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En 2022, l'expertise sera obligatoire pour obtenir un crédit hypothécaire

La directive de l'Autorité bancaire européenne, entrée en vigueur en juillet dernier, vise à s'assurer que les banques ne prêtent pas des montants démesurés par rapport à la valeur d'un bien. ©BELGAIMAGE

Dès 2022, les banques devront faire expertiser les biens avant d'octroyer un crédit hypothécaire. Le montant prêté sera calculé en fonction de la valeur d'expertise, et non plus du prix d'achat.

Dès le 1er janvier 2022, les banques devront faire expertiser les biens immobiliers avant d'accorder un emprunt hypothécaire et c'est cette valeur qui servira à déterminer le montant que le client peut emprunter.

Actuellement, exiger une expertise du bien est une pratique courante, mais pas systématique. Cette mesure découle d'une directive de l'Autorité bancaire européenne (ABE) entrée en vigueur en juillet dernier et décelée cette semaine par La Libre. Elle vise à s'assurer que les banques ne prêtent pas des montants démesurés par rapport à la valeur d'un bien, d'autant plus dans le contexte actuel d'emballement sur certains segments du marché immobilier.

Quotités

Si la valeur d'expertise ressort inférieure au prix d'achat, le candidat acquéreur devra donc apporter davantage de fonds propres pour boucler son opération. Cette mesure vient s'ajouter à une autre directive qui contraint les banques, depuis 2020, à limiter les quotités d'emprunt à 90% (voire 80% pour les biens d'investissement). Ces seuils ne sont toutefois pas absolus et les banques gardent une certaine marge de manœuvre dans certains cas.

"L’expertise constitue un élément additionnel dans la détermination de la valeur à prendre en compte dans le calcul des quotités."
Banque nationale de Belgique

La nouvelle philosophie est donc assez claire: les banques doivent calculer le montant prêté en s'appuyant sur une valorisation objective, et ensuite appliquer les limites de quotité en vigueur depuis 2020. Ce double check doit garantir que la banque pourra récupérer sa mise lors de la vente d'un bien immobilier en cas d'incident de crédit. Mais bien sûr, l'idée n'est pas neuve, la BNB demande depuis la nuit des temps aux banques d'être raisonnables dans leur octroi de crédit.

Cependant, comme le précise une circulaire de la BNB, un délai de six mois est accordé aux organismes prêteurs pour qu'ils implémentent cette nouveauté dans leurs procédures. Sur le caractère contraignant de cette directive, il ne s'agit pas d'une obligation à proprement parler, "mais il y a une réelle attente de la part de l’ABE que les autorités de supervision nationales fassent le nécessaire pour que les règles soient suivies sur le terrain. L’idée générale est ‘comply or explain’ (il faut se justifier si on s’écarte des principes)", explique Rodolphe de Pierpont, porte-parole de Febelfin, la fédération du secteur financier. Pas de doute, les banques devront donc se plier à ces nouvelles "recommandations".

Cependant, les établissements qui disposent (ou qui disposeront) d'un modèle d'évaluation statistique fiable pourront éviter le passage de l'expert sur place et effectuer une évaluation sur dossier.

Expertise objective

L'ABE ne se limite pas à imposer l'expertise, elle dit également comment les banques doivent s'y prendre pour obtenir une valorisation objective. La base, c'est la visite d'un évaluateur interne ou externe dans le cadre d'une visite complète avec évaluation interne et externe du bien. La banque qui fait appel à un prestataire externe doit établir une liste d'évaluateurs agréés. "La composition du panel doit donner l'assurance que les évaluateurs possèdent l'expertise nécessaire dans les segments pertinents du secteur immobilier", précise l'ABE.

Cependant, les établissements qui disposent (ou qui disposeront) d'un modèle d'évaluation statistique fiable pourront éviter le passage de l'expert sur place et effectuer une évaluation sur dossier (réalisée par un évaluateur interne ou externe qui reste responsable de l'évaluation). On peut imaginer que cette solution sera moins coûteuse et plus rapide. Pour le moment, les banques que nous avons contactées sont en phase d'implémentation et ne racontent pas grand-chose sur le sujet. Belfius précise toutefois qu'en vertu des directives internes existantes basées sur une série de critères de risque, "Belfius a toujours demandé une expertise le cas échéant". La banque explique qu'elle travaille à la mise en œuvre de la directive ABE à tous les niveaux et étudie les possibilités futures, tant en ce qui concerne un modèle d’évaluation automatisé que la mesure dans laquelle les estimations externes doivent être effectuées en tenant compte du principe de proportionnalité qui peut être appliqué en vertu des directives. "À cet égard, nous examinons également au niveau sectoriel si le régulateur peut marquer son accord sur un level playing field concernant ce principe de proportionnalité", conclut Ulrike Pommee, porte-parole.

Le résumé

  • À partir de 2022, l'expertise immobilière sera la règle dans le processus d'octroi de crédit, selon une guideline de l'Autorité bancaire européenne.
  • Les banques devront se baser sur cette valorisation pour calculer le montant prêté, tout en continuant à respecter les limites de quotités imposées par la BNB.
  • La BNB donne jusqu’à fin 2021 aux banques pour se préparer.

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