L’inflation est sous-estimée car elle néglige le coût du logement

La hausse des prix de l'immobilier en Belgique depuis un an dépasse largement l’inflation. ©Photo News

L’inflation en Belgique est sous-évaluée de 0,2 à 0,4% parce qu’elle n’inclut pas le coût des logements occupés par leurs propriétaires. L’économiste Eric Dor suggère de revoir la méthode de calcul.

Si l'indice des prix tenait compte correctement du coût du logement pour les propriétaires occupants, les résultats indiqueraient que la vraie inflation a été récemment supérieure de 0,2% à 0,4% à l'inflation officielle. Et cette différence pourrait encore augmenter avec la forte hausse des prix immobiliers. C’est ce qu’affirme Eric Dor, directeur des études économiques à l’IESEG School of Management (Université catholique de Lille).

Pour Eric Dor, l'indice des prix harmonisé néglige le coût du logement pour les propriétaires occupants.

L’inflation mesure le rythme d’augmentation moyenne des prix payés par les ménages. Chaque pays de la zone euro établit un indice harmonisé et un indice national des prix à la consommation. L’indice harmonisé est utilisé par la Banque centrale européenne (BCE) pour déterminer sa politique monétaire. Cet indice harmonisé néglige le coût du logement pour les propriétaires occupants et tient uniquement compte des loyers payés par les locataires.

En Belgique, l’indice national des prix à la consommation néglige également le coût du logement pour les propriétaires occupants. Ce n’est pas le cas pour les indices nationaux d’autres pays (États-Unis, Suisse ou Allemagne par exemple).

La composition de l’indice des prix sous-estime ainsi fortement la part du coût du logement dans le budget des ménages, dont presque 70% sont propriétaires de leur logement en Belgique.

Flambée immobilière

Le coût du logement pour les propriétaires occupants dépend fortement des prix de vente des logements, neufs et anciens. Or la hausse récente des prix de l'immobilier en Belgique a largement excédé le taux d’inflation global, et même la croissance des loyers payés par les locataires. Au quatrième trimestre 2020, par exemple, l’inflation officielle globale s’est limitée à 0,6% tandis que les prix de vente des logements ont augmenté de 5,7% comparé à la même période de l’année précédente.

0,4%
La négligence du coût du logement a comprimé l’inflation globale de 0,4% au quatrième trimestre 2020.

Pour que l’indice des prix à la consommation prenne en compte le coût du logement pour les propriétaires occupants, deux méthodes sont possibles. L’une est de tenir compte des loyers que les propriétaires auraient perçus si, au lieu d’occuper eux-mêmes leur immeuble, ils l’avaient mis en location. Un peu comme on fait pour calculer le revenu cadastral. Ces loyers imputés représentent bien ce que coûte, aux propriétaires, l’occupation de leurs logements.

Les simulations d’Eric Dor montrent que si l’indice belge tenait compte de ces loyers imputés pour les propriétaires occupants, pondérés de manière réaliste, l’inflation obtenue aurait été supérieure de 0,257% au quatrième trimestre 2020 et de 0,129% au premier trimestre 2021 par rapport à l’inflation officielle.

Une autre méthode serait d’utiliser les estimations directes par Eurostat du coût du logement occupé par ses propriétaires. Dans ce cas, on tient compte non seulement du prix d’acquisition du logement, mais aussi des frais associés (grosses réparations, assurances, etc.).

Les simulations d’Eric Dor montrent que la négligence de ce coût a sous-estimé l’inflation récente avec une ampleur encore supérieure à ce que montre la simulation avec loyers imputés, et par exemple de 0,4% au quatrième trimestre 2020.

"L’indice harmonisé des prix à la consommation aurait intérêt à être réformé pour calculer l’inflation."
Eric Dor
Economiste

L’économiste estime dès lors que l’indice harmonisé des prix à la consommation, sur base duquel la politique monétaire de la BCE est formulée, aurait intérêt à être réformé pour calculer l’inflation de chaque pays et de l’ensemble de la zone euro. En 2018, le président de la BCE Mario Draghi avait déjà écrit que la BCE n’y était pas opposée. En 2019, son successeur Christine Lagarde a confirmé cette position tout en pointant "l’épineuse technicité de la question".

Le résumé

  • L’augmentation réelle des prix en Belgique est supérieure à l’inflation officielle.
  • En cause, la non prise en compte du coût du logement pour les propriétaires occupants.
  • Sans quoi au quatrième trimestre 2020, la vraie inflation aurait été supérieure de 0,2% à 0,4% à l'inflation officielle.
  • L’économiste Eric Dor suggère de revoir la méthode de calcul de l’indice des prix.

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