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Pourquoi les capitaux affluent vers l'hôtellerie belge

©Peter Hilz/HH

2015 sera une année record pour le secteur hôtelier belge. Rien qu'au premier semestre, les chiffres dépassent déjà ceux de 2014.

Il semble bien que 2015 doive être une année exceptionnelle pour les investissements dans le secteurs hôtelier en Belgique. Avec 100 millions d’euros environ investis en 2013 dans le secteur hôtelier belge, 120 millions en 2014 et d’ores et déjà 130 millions pour le 1er semestre de cette année, "2015 sera une année record, dit Thomas Robet (CBRE)Plusieurs transactions d’envergure sont en train de se conclure et d’autres devraient encore être réalisées d’ici la fin de l’année."

130 m€
Au premier semestre 2015, les investissements dans le secteur hôtelier dépassent déjà les 120 millions de toute l’année 2014.

Si, selon les courtiers, les montants ne varient "que" de quelques millions d’euros, on parle actuellement d'investissements de 270 millions d’euros chez Jones Lang LaSalle et de 250 à 300 millions d’euros chez CBRE .

La vérité commande de dire que le mouvement est sensible partout en Europe, surtout sur les marchés dits secondaires comme l’Allemagne (+ 60% au 1er semestre, dit-on chez Jones Lang LaSalle) et la Belgique, où Bruxelles bénéficie de son statut hybride. Elle ne peut rivaliser avec les géants du marché hôtelier que sont Paris, Londres ou les grandes destinations touristiques comme la Côte d’Azur ou la Riviera italienne, mais en tant que capitale de l’Europe elle rivalise avec certaines grandes villes comparables, comme Milan ou Madrid.

La stratégie des investisseurs est d'acquérir, de rénover, d'améliorer les performances et la rentabilité.
Thomas Robet
Associate Director CBRE

En Belgique, cette est tendance étonnante lorsqu'on sait que le secteur hôtelier belge n'est pas très rentable. Mais attention aux apparences. Les professionnels de l’investissement se limitent, pour le secteur hôtelier, aux établissements licenciés (c’est-à-dire reconnus), étoilés et disposant d’au moins 50 chambres. Un secteur qui a connu bien des aléas. Si le bas de gamme souffre (par exemple, un tiers des hôtels de la côte ont disparu en dix ans), ce sont surtout le moyen et le haut de gamme qui parviennent à relever le défi de la rentabilité et attirent de ce fait les investisseurs.

  Anvers gagne ses galons

©Mediafin

Il n’en reste pas moins que le risque est omniprésent. Il se mesure au niveau de la rémunération exigée: entre 5,25 et 6,25% dans notre pays pour un hôtel opéré sous contrat de bail contre 4 à 5% à Paris et à Londres (l’écart est encore plus important pour les hôtels opérés sous contrat de gestion *) alors que, sur le marché des bureaux, les taux de capitalisation les plus bas se situent entre 4 et 4,25%. Il est vrai que le repère habituellement utilisé dans le secteur, le taux des Olo à 10 ans, est inférieur à 1% et que l’État belge emprunte à court terme à des taux négatifs.

Certains chiffres donnent un aperçu intéressant du dessous des cartes. Si l’on prend les transactions effectuées en 2013, on constate que deux grosses opérations (dont la vente du Hilton) faisaient l’essentiel du marché. En 2014 (120 millions d’euros), ce sont quatre opérations qui dominaient le marché. Cette année, on devrait arriver à une douzaine d’opérations majeures. Il y a donc de plus en plus de transactions supérieures à 20 millions d’euros.

Ce n’est pas tout: la part des investissements hôteliers dans l’ensemble des investissements immobiliers effectués dans notre pays devrait avoisiner 15% cette année"ce qui est exceptionnel", dit Gaétan Clermont (CBRE). Enfin, si Bruxelles représentait en 2013 et en 2014 plus de 80% de l’ensemble des investissements hôteliers dans notre pays, sa part devrait retomber à 65% cette année au profit d’Anvers. Bref, le marché gonfle et il se "belgicise".

* Avec scission entre le propriétaire des murs et l’exploitant, une chaîne hôtelière ou un gestionnaire indépendant.

3 questions à Thomas Robet
Associate Director CBRE

1. On dit souvent que le secteur hôtelier belge n’est pas très rentable. Comment expliquer que les investisseurs s’y intéressent quand même?

Le secteur hôtelier belge n’est pas moins rentable que chez nos voisins européens, mais il demande une meilleure maîtrise de la masse salariale. Les charges de personnel sont particulièrement élevées en Belgique.

Les investisseurs étrangers s’intéressent à la Belgique pour plusieurs raisons, l’une d’elles est le potentiel de création de valeur. Le parc hôtelier belge comprend encore beaucoup d’hôtels de grande capacité qui ne répondent pas aux standards internationaux. La stratégie des investisseurs est donc d’acquérir, de rénover, d’améliorer les performances et la rentabilité et donc de créer à terme de la valeur.

2. La baisse des charges patronales décidée par le gouvernement fédéral est-elle de nature à améliorer la situation? En moyenne, le coût du personnel par chambre est trois fois plus élevé à Bruxelles qu’à Londres…

L’impact de ces mesures sera extrêmement positif pour l’hôtellerie comme pour tous les métiers de service. La masse salariale des hôtels en Belgique se situe actuellement autour de 40%, ce qui est bien plus élevé que chez nos voisins où ce ratio se situe autour de 33%.

3. Alors que les nuitées à Bruxelles se partagent aujourd’hui sur une base 57/43 entre nuitées professionnelles et nuitées de loisirs, faut-il s’attendre à une hausse des prix?

La demande, c’est-à-dire le volume de nuitées, ne cesse d’augmenter. Nous sommes aujourd’hui à Bruxelles à une moyenne de presque 74% de taux d’occupation, soit une croissance de 4 points en 4 ans. Mais sur la même période l’offre a également augmenté avec l’ouverture de gros établissements comme le Pullman, le Motel One ou le Thon Hotel EU qui, à eux trois, représentent plus de 5% de l’offre de chambres à Bruxelles.

La rénovation du parc hôtelier combinée à la stabilisation du volume de chambres disponibles et au rééquilibrage de la balance entre nuitées professionnelles et loisirs entraînera indéniablement une hausse des prix.

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