualitative" qui l’aurait emporté, soit celle de Ghelamco Invest. Avec un loyer pondéré de 146,5 euros le m² par an (+29 euros le m² de charges), la Silver Tower (33.600 m²) l'emporte au nez et à la barbe du WTC IV (35.000 m²) de Befimmo (174 + 33 euros de charges), de la Multi Tower (28.500 m²) de Whitewood (174,5 + 36 euros) et de la tour Möbius (30.000 m²) d'Immobel (122,5 + 30 euros). Le choix de cette dernière, jugée par les experts bien plus fonctionnelle et mieux localisée pour accéder facilement à la Gare du Nord, aurait pu faire économiser à la Région bruxelloise près de 24 millions d'euros sur la durée ferme du bail initial de 18 ans.

Au total, près de 2.000 personnes sont concernées: 1.850 membres du Service public régional de Bruxelles et 150 fonctionnaires de Bruxelles Fiscalité. Et il était moins une pour les reloger car une partie importante de ces services est logée dans les étages du City Center, le long du boulevard du Jardin botanique et le bail arrive à échéance en novembre 2020.

Un choix qui fait polémique

La Silver Tower sera érigée en bordure de la liaison ferroviaire nord-midi, rue Saint-Lazare à Saint-Josse. ©Accarain & Boullot / Atelier d'Architecture de Genval

C’est peu dire que ce choix, officialisé vendredi dernier, suscite les commentaires à chaud. Certains crient au scandale, d’autres n’hésitent pas à parler de décision – voire manoeuvre - politique imposée par un parti politique flamand pour sélectionner un promoteur (Ghelamco) et un architecte (Jaspers-Eyers) tous deux flamands. Nous avons tenté d’énumérer les raisons du malaise, qui couvent et sont multiples.

1. La situation

Un rapide détour sur les lieux suffit à plomber l’ambiance. En lieu et place de la tour choisie et de ses abords, on ne trouve que terrain vague et quartier sinistré. Un projet de réaménagement du quartier serait dans les cartons de la Région et la décision qui vient de tomber serait un argument supplémentaire pour accélérer le processus; mais il faudra aujourd’hui beaucoup d’imagination aux fonctionnaires concernés par ce futur déménagement pour sauter de joie à la vue de l’état actuel de leur futur lieu de vie.

2. Le timing

Une fois le bail signé, tout devra être développé, du sous-sol au 36e étage, puis aménagé intérieurement… en 24 mois. À cette date, en effet, prend fin le bail actuel contracté dans le City Center d’AG Real Estate voisin. "Un délai intenable", prétendent certains experts du marché. À la direction de l’Administration bruxelloise, on rétorque que le délai imparti serait plus court encore pour les autres candidats en lice et que Ghelamco sait y faire en matière de construction accélérée d’une tour de bureaux.

3. Le propriétaire

Justement, on ne présente plus Ghelamco. À Bruxelles, il est sur tous les fronts, dont celui très médiatisé et rock’n-roll de l’Eurostadium. Pour certains, c’est cousu de fil blanc: Paul Gheysens, le patron de Ghelamco, flanqué à chaque fois du même architecte - Jaspers-Eyers -, aurait emporté le double morceau à condition d’enterrer la hache de guerre sur le parking C du Heysel. Rien de tout cela, répond-on à la Région, qui brandit l’offre financière, de loin la plus élevée. On prétexte également que le dossier de l’EuroStadium concerne la Ville, non la Région. Mais certains pointent déjà un troisième volet "poupée russe" lié à cette offre : la rénovation du stade Roi Baudouin. On rappelle que Région et Ville sont mariées pour porter conjointement d’ici 2023 le mégaprojet NEO, qui vient tout juste de boucler son processus d’attribution des marchés de promotion au privé. Il est donc impératif juridiquement, pour avancer de ce côté, de déminer rapidement le dossier de l’EuroStadium.

©rv


4. La "filière" flamande

Outre l’architecte et le promoteur, le ministre Open-VLD Guy Vanhengel aurait été un pion incontournable dans l’issue de ces dossiers croisés avec Ghelamco et Jaspers-Eyers. Ce dossier reprend tel quel un projet initialement porté pour AG Real Estate et qui avait obtenu un permis, par d'autres architectes (Accarain & Bouillot / Atelier d'Architecture de Genval). On cite également le nom de la ministre fédérale de la Santé Maggie De Block, dont le mari, Luc Asselman, serait une proche de Paul Gheysens. "Rumeurs et supputation gratuites de perdants mal intentionnés", rétorque-t-on du côté politique.

5. La procédure cousue de fil blanc

En glissant dans une API (Avis de prospection immobilière) le double deal de location d’un nouvel immeuble et de revente de ses parts dans le CCN (lire ci-dessous) la Région aurait, selon certains propriétaires immobiliers, pipé les dés de ce grand Monopoly à plus de 150 millions d’euros d’enjeux d’argent public. Befimmo, qui a dès le début mis en cause la validité de la procédure et sa transparence, a d’ailleurs toujours la main pour poursuivre la procédure judiciaire en cours. Il lui reste aujourd’hui deux semaines pour le faire. Contacté, Befimmo dit prendre le temps de bien analyser les pièces justificatives du double choix, reçues vendredi dernier avant de réagir dans les temps impartis.

C’est la raison pour laquelle, conformément aux décisions de justice pendantes sur ce dossier, la décision prise jeudi dernier est encore soumise à une période de standstill de 15 jours durant laquelle un éventuel recours introduit par Befimmo (et d’autres candidats évincés le rejoignant) pourrait encore survenir. À l’issue de ce délai, si rien n’est venu contredire la décision gouvernementale, le contrat de bail pourra être conclu avec la société propriétaire. Dans le cas contraire, il faudra attendre que le dossier soit purgé de tout recours pour signer le bail. " Ensuite, il faudra encore lancer – illico pour être dans les temps – un avis de marché en bonne et due forme pour l’aménagement des bureaux ", ajoute un membre de l’administration régionale.

Idem pour la vente couplée du bâtiment CCN. Sur ce volet également, certains grincent des dents, en avançant l’absence de cahier des charges et de dossier complet pour remettre offre. D'autres remettent en question l'attribution concomittante des deux marchés tous deux conclus de surcroît avec le même promoteur flamand. A ce propos, quatre offres ont été analysées par les pouvoirs publics. Elles émanent de Befimmo, Fedimmo, Whitewood et Ghelamco. La plus basse était celle de Whitewood (40 millions d'euros et un "put" de 10 millions d'euros); Befimmo et Fedimmo ayant introduit une offre identique à 49 millions, avec un "put" de 8,9 millions d'euros. "L'offre de Ghelamco, à 66,5 millions d'euros d'emblée, est démesurée si elle n'est pas directement couplée à la signature du bail locatif dans la Silver Tower. Et déjà ça, c'est juridiquement attaquable", conclut un des participants au marché.

 

Offre record pour le CCN

Le solde des troupes bruxelloises à centraliser se trouve toujours dans le CCN qui surplombe la Gare du Nord. Ce bâtiment idéalement situé, dont la Région est propriétaire de 64,5%, est dans un état lamentable. Il nécessite une rénovation lourde et coûteuse que le propriétaire public ne peut ni ne veut prendre à sa charge.

Le gouvernement régional a donc opté pour une mise en vente couplée à son API (Avis de prospection) pour trouver un nouveau siège administratif. L’opération ne pourra en effet être scellée que lorsque le bail aura été signé pour la Silver Tower (avec déménagement temporaire) ou que celle-ci sera disponible.

Axa Belgium, propriétaire d’un petit tiers du Centre de communication Nord (avec la SNCB et bpost), dispose en outre d’un droit de préemption sur le solde des murs. Vendredi, le gouvernement bruxellois a officiellement fait savoir qu’il avait reçu quatre offres dont la plus avantageuse - 66,5 millions d’euros – dépasse largement les autres... et a été déposée par le propriétaire de la Silver Tower, qui veut faire coup double.

Objectif : répondre avec Axa – un des trois candidats retenus pour le dernier tour - à l’appel à marché public lancé par la Communauté flamande. Celle-ci est en effet à la recherche de 67.000 mètres carrés de bureaux pour regrouper 3.900 fonctionnaires actuellement logés dans des immeubles du boulevard Albert II voisin et de la rue d’Arenberg.

 

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