Snober les marchés publics dans les contrats locatifs? La norme à Bruxelles

La nouvelle Cité des métiers bruxelloise coûtera aux caisses régionales la bagatelle de 189millions d’euros. Avant indexation et charges. Fort d’un bail locatif ferme de 27ans, le propriétaire a revendu ses murs, avec une solide plus-value. ©BELGA

Ces derniers jours, il a beaucoup été question des faux indépendants grassement payés par certaines sociétés gravitant autour de la Ville de Bruxelles. Mais se passer de procédure transparente quand une autorité publique doit louer un immeuble pour y loger ses services durant des décennies pose également question.

Il n’y a pas qu’au sein du Gial, l’ASBL qui chapeaute le réseau informatique de la Ville de Bruxelles, qu’on snobe allègrement les marchés publics dans la capitale. Le cas qui nous occupe concerne la prise en occupation de bureaux par les autorités publiques de tutelle et des travaux d’aménagement liés. Et cela vaut pour tous les niveaux de l’Etat, du Fédéral au communal en passant par le régional. En ne recensant que les prises en location les plus importantes de ces derniers mois, on doit bien constater que ce travers est devenu la norme.

Et si les autorités publiques concernées par ces marchés se réfugient, en les contorsionnant derrière de sacro-saintes autorisations légales, le caractère immoral de ce type de procédures, tout sauf transparentes, semble évident. La question à se poser est de savoir si ce qui est juridiquement autorisé dans la lettre est moralement justifiable quand les budgets et les durées engagés dépassent l’entendement.

Ne serait-il pas politiquement correct, dans le chef des décideurs de tous bords, de s’imposer des balises et la plus élémentaire publicité sur les tenants et les aboutissants de ces contrats mirobolants où trop d’argent public est en jeu? Rien que pour les quatre transactions évoquées ci-dessous, les montants engagés dépassent des centaines de millions d’euros. Ils sont pris à titre d’exemples récents, parmi des dizaines d’autres.

400 millions €
C’est au bas mot le prix payé par les caisses publiques pour pouvoir loger dans les quatre immeubles listés ci-contre environ 3.000 personnes.

Actiris s’inscrit dans les astres

Venons-en au fait. Il y a deux ans, c’est Actiris, l’équivalent du Forem à Bruxelles, qui se cherche de nouveaux bureaux et annonce quitter ses murs historiques du boulevard Anspach, en face de la Bourse. Ceux-ci sont d’ailleurs sur le point d’être cédés par le biais, cette fois, d’un appel à marché et d’un concours.

Pour se choisir un nouveau QG bruxellois et y signer un bail à long terme, un semblant d’appel à marché est lancé par les autorités régionales en 2015. Trois propriétaires seulement sont finalement mis en concurrence sur la base d’un cahier des charges relativement précis. Mais une fois la sélection achevée, aux dires des deux recalés, les termes auraient été changés en cours de procédure. Notamment la superficie totale requise, qui aurait été gonflée de 30% pour finalement ne retenir que la tour Astro, au grand dam des deux candidats évincés, le tandem Banimmo/IVG (immeuble North Building) et AG Real Estate (immeuble De Ligne).

Après avoir menacé de porter plainte, les deux candidats lésés s’écraseront. Un d’entre eux invoquera la crainte de ne plus jamais être retenu lors des prochains tours de table. D’autres témoins évoqueront, eux, l’intervention de plusieurs politiques hauts placés qui auraient pipé les dés. Les noms cités reviennent d’ailleurs dans plusieurs dossiers récents. Aucune preuve tangible de ces allégations ne sera finalement apportée.

Reste la face visible de l’iceberg: la ligne budgétaire pour les finances régionales, tout sauf homéopathique puisque le loyer annuel fixé pour 37.000 m² de bureaux (partagés avec le VDAB et Bruxelles-Formation) flirte avec les 7 millions. Etalé sur 27 ans, le budget global de cette nouvelle Cité des métiers habitée par un millier d’employés atteint la somme astronomique de… 189 millions d’euros. Avant indexation et charges, et sans parler des travaux d’aménagement confiés à des entreprises flamandes. Fort de ce contrat de location ferme, le propriétaire espagnol, Luresa (Banco Santander Group), a pu revendre la tour à un investisseur coréen. Avec une coquette plus-value à la clé: rénovée à hauteur de quelque 60 millions d’euros, elle a été revendue à près de 170 millions d’euros (environ 4.700 euros le m²).

La Stib braque la banque

Il y a un an, c’est la Stib qui, à son tour, cherche de l’espace supplémentaire à louer pour y rassembler notamment ses services informatiques. Là non plus, pas d’appel à marché public, juste quelques coups de sonde pour finalement retenir les 12.500 m² tapis derrière les murs de l’ex-Belgolaise, commercialisés par BNP Paribas Real Estate et propriété d’un privé omniprésent dans le sérail immobilier bruxellois.

Malgré les remarques – réitérées et énervées – de Rudi Vervoort, qui a l’organisme d’intérêt public (OIP) bruxellois sous sa tutelle, le conseil d’administration de la Stib n’en fera qu’à sa tête et confirmera son choix pour les anciens locaux de la banque démantelée en 2005, idéalement situés il est vrai au n°1 du Cantersteen sur le seuil de la gare Centrale.

Indépendamment du coquet loyer annuel (environ 2 millions d’euros), la durée du bail a de quoi faire tiquer: "40 ans! Soit le temps nécessaire pour reconstituer deux fois le capital initial… mais sans nullement être propriétaire des murs à terme!" s’était étranglé en avril dernier un courtier, qui cherche toujours aujourd’hui ce qui a bien pu motiver l’organisme pararégional à accepter pareil contrat, de surcroît à un montant au mètre carré aligné sur le prix du marché local. Dont coût à terme: 80 millions d’euros indexés, sans les charges.

L’Inami s’assure et place chez Belfius

Plus récemment encore, c’est l’Inami (Institut national d’assurance-maladie invalidité) qui annonçait vouloir quitter ses murs vieillissants de l’avenue de Tervueren, à Woluwe-Saint-Pierre.

C’est l’immeuble Galilée (32.000 m²), propriété de Dexia-Belfius située en bordure de petite ceinture en face du Botanique, qui est finalement retenu par le gouvernement fédéral, au terme d’une procédure d’acquisition (location avec option d’achat à terme) peu transparente menée via la Régie des bâtiments. Celle-ci a reçu début février l’aval du conseil des ministres pour faire coexister dès 2020, via un contrat de sous-location, Inami, SPF Santé publique et Agence des médicaments (AFMPS).

À l’époque, pour justifier l’absence de marché public malgré l’enveloppe budgétaire concernée (plus de 100 millions d’euros), on avait évoqué le fait qu’on "prenait dans une poche de l’Etat pour mettre dans l’autre", Belfius étant considéré comme un satellite public. Un raccourci peu convaincant qui le sera moins encore quand la banque sera prochainement cotée en Bourse. Le choix de la nouvelle adresse a été annoncé urbi et orbi dès octobre 2016 et comptabilisé dans les statistiques des courtiers immobiliers dès mai 2017.

Mais aux dernières nouvelles, le contrat entre Belfius Insurance et la ministre de tutelle, Maggie De Block (Open Vld), ne serait toujours pas signé. Et en attendant cette signature définitive (ou pas), le futur occupant ne sait trop comment mettre sur le marché les murs de l’avenue de Tervueren dont il est toujours propriétaire. Quant aux deux autres occupants, ils quitteront sous peu le bâtiment Eurostation II sur le seuil de la gare du Midi, propriété d’AXA.

Quand Flahaut voit vert, l’opposition voit rouge

Et pour achever cette liste tout sauf exhaustive, on rappellera le cas récent du Green Island, logé au n°16 de l’avenue du Port, si cher au ministre André Flahaut (L’Echo du 22 février). Là aussi, sans trace de marché public, le gouvernement de la Fédération Wallonie-Bruxelles (FWB) a validé un bail locatif long terme, dûment signé en date du 25 janvier dernier par le directeur général adjoint de la DG Infrastructures de la Communauté française, Thierry Maudoux. C’est un arrêté du gouvernement de la Communauté française daté du 15 juillet 2014 qui fait référence légale.

L’été dernier, le ministre a fixé la durée du bail: 18 ans, avec un an de gratuité courant jusqu’en juillet 2019, pour permettre une occupation graduelle d’ici là. Ce qui est clair, c’est que pour loger sur 9.800 m² 450 fonctionnaires jusqu’en juin 2037, on engagera les deniers publics à hauteur de quelque 32 millions d’euros versés au propriétaire. Fort de ce contrat, Iret Development a pu doubler la valeur de son actif et ne manquera pas d’amateurs pour le revendre au prix fort, soit au moins 45 millions d’euros.

Selon André Flahaut, le loyer au mètre carré négocié avoisinerait 125 euros. Mais les experts sont formels. C’est davantage: entre 145 et 160 à tout le moins. "En outre, les travaux d’aménagement sont exécutés par le propriétaire sans marché public. Et ça, c’est vraiment illégal!" insiste l’un d’entre eux, qui ajoute que l’indexation faite au moment de la signature du bail et non au moment de la prise en location fait perdre à la Communauté française 2% de majoration des loyers… sur 18 ans. Sans parler des taxes et précompte, qui avoisinent 570.000 euros.

Dans ce cas-ci également, il se dit que le ministre-président Rudi Vervoort a fait savoir à son collègue PS tout le mal qu’il pensait de ce genre de contrat, qui fait les choux gras de l’opposition à la veille des élections. En vain à nouveau.

Dans les prochains mois, d’autres immeubles vont être délaissés, vendus ou repris en location selon des procédures qu’on voudrait plus transparentes et motivées par de vraies raisons objectivables donnant priorité au bien public. Leurs noms – Waterside, Platinum, Horta 40, Palais 48, Tour Botanique, Régence 56 ou 61 – ne vous diront sans doute rien. Mais les choix bientôt portés engageront l’Etat, les Régions et leurs deniers pour des décennies.

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