interview

"Personne de sensé n'a envie de vivre une crise immobilière" (Roland Gillet)

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Selon l'expert, il est prudent de prendre des mesures préventives pour limiter le surendettement de certains ménages les plus fragilisés.

Roland Gillet, professeur à l’Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne et à l’ULB (Solvay), se penche sur les taux négatifs de la BCE et les recommandations de Mario Draghi concernant le marché immobilier belge. Ceci à quelques jours de l'annonce de nouvelles mesures de la BNB en matière de crédit hypothécaire. Pour Roland Gillet, croire que la Belgique est un cas à part et que les prix de l'immobilier ne peuvent pas baisser est une erreur. "J’ai entendu le même type de raisonnement dans les pays qui ont connu une crise immobilière", dit-il, en ajoutant que certaines communes belges redoutent aujourd'hui une offre excédentaire de nouveaux appartements par rapport à la demande. Une conséquence un peu inattendue des taux au plancher... 

La décision de Mario Draghi prise le mois dernier de baisser une nouvelle fois les taux directeurs et de reprendre les achats d’actifs était-elle justifiée?

Il faudra surtout que Christine Lagarde puisse rester indépendante face aux pressions politiques multiples visant à un laxisme monétaire encore plus grand. Certains redoutent qu’elle soit plus manipulable que son prédécesseur.
Roland Gillet

Comme il n’y a pas de solution budgétaire suffisamment efficace pour soutenir l’activité, la pression des États se reporte uniquement sur les banques centrales. Et cette pression est colossale. Je ne pense pas que le fait de baisser les taux directeurs de -0,40% à -0,50% change radicalement la donne. Mais, pour la Banque centrale européenne, c’est une manière de montrer qu’elle reste présente et proactive, qu’elle reste bien le prêteur de dernier ressort, et qu’elle fournira toutes les liquidités nécessaires au soutien de l’activité économique.

Quel est le bilan, à vos yeux, de Mario Draghi qui quitte la BCE à la fin de ce mois d’octobre?

Selon moi, Mario Draghi a été immensément courageux. Par la crédibilité qu’il pouvait incarner, il a eu quelques petites phrases qui ont bien aidé, comme le fameux "whatever it takes" de 2012, en pleine crise de la zone euro. Je ne peux pas imaginer qu’il était sûr du résultat, mais cela a remarquablement fonctionné. Je souhaite le meilleur à Christine Lagarde. Il faudra surtout qu’elle puisse rester indépendante face aux pressions politiques multiples visant à un laxisme monétaire encore plus grand. Certains redoutent qu’elle soit plus manipulable que son prédécesseur. C’est peut-être pour cela que les Néerlandais et les Allemands mettent actuellement un peu de pression, en contestant certaines mesures prises par Mario Draghi.

D’un côté, Draghi a mis en œuvre des taux négatifs, ce qui a des effets secondaires sur les prix des actifs, notamment ceux de l’immobilier qui sont à la hausse. Et dans le même temps, il s’inquiète en tant que contrôleur d’une surchauffe immobilière, notamment en Belgique. N’est-ce pas un petit peu schizophrénique de sa part?

L’ancien président de la Federal Reserve américaine Alan Greenspan l’avait déjà souligné: ce n’est pas parce que les taux d’intérêt baissent que tous les projets d’investissement deviennent subitement rentables. Il ne faut pas mélanger la décision d’investissement avec celle de son financement. Ce sont deux approches totalement différentes. La seule chose qui change vraiment si on réalise un projet d’investissement non rentable, financé par un taux d’intérêt moins élevé, c’est qu’on va juste allonger le temps nécessaire à la faillite du projet.

On connaît les effets d’entraînement déplorables qu’une crise immobilière pourrait engendrer.

Le Conseil européen de risque systémique que préside Draghi recommande pour la Belgique en matière de crédit hypothécaire des mesures sur les quotités d’emprunt. On avait déjà évoqué dans le passé le fait de ne pas dépasser 80% d’argent emprunté par rapport au prix d’achat du bien.

En bon père de famille, cela me paraît à tout le moins raisonnable. Disposer de 20% de coussin de fonds propres en cas d’achat est une précaution très facile à justifier. On le sait, plutôt que de mettre en place des mesures sur les quotités, on a finalement demandé aux banques de renforcer leurs fonds propres. Mais, on voit aujourd’hui que le taux d’endettement des ménages, déjà fort élevé en Belgique, a encore augmenté en raison de l’immobilier.

En Belgique, comme ailleurs en Europe, les banques prêtent encore souvent sur une durée de vingt ans alors qu’aujourd’hui la durée de vie moyenne d’un ménage est de l’ordre de sept ans. Cela donne à réfléchir.

On connaît les effets d’entraînement déplorables qu’une crise immobilière pourrait engendrer, on les a largement documentés pour nombre de pays présents sur les cinq continents. Sans crier au loup, faire preuve de prudence est donc une attitude qui paraît saine et adéquate. Sensibiliser les ménages les moins nantis et donc les plus exposés aux conséquences d’un surendettement, au fait qu’ils pourraient réfléchir à l’alternative de louer dans un premier temps afin de se constituer au minimum 20% de fonds propres, avant de passer éventuellement à l’achat du bien de leur rêve, est juste une sage proposition. Cela vise à protéger ces ménages plutôt qu’à les stigmatiser en matière d’accès à la propriété.

Dans certains cas, on a même assisté à des prêts allant au-delà des 100% du prix d’achat du bien concerné. En cas de choc économique ou d’un événement de la vie quotidienne comme une perte d’emploi ou un divorce, les ménages les moins nantis sont alors plongés dans des situations de précarité qui peuvent vite s’avérer irrécupérables. En Belgique, comme ailleurs en Europe, les banques prêtent encore souvent sur une durée de vingt ans alors qu’aujourd’hui la durée de vie moyenne d’un ménage est de l’ordre de sept ans. Cela donne à réfléchir. Selon moi, la solution de la location est trop souvent balayée d’un revers de la main par bon nombre de jeunes ménages avides de propriété. 

De plus en plus, on voit des gens profiter des taux bas pour emprunter et ensuite louer le bien acheté. Ce "buy to let" est-il inquiétant? Les autorités parlent d’une certaine spéculation.

Depuis un certain temps, je suis régulièrement appelé par des bourgmestres wallons ou flamands qui me signalent être confrontés à des situations qui leur semblent de plus en plus problématiques. Exemple, un individu fait son calcul en fonction des taux bas et fait construire un immeuble avec plusieurs appartements à louer. Mais d’autres, sans prêter attention au mimétisme de leur voisin, font exactement le même calcul. Et soudain, la commune se retrouve avec sur son sol 150 appartements à louer alors que les projections communales semblent indiquer qu’une trentaine d’appartements étaient sans doute suffisants pour répondre au potentiel de locataires.

Si on doit faire face à un chômage locatif trop important et récurrent ainsi qu’à un manque de trésorerie qui, lui aussi, finit par devenir récurrent, on a alors très vite de sérieux problèmes avec ses créanciers. Bien entendu, chacun est libre d’acheter de l’immobilier ou des actions lorsque les taux d’intérêt sont bas. Dans le cas des actions et même de tout autre actif financier, il est impensable que des ménages, en outre peu nantis, puissent obtenir des prêts pour procéder à de tels achats. C’est donc le rôle du régulateur de mettre en garde. Surtout quand les marges des banques lui semblent faibles face à l’exposition aux risques de leur lourd portefeuille de crédits hypothécaires, dont une  proportion significative pourrait vite s’avérer "subprime" en période de crise.

Aujourd’hui, le but n’est pas d’empêcher quelqu’un de devenir propriétaire, loin de là. Mais il faut rester attentif aux effets du surendettement.

Certains avancent que la Belgique est un cas à part. Après tout, elle n’a pas connu jusqu’ici de crise immobilière, le marché semble toujours résister…

C’est tout ce que je souhaite à la Belgique, comme à tout autre pays, pour l’avenir. Personne de sensé n’a en effet envie de déclencher ni de vivre une crise immobilière résidentielle, associée à un ralentissement économique qu’elle amplifierait encore davantage par la suite. Il n’en reste pas moins précautionneux de prendre des mesures préventives pour limiter le surendettement de bon nombre de ménages parmi les plus fragilisés.

Effectivement, on entend régulièrement que la Belgique serait un cas à part en matière d’immobilier résidentiel, que les Belges ont une brique dans le ventre et que les prix de l’immobilier ne pourraient donc pas baisser significativement. Je voudrais juste signaler que j’ai entendu le même type de raisonnement dans les pays qui ont connu une crise immobilière.

Il me semble dangereux de laisser croire que des mesures uniquement monétaires vont tout résoudre.

Aux Pays-Bas, un pays assurément réputé pour sa gestion rigoureuse, c’est la quatrième banque du pays, SNS Reaal, qui a dû être sauvée quatre ans après la crise de 2008. Et cela avec une injection de fonds qui au final s’est avérée supérieure à celle engagée pour sauver Fortis. Et tout cela à cause de crédits immobiliers trop laxistes et mal maîtrisés.

Aujourd’hui, le but n’est pas d’empêcher quelqu’un de devenir propriétaire, loin de là. Mais il faut rester attentif aux effets du surendettement et à l’explosion de certains prix par rapport aux loyers espérés sur certains créneaux du marché. Je constate d’ailleurs que la majorité des banques sont de plus en plus attentives à la gestion et au contrôle de ce type de risque. Elles y sont d’ailleurs contraintes par les autorités de régulation et de contrôle dont la BCE figure au premier rang.

Pour relancer la machine économique en Europe, certains prônent l’utilisation de la monnaie hélicoptère, ce qui s‘assimile à une distribution d’argent à la population.

Le populisme ambiant continue à faire croire que les problèmes économiques, sociaux ou climatiques peuvent être résolus de manière totalement indolore. Cette proposition de monnaie hélicoptère revient à intervalles réguliers en période de réelles difficultés économiques. Mais il me semble dangereux de laisser croire que des mesures uniquement monétaires vont tout résoudre. Si on fait tourner la planche à billets, sans aucune contrepartie rationnelle, cela aboutit le plus généralement à créer de l’hyper-inflation. Et alors, apparaît vite le risque de se retrouver dans une spirale sans fin que les républiques bananières ont très souvent expérimentée à leurs dépens, soit imprimer des billets qui à l’extrême n’ont plus que la valeur du papier qui a servi à les imprimer. 

Il serait plus incisif de revaloriser la notion de travail et mettre davantage en avant les créateurs d’entreprise.

Cette hyper-inflation a été expérimentée au premier chef par les Allemands durant la Première guerre mondiale, dès lors rien d’étonnant qu’aujourd’hui encore, la banque centrale allemande reste opposée fermement à toute initiative d’helicopter money. Et cela me paraît une sage décision.

En outre, en distribuant de l’argent gratuit aux ménages, vous n’aurez même pas la garantie que ces derniers vont le consommer et non pas le thésauriser.

Le quantitative easing de la BCE crée aussi des liquidités, mais c’est en contrepartie de l’achat d’obligations que la banque centrale porte à son bilan et peut revendre si elle le souhaite par la suite dans le cadre d’une politique monétaire plus restrictive.

Il est essentiel que les banques centrales restent totalement indépendantes des pouvoirs politiques. Je suis donc inquiet des pressions très explicites du président Trump sur la Federal Reserve américaine pour relâcher davantage sa garde monétaire.

Comment alors relancer effectivement l’activité économique?

Cela fait des années que la BCE attend un relais de la part des États avec des mesures plus agressives sur les investissements. C’est le véritable enjeu d’aujourd’hui et de demain.Mais attention, pas n’importe quel investissement. On ne peut pas faire du keynésianisme de premier degré en présentant des dépenses courantes comme des dépenses d’investissement.

Ce sont donc les règles qu’il va falloir adapter si on veut un jour rivaliser notamment avec les GAFA plutôt que de se contenter au final de tenter de les taxer.

Un investissement destiné à fluidifier le trafic est plus créateur d’activité économique récurrente que la construction d’une statue au centre d’un rond-point. Dans le premier cas, cela permettrait d’économiser un grand nombre d’heures de travail perdues dans les embouteillages et contribuerait de manière structurelle au soutien de l’activité économique. Dans le cas de la statue, c’est un simple "one-shot" qui ne crée de l’activité que pendant la durée des travaux.

Plus globalement, il serait plus incisif de revaloriser la notion de travail et mettre davantage en avant les créateurs d’entreprise qu’ils soient indépendants ou en société, et d’une manière plus générale, toute la classe moyenne qui contribue grandement à l’effort collectif et donc au bien-être du pays.

Au niveau européen, on devrait également être capable de créer des champions. La fusion entre Siemens et Alstom en est un excellent exemple récent. La Commissaire à la concurrence Vestager a rejeté la fusion, mais elle n’a fait que respecter ici les règles européennes. Pourtant, nous avons bien compris le message par le passé en créant des sociétés comme Airbus ou Arianespace qui sont des acteurs reconnus au niveau mondial. Ce sont donc les règles qu’il va falloir adapter si on veut un jour rivaliser notamment avec les GAFA plutôt que de se contenter au final de tenter de les taxer. Ceci alors que chaque pays qui les abrite sur leur sol continue à exercer un dumping fiscal et parfois social afin de les accueillir et de les retenir. C'est assez paradoxal.

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