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Malgré la crise, le taux de vacance des bureaux bruxellois ne croît que très légèrement

La croissance de superficie de bureaux a lieu presque entièrement dans le quartier Nord, malgré la démolition des Tours WTC I et II. ©Marc Detiffe

Passé de 7,5% en 2019 à 7,7% en 2020, le taux de bureaux vides serait sous-estimé en raison de la vacance "grise" qui désigne les espaces inutilisés en raison de la crise, mais pas encore comptabilisés comme tels.

Le recours massif au télétravail va-t-il entraîner une diminution des besoins des superficies de bureaux en Région bruxelloise? Le marché aura-t-il la capacité d'absorber les nouvelles surfaces de bureaux, prévues avant la crise? Dans quelle mesure peut-on miser sur la reconversion d'immeubles de bureaux? Dans ce contexte préoccupant en raison de la pandémie, l'état des lieux de l'Observatoire des bureaux était très attendu.

Premier constat: malgré les annonces de quelques grands acteurs tels que la Commission européenne, Proximus et des entreprises du secteur bancaire, on n'observe pas encore de rupture majeure de tendances dans les chiffres de permis.

Au 31 mars 2021, le stock de bureaux bruxellois s'élevait à quelque 12,7 millions de m², soit une hausse de 32.810 m² par rapport à janvier 2019. "Une augmentation qui cache des mouvements importants. C'est le résultat de nouvelles superficies, mais aussi de disparitions et de reconversions", explique Sophie Coekelberghs, chargée de l’Observatoire des bureaux à perspective.brussels, qui ajoute que la croissance se situe essentiellement dans le quartier Nord. "On y constate une hausse de 6% malgré la démolition des tours WTC I et II. Ce qui est dû à des projets tels que l'Iris Tower, nouveau siège de l'administration bruxelloise, les tours Möbius, la Gare Maritime sur le site de Tour&Taxis et le nouvel ensemble Quatuor."

À l'inverse, on observe une baisse du stock de près de 84.000 m² dans les quartiers décentralisés, parfois moins bien desservis par les transports en commun et avec une offre de commerces et de services moindre. Sophie Coekelberghs cite ainsi, en exemple, la démolition-reconstruction en logements de quatre immeubles de bureaux présents sur le complexe de la Royale Belge (ancien site d'Axa).

Vacance sous-estimée

11%
Malgré une petite amélioration, le quartier Louise affiche toujours un taux de vacance de 11%.

Pour l'heure, le taux de vacance ne connaît qu'une très légère augmentation, atteignant 7,7% en 2020 à l'échelle de la Région contre 7,5% l'année d'avant. L'étude nous apprend encore que 61% de ces bureaux vides sont logés dans des immeubles de plus de 15 ans. Le taux qui diffère fortement d'un quartier à l'autre est plus élevé dans la deuxième couronne, en particulier dans le sud-ouest où il dépasse les 14%. Malgré une petite amélioration, l'axe Louise affiche toujours un taux "médiocre" de 11% contre 4% pour le quartier Midi et 5,1% pour le district européen. Ces chiffres seraient toutefois sous-estimés en raison de la vacance dite "grise". Il s'agit d'espaces sous-occupés ou inutilisés en raison de la crise covid, mais pas encore comptabilisés comme tels.

"La demande devra venir du privé puisque la Vlaamse Gemeenschap ou l'administration bruxelloise qui n'ont plus l'intention d'occuper de nouveaux espaces ne seront plus des acteurs actifs."
Sophie Coekelberghs
Observatoire des bureaux

Selon perspective.brussels, l'évolution du quartier Nord dont le taux de vacance est déjà de 9% devra faire l'objet d'un suivi accru. "Quelle sera l'occupation effective à l'avenir? En tout cas, la demande devra venir du privé puisque la Vlaamse Gemeenschap ou l'administration bruxelloise n'ont plus l'intention d'occuper de nouveaux espaces ne seront plus des acteurs actifs. Mais il y a toutefois une dynamique positive de renouvellement avec l'introduction de logements via les projets ZIN, CCN, Proximus. Et l'abandon du projet de WTC IV sous sa forme 100% bureaux. Befimmo réfléchit en effet à un projet plus mixte", rappelle Sophie Coekelberghs.

1,25
million de m²
Dans sa totalité, le pipeline atteint une superficie de 1,25 million de m², soit 10% du stock de bureaux bruxellois.

Le pipeline des projets identifiés est également très fourni, relève l'étude. Dans le détail, cela donne 415.202 m² pour les permis identifiés, 316.601 m² pour les permis à l'instruction et 522.758 m² pour des projets annoncés par les promoteurs, mais pour lesquels aucune demande de permis n'a encore été déposée. Dans sa totalité, le pipeline atteint une superficie de 1,25 million de m², soit 10% du stock de bureaux bruxellois.

Mais cela ne veut pas dire que le stock ou le taux de vacance augmentera dans la même proportion, précise Antoine de Borman, directeur de perspective.brussels. "Certains projets dans les cartons ne vont pas se concrétiser ou seront revus à la baisse tandis que des immeubles existants continuent à disparaitre par voie de conversion."

Tendance à la conversion confirmée

La reconversion, justement, parlons-en. Cette piste souvent évoquée en réponse à la crise du logement est déjà une réalité. Selon perspective.brussels, la transformation de bureaux a contribué en 2018 et 2019 à environ 20% de la production nette de logements, confirmant la tendance amorcée il y a une décennie environ.

60%
Entre 1997 et 2020, 60% des immeubles convertis l'ont été en logements et 22% en équipements

Entre 1997 et 2020, 60% des immeubles convertis l'ont été en logements et 22% en équipements. "On observe beaucoup de conversion sur l'avenue Louise et la chaussée de Charleroi, car les gabarits de ces immeubles pas trop profonds permettent d'y réaliser des appartements confortables dans des quartiers attractifs", relève Sophie Coekelberghs.

Mais tous les anciens immeubles de bureaux ne s'y prêtent pas, insiste Antoine de Borman. "Certains ne permettent pas de faire des appartements traversants avec une double exposition à la lumière ou bénéficiant d'espaces extérieurs. Or, la crise a démontré l'importance de ces aspects. Quand on crée des logements, on tient aussi compte du tissu extérieur pour les intégrer dans un projet qui fasse sens. Mais nous allons approfondir l'analyse relative à la reconversion des bureaux en tenant compte d'une série de balises comme le quartier, le coût, les caractéristiques du bâtiment. C'est du cas par cas."

Le résumé

  • Malgré les annonces de quelques grands acteurs, on n'observe pas encore de rupture majeure de tendance dans les chiffres de permis pour des immeubles de bureaux.
  • Le stock de bureaux bruxellois s'élève à 12,7 millions de m², soit une hausse de 32.810 m² par rapport à 2019.
  • Pour l'heure, le taux de vacance ne connaît qu'une très légère augmentation, atteignant 7,7% en 2020 contre 7,5% l'année d'avant.
  • Dans sa totalité, le pipeline de projets annoncés atteint une superficie de 1,25 million de m², soit 10% du stock de bureaux bruxellois.
  • La transformation de bureaux a contribué en 2018 et 2019 à environ 20% de la production nette de logements, confirmant la tendance amorcée il y a une décennie environ.

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