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Le fisc redéfinit les procédures d'achat scindé

L'achat scindé est très prisé par les familles en tant qu'instrument de planification successorale. En particulier pour la transmission d'une seconde résidence. ©Photo News

La technique de l’achat scindé, très prisée dans le cadre d’une planification successorale, car fiscalement attractive, est à nouveau dans le viseur du fisc.

L’achat scindé se déroule en deux étapes. 
1. Les parents commencent par faire une donation aux enfants (qui ne disposent en général pas de la somme nécessaire pour procéder à l’acquisition) ; cette donation ne doit plus obligatoirement être enregistrée auprès des autorités fiscales.
2. Parents et enfants acquièrent ensemble le bien immobilier en démembrement : les parents achètent l’usufruit et les enfants la nue-propriété avec les fonds qu’ils ont reçus.
Au décès des parents, les enfants deviennent ainsi plein propriétaires sans devoir payer de droits de succession. 

Qu'est-ce qui change?

Rassurez-vous, l’achat scindé reste possible.  Mais le fisc, qui a déjà souvent semé la confusion ces dernières années en adoptant une série de positions parfois contradictoires quant à cette technique, vient une fois encore de retoucher les conditions à remplir pour qu’elle soit valable.
À partir du 1er août prochain, si vous envisagez ce type d’acquisition, vous devrez veiller à respecter scrupuleusement son timing pour que l’opération soit validée sur le plan des droits de succession. 

"Il sera toujours possible d'aménager un achat scindé qui aurait été mal initié au regard des nouvelles dispositions. "
Me Grégory Homans
Avocat, Dekeyser & Associés.

"L’administration fiscale accepte désormais de ne pas prélever de droits de succession au décès du parent (usufruitier) si l’enfant (nu-propriétaire) établit qu’il disposait des liquidités requises pour financer l’intégralité du prix de la nue-propriété avant que la moindre somme ne soit payée dans le cadre de cet achat", expose Grégory Homans, avocat associé au cabinet Dekeyser & Associés.

1er août
Nouvelles règles
Si vous envisagez un achat scindé, soyez attentif aux nouvelles conditions fixées par l'administration fiscale pour le 1er août.

"Concrètement, l’enfant doit pouvoir démontrer qu’il disposait des liquidités suffisantes pour financer l’achat de la totalité de la nue-propriété dès la signature du compromis si un acompte est versé à ce moment-là, que le compromis soit assorti d’une condition suspensive ou non. Dans le cas où aucune somme ne doit être payée lors de la signature du compromis, la donation doit avoir lieu avant le premier paiement – qui coïncide alors généralement avec la date de la signature de l’acte authentique", indique l’avocat fiscaliste.

Quid si votre achat scindé a été mal initié?

Pour l’achat scindé qui serait mal initié au regard des nouvelles dispositions, il sera toujours possible de l’aménager pour faire en sorte qu’au décès des parents, les enfants deviennent pleins-propriétaires en totale exonération d’impôt, rassure Me Homans. "Ces aménagements devront toutefois être faits  avec prudence et précaution, notamment au regard de la disposition dite anti-abus", précise-t-il.

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